Willa na Bali a polski fiskus: co pokazujesz w PIT i co mówi umowa z Indonezją

Jesteś nim, jeśli spędzasz w Polsce ponad 183 dni w roku, choćby nie pod rząd, albo jeśli tu jest centrum Twoich interesów życiowych lub gospodarczych. Art. 3 ustawy o PIT liczy oba warunki osobno – wystarczy spełnić jeden.

Kupno willi na Bali samo w sobie tego nie zmienia. Dopóki jesteś polskim rezydentem podatkowym, fiskus liczy Twój dochód z całego świata – ten z Polski i ten z Indonezji. Jeśli dodatkowo spędzasz na Bali ponad 183 dni w roku, możesz stać się rezydentem podatkowym również tam, według indonezyjskiej reguły 183 dni. Wtedy o tym, który kraj ma pierwszeństwo, decyduje umowa między oboma państwami.

Źródło: Ustawa o PIT, art. 3; Krajowa Administracja Skarbowa, zasady rezydencji podatkowej

Polska i Indonezja podpisały umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania w Warszawie 6 października 1992 r. Tekst ogłoszono w Dzienniku Ustaw z 1994 r., nr 46, poz. 187. Umowa weszła w życie 20 kwietnia 1994 r., co rząd ogłosił oświadczeniem z 8 listopada 1993 r., opublikowanym w tym samym numerze Dziennika Ustaw pod poz. 188.

Dla dochodu z nieruchomości, w tym czynszu z willi na Bali, umowa w art. 6 pozwala Indonezji opodatkować go pierwszej, bo tam leży nieruchomość. Polska jako kraj rezydencji stosuje metodę z art. 22 umowy: dla większości dochodu, w tym z nieruchomości, jest to wyłączenie z progresją – dochód indonezyjski nie wchodzi wprost do polskiej podstawy opodatkowania, ale podnosi stawkę, według której liczysz podatek od pozostałych polskich dochodów. Dla dywidend, odsetek i należności licencyjnych umowa przewiduje osobno metodę odliczenia.

Źródło: ISAP, Dz.U. 1994 nr 46 poz. 187 i poz. 188; wykaz umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, podatki.gov.pl / Ministerstwo Finansów

Metoda wyłączenia z progresją działa tak: dochód zwolniony w Polsce, czyli Twój czynsz z Bali, doliczasz do polskiego dochodu tylko po to, żeby ustalić stopę procentową skali podatkowej. Realnie płacisz podatek wyłącznie od dochodu polskiego, ale według stawki, jaka wyszłaby, gdyby dochód z Bali też był tu opodatkowany.

W praktyce dochód zwolniony umową wykazujesz w zeznaniu PIT-36 razem z załącznikiem PIT/ZG – osobnym dla każdego kraju, z którego masz dochód. Formularze i objaśnienia publikuje Ministerstwo Finansów na podatki.gov.pl. Jeśli oprócz willi masz w Polsce tylko dochody rozliczane inaczej niż przez PIT-36, sprawdź to z doradcą przed pierwszym zeznaniem z willą na Bali.

Źródło: Ustawa o PIT, art. 27 ust. 8; formularze PIT-36 i PIT/ZG, podatki.gov.pl

Jeśli oprócz willi na Bali wynajmujesz też coś w Polsce, od 2023 r. najem prywatny rozliczasz wyłącznie ryczałtem – zasady ogólne przestały być opcją. Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, po zmianie ustawą z 26 maja 2023 r., w art. 12 ustala stawkę 8,5% przychodu do ustawowego rocznego limitu i 12,5% od nadwyżki ponad niego.

To ważne rozróżnienie: ryczałt dotyczy Twojego najmu w Polsce. Czynsz z Bali to inna kategoria – dochód zagraniczny zwolniony umową z progresją, rozliczany w PIT-36, a nie w ryczałtowym PIT-28. Jednego z drugim się nie miesza, nawet jeśli oba źródła nazywasz w głowie „najmem”.

Źródło: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, art. 12, zmieniona ustawą z 26 maja 2023 r.; podatki.gov.pl, zasady ryczałtu od najmu prywatnego

Indonezja przy sprzedaży tytułu pobiera własny podatek końcowy 2,5% od ceny brutto – opisuje to nasz poradnik o podatkach od nieruchomości na Bali. Jako polski rezydent podatkowy masz z tego tytułu osobny obowiązek w Polsce.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT każe opodatkować odpłatne zbycie nieruchomości, jeśli nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. Przepis nie rozróżnia, gdzie leży nieruchomość – dotyczy willi na Bali tak samo jak mieszkania w Polsce. Podatek wynosi 19% dochodu i rozlicza się go w zeznaniu PIT-39, do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży.

Umowa z Indonezją obejmuje też zysk ze sprzedaży nieruchomości – ten sam art. 6, ta sama logika: opodatkowuje najpierw kraj, w którym leży nieruchomość, a Polska zalicza to, co już zapłaciłeś w Indonezji, w ramach tej samej metody wyłączenia z progresją.

Źródło: Ustawa o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e; ISAP, Dz.U. 1994 nr 46 poz. 187, art. 6 i 22

Nic z tego nie zależy od tego, czy kupujesz na swoje nazwisko, przez leasehold czy przez spółkę. Zależy od tego, jakie dokumenty trzymasz i kiedy będą potrzebne. Przygotuj je od pierwszego przelewu, nie w kwietniu, gdy trzeba się rozliczyć.

• Indonezyjskie potwierdzenie poboru podatku (bukti potong) z każdej wypłaty czynszu – do wyliczenia progresji
• Umowę najmu albo sprzedaży z kwotą w rupiach – to ona jest podstawą dla fiskusa indonezyjskiego
• Czy przekraczasz 183 dni na Bali w roku – wtedy sprawdź, czy nie stajesz się tam też rezydentem podatkowym
• Rok nabycia willi – do liczenia pięcioletniego terminu przy ewentualnej sprzedaży
• Doradcę podatkowego, który zna jednocześnie polski PIT i umowę z Indonezją, przed pierwszym zeznaniem z willą na Bali

Źródło: Opracowanie własne na podstawie przepisów cytowanych w tym poradniku

Ten poradnik pokazuje polską stronę: rezydencję, PIT, umowę z Indonezją. Indonezyjska strona – podatek u źródła od czynszu, podatek przy zakupie i sprzedaży, NPWP – jest w naszym poradniku o podatku od najmu w Indonezji i w poradniku o podatkach od nieruchomości na Bali.

Jeśli masz już willę na oku w katalogu albo dopiero go przeglądasz, powiedz nam, jak wygląda Twoja sytuacja podatkowa w Polsce. Odeślemy wyliczenie z obiema stronami – indonezyjską i polską – zanim cokolwiek podpiszesz.

Częste pytania