لماذا لا يمكن رهن عقار بالإيجار الطويل
الرهن العقاري في إندونيسيا يُضمَن بحق يُسمى Hak Tanggungan، وهو تسجيل على حق أرض. القانون 4/1996 يحدد ما يمكن أن يُسجَّل عليه هذا الرهن: التملك الحر (Hak Milik)، وHGU، وحق المساطحة (HGB)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) المسجَّل القابل للتحويل. اللائحة الحكومية 18/2021 تؤكد أن حق الانتفاع محدد المدة يمكن رهنه أيضاً.
الإيجار الطويل ليس ضمن هذه القائمة. هو عقد بينك وبين مالك الأرض، يُوقَّع أمام كاتب عدل ولا يُسجَّل في السجل العقاري أبداً. الفيلا المبنية على أرض مؤجَّرة قد تدعم قرضاً على الأكثر عبر رهن حيازي على أصول منقولة (fiducia)، ولا يستخدمه أي بنك لتمويل شراء منزل.
أغلب الفلل في كتالوجنا تُباع بعقد إيجار طويل، وبالنسبة لها ينتهي سؤال التمويل البنكي هنا مباشرة.
المصدر: القانون 4/1996 بشأن Hak Tanggungan، المادة 4؛ اللائحة الحكومية 18/2021؛ Hukumonline، 25 يونيو 2024؛ ILS Law Firm
الحد الأدنى للسعر لتملّك الأجنبي
يستطيع الأجنبي حيازة منزل في بالي بحق الانتفاع فقط فوق حد أدنى للسعر. القرار الوزاري ATR/BPN 1241/2022 يضع هذا الحد عند 5,000,000,000 روبية لمنزل بأرضه، و2,000,000,000 روبية لشقة. ما هو أرخص من ذلك لا يمكن تسجيله باسمك، فلا يوجد حق مسجَّل يأخذه البنك ضماناً.
في كتالوجنا نحو أربعة من كل عشر فلل سعرها أقل من 5 مليارات روبية، ونحو ثلث الشقق أقل من 2 مليار روبية. هؤلاء المشترون يُتمّون الصفقة عبر إيجار طويل أو شركة، والتمويل من بنك محلي مستبعد لهم من البداية. دليلنا عن حق الانتفاع للأجانب يوضّح من يتأهل.
| العقار | الحد الأدنى لحق الانتفاع | حصة كتالوجنا تحت الحد |
|---|---|---|
| منزل بأرضه | 5 مليارات روبية | نحو 43% من الفلل |
| شقة | 2 مليار روبية | نحو 34% من الشقق |
المصدر: القرار الوزاري ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022؛ Hukumonline، 8 فبراير 2023؛ KF Map، 13 أكتوبر 2023؛ كتالوج Rise Real Bali، الإعلانات المنشورة بسعر القائمة
لست متأكداً أي صيغة ملكية تناسبك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب جواباً مختصراً يناسب حالتك.
التمويل لمن يقيم ويعمل هناك
البنوك الإندونيسية تُقرض المقيمين الأجانب، بشروط صارمة. أطلق بنك Permata خطة تمويل إسلامية للأجانب في 4 يونيو 2025، بصيغة إجارة منتهية بالتمليك (IMBT) لحملة KITAS أو KITAP العاملين في إندونيسيا، بتمويل يصل حتى 15,000,000,000 روبية. بدأت الخطة بمشروع شقق في جاكرتا.
بنوك أخرى تظهر في قوائم مواقع التجميع دون أن تنشر شروطاً صريحة للأجانب. الشروط المتداولة في السوق تشمل رقماً ضريبياً (NPWP)، وKITAS أو KITAP، وإثبات دخل إندونيسي، ودفعة أولى بين 30% و50%، ومدة سداد 10–15 سنة. اعتبرها نقطة بداية لمحادثة مع بنك، لا عرضاً مؤكداً.
ما سيطلبه البنك
- KITAS أو KITAP، لا تأشيرة زيارة
- رقم ضريبي إندونيسي (NPWP)
- دخل مكتسب في إندونيسيا، بكشوف حساب
- حق قابل للرهن: حق الانتفاع، أو HGB تحوزه شركة
ما يستبعدك تماماً
- الإقامة خارج إندونيسيا دون دخل منها
- فيلا بعقد إيجار طويل
- منزل أقل من 5 مليارات روبية أو شقة أقل من 2 مليار
- الاعتماد على السعر الترويجي للسنة الأولى فقط
المصدر: بنك Permata، صفحة منتج PermataKPR iB IMBT؛ BisnisUpdate، يونيو 2025؛ شروط السوق من Pashouses وLamudi، 2025–2026، مصنَّفة كمصدر ثانوي
كيف تبدو أسعار الفائدة الإندونيسية
أبقى بنك إندونيسيا المركزي معدله الأساسي عند 5.75% في اجتماع 22–23 سبتمبر 2026، بعد رفعه نقطة كاملة خلال مايو ويونيو (ANTARA وCNBC إندونيسيا، 23 سبتمبر 2026). متوسط الفائدة على كل إقراض بنكي بلغ 8.86% في يوليو 2026، بحسب تقرير بنك إندونيسيا عن المعروض النقدي.
