Podatek, który płaci sprzedający
Stawka bazowa jest prosta. Przeniesienie prawa do gruntu i budynku kosztuje sprzedającego końcowy podatek dochodowy (PPh final) w wysokości 2,5% wartości transakcji, zgodnie z PP 34/2016. Nalicza się go od ceny, nie od Twojego zysku, więc sprzedaż ze stratą też go płaci. Płacisz przed podpisaniem aktu, a PPAT nie podpisze, dopóki system urzędu skarbowego nie zatwierdzi wpłaty.
Sprzedający-nierezydenci płacą tę samą stawkę 2,5% od gruntu i budynków, a nie 20% potrącenia u źródła, które obowiązuje przy innych dochodach z Indonezji. Załóż indonezyjski numer podatkowy (NPWP), zanim wystawisz ofertę. Praktycy zgłaszają, że sprzedający bez NPWP trafiają na wyższe potrącenie i wolniejszą weryfikację.
Źródło: PP 34/2016, art. 2, 3 i 6; Bali Property Rules, poradnik o strategiach wyjścia, luty 2026 r.
Leasehold – tu robi się skomplikowanie
Większość zagranicznych właścicieli ma leasehold, nie pełne prawo własności. Sprzedaż oznacza cesję pozostałego okresu na kupującego, a dla tej sytuacji nie napisano osobnego przepisu. Praktycy nie zgadzają się co do tego, jak klasyfikuje ją urząd skarbowy.
Jedna wykładnia traktuje cesję jako dochód z najmu gruntu i budynku na podstawie PP 34/2017. To końcowe 10% dla rezydenta podatkowego Indonezji i 20% potrącenia u źródła (PPh 26) dla nierezydenta. Inne poradniki stosują stawkę transferu 2,5%. Różnica między tymi wykładniami jest większa niż prowizja Twojego agenta, więc ustal ją z notariuszem, zanim uzgodnisz cenę.
| Transakcja | Stawka | Płaci |
|---|---|---|
| Przeniesienie prawa do gruntu i budynku | 2,5% ceny brutto | Sprzedający, przed aktem |
| To samo, sprzedający-nierezydent | 2,5%, nie 20% | Sprzedający