قوائم أسعار الرهن العقاري تبدو أرخص من ذلك للوهلة الأولى. قائمة BCA السارية حتى 31 أكتوبر 2026 تبدأ من 1.23% ثابتة لسنة واحدة، و3.81% لخمس سنوات. بعدها ينتقل القرض إلى فائدة عائمة 11%، تُراجَع كل ستة أشهر. العرض يغطي المنازل الجديدة من مطوّرين شركاء، وصفحة BCA لا تذكر شيئاً عن المقترضين الأجانب. احسب أي قرض إندونيسي على أساس الفائدة العائمة لا الترويجية.
تسمح اللائحة بقروض حتى 100% من القيمة حتى 31 ديسمبر 2026. عند BCA، شكّلت القروض بلا دفعة أولى أقل من 1% من رهون السوق الأولية الجديدة في الربع الثالث من 2025 (Kontan).
| فترة الثبات | السعر الترويجي | السعر الثابت العادي |
|---|---|---|
| سنة واحدة | 1.23% | 7.00% |
| سنتان | 2.35% | 7.50% |
| 3 سنوات | 2.75% | 8.00% |
| 5 سنوات | 3.81% | 8.50% |
| بعد فترة الثبات | 11% عائمة | تُراجَع كل 6 أشهر |
المصدر: بنك إندونيسيا، 23 سبتمبر 2026؛ ANTARA؛ CNBC إندونيسيا؛ Kontan، أغسطس 2026 و2 ديسمبر 2025؛ BCA، rumahsaya.bca.co.id
ما يستخدمه المشترون بدلاً من الرهن: خطة سداد المطوّر
في فيلا على الخارطة، جدول المطوّر يؤدي دور الرهن العقاري. في كتالوجنا، 157 إعلاناً ينشر تفاصيل خطة السداد بنسب مئوية. الدفعة الأولى الأكثر شيوعاً 30% (66 إعلاناً)، ثم 50% (26)، ثم 10% (20)، ثم 20% (15). الدفعات اللاحقة تمتد 12 إلى 24 شهراً مع مراحل البناء: الأساسات، الهيكل، السقف، والتسليم.
هذه الخطط ليست تمويلاً مجانياً. مراجعة Anteyac لعام 2026 تضع الزيادة على السعر النقدي بين 5% و15%. وزّع زيادة 10% على 18 شهراً وستحصل على ما يعادل نحو 6.7% سنوياً، مقابل فائدة عائمة 11% في القرض البنكي. المقارنة تقريبية، لأن الزيادة تُحتسب على كامل السعر بينما الفائدة تُحتسب على الرصيد المتبقي. ومع ذلك تُظهر لماذا يفضّل المشترون هذا الجدول: لا يشترط KITAS ولا رقماً ضريبياً ولا حقاً قابلاً للرهن.
- 66
- 26
- 20
- 15
المصدر: كتالوج Rise Real Bali، الإعلانات المنشورة؛ Anteyac، فيلا بالي نقداً أم بالتمويل، 2026؛ حسابنا
الاقتراض من الإمارات
بنوك الإمارات، كقاعدة عامة، لا تقبل فيلا في بالي ضماناً لتمويل عقاري، لأن إندونيسيا ليست ضمن الأسواق التي تموّل فيها البنوك الكبرى عقاراً أجنبياً برهنه مباشرة. البديل العملي الذي يستخدمه فعلاً مستثمرو دبي هو الاقتراض مقابل عقار تملكه أصلاً في الإمارات، عبر تمويل عقاري إضافي أو تمويل إسلامي (مرابحة أو إجارة) تقدّمه بنوك إماراتية، ثم شراء فيلا بالي نقداً بذلك التمويل.
في هذه الحالة يبقى عقارك في الإمارات هو الضمان، فاحسب هذا التعرّض إلى جانب فرق سعر الصرف بين قرضك بالدرهم وعقد شرائك بالروبية.
المصدر: منتجات التمويل العقاري وصفحات التمويل الإسلامي لدى بنوك إماراتية، عرضاً عاماً للممارسة
خطّط الشراء حول السيولة النقدية والجدول
ابدأ من السيولة المتاحة لك في كل مرحلة، ثم اختر فللاً تناسب خطط سدادها هذه السيولة. دليلنا عن الشراء على الخارطة يغطي ما تتحقق منه قبل الالتزام بجدول، ودليل تحويل الأموال إلى إندونيسيا يشرح كيف تتحرك كل دفعة.
أخبرنا بميزانيتك وتوقيتك. نرشّح لك فللاً من الكتالوج وفي كل منطقة تناسب خطط سدادها، ونطلب لك السعر النقدي لترى التكلفة الحقيقية للجدول.
ماذا يعني هذا للمشتري
- الإيجار الطويل لا يمكن رهنه، فلا يوجد للبنك الإندونيسي ما يُقرض مقابله.
- الأجنبي لا يستطيع حيازة حق الانتفاع على منزل في بالي أقل من 5 مليارات روبية، ولا شقة أقل من 2 مليار.
- المقيمون الأجانب بدخل إندونيسي يمكنهم تمويل حق الانتفاع عبر برامج محدودة.
- احسب أي قرض إندونيسي على أساس الفائدة العائمة.
- أغلب المشترين يستخدمون خطة سداد المطوّر أو يقترضون مقابل عقار يملكونه أصلاً.
الخطوة التالية: مقيم في الإمارات ويملك فيلا في بالي: الضرائب واتفاقية تجنب الازدواج الضريبي
أسئلة شائعة
هل يمكن للأجانب الحصول على رهن عقاري في بالي؟
نادراً. البنوك تُقرض فقط مقابل حق مسجَّل مثل حق الانتفاع، وفقط للأجانب الحاصلين على KITAS أو KITAP ودخل إندونيسي. فيلا بعقد إيجار طويل، وهي الصيغة التي يشتري بها معظم الأجانب، لا يمكن أن تضمن رهناً.
ما الدفعة الأولى التي تطلبها البنوك الإندونيسية من الأجانب؟
مصادر السوق تذكر 30–50%، ومدة سداد 10–15 سنة. البنوك لا تنشر شروطاً رسمية للأجانب، فاعتبر هذه الأرقام إرشادية. تسمح اللائحة بقروض حتى 100% حتى 2026، لكن أقل من 1% من رهون BCA الأولية استخدمتها.
كم تبلغ أسعار الفائدة العقارية في إندونيسيا؟
قائمة BCA تبدأ من 1.23% ثابتة لسنة واحدة، ثم تنتقل إلى فائدة عائمة 11%. معدل بنك إندونيسيا الأساسي 5.75%، ومتوسط الفائدة على كل الإقراض البنكي كان 8.86% في يوليو 2026.
هل يمكنني شراء فيلا في بالي بخطة سداد؟
نعم، وهذا المسار المعتاد للفلل على الخارطة، بخطط تمتد 12 إلى 24 شهراً مرتبطة بمراحل البناء. في كتالوجنا الدفعة الأولى الأكثر شيوعاً 30%، وتكلّف هذه الخطط عادة 5–15% فوق السعر النقدي.
هل يمكنني استخدام تمويل من الإمارات لشراء عقار في بالي؟
ليس برهن عقار بالي نفسه. المسار العملي هو الاقتراض مقابل عقار تملكه أصلاً في الإمارات، عبر تمويل عقاري إضافي أو تمويل إسلامي، ثم دفع ثمن الفيلا نقداً.
من أين نعرف ذلك
ما يمكن أن يضمن رهناً مأخوذ من القانون 4/1996 واللائحة الحكومية 18/2021، بقراءة تعليق Hukumonline. حدود الأسعار وفق القرار الوزاري ATR/BPN 1241/2022، وأكدها مصدران إندونيسيان. الأسعار من بنك إندونيسيا وANTARA وCNBC إندونيسيا وKontan وقائمة BCA المنشورة. برنامج Permata من صفحة المنتج الرسمية للبنك. شروط بنوك أخرى للأجانب تظهر فقط في مواقع تجميع، ووسمناها كذلك. حصص الكتالوج مُحصاة على كل الإعلانات المنشورة بسعر القائمة وقت كتابة الدليل. مقارنة الزيادة حساب مبسّط خاص بنا. هذا ليس عرض تمويل ولا استشارة مالية.
- القانون رقم 4 لعام 1996 بشأن Hak Tanggungan، المادة 4؛ اللائحة الحكومية رقم 18 لعام 2021
- القرار الوزاري ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022؛ Hukumonline، 8 فبراير 2023
- بنك إندونيسيا، اجتماع مجلس المحافظين، 22–23 سبتمبر 2026؛ ANTARA وCNBC إندونيسيا، 23 سبتمبر 2026
- BCA، قائمة أسعار الرهن على rumahsaya.bca.co.id، سارية حتى 31 أكتوبر 2026؛ Kontan بشأن تمديد قاعدة القرض حتى 100%، 2 ديسمبر 2025
- بنك Permata، PermataKPR iB IMBT للجنسيات الأجنبية، يونيو 2025
- Anteyac، فيلا بالي نقداً أم بالتمويل، 2026؛ كتالوج Rise Real Bali، الإعلانات المنشورة
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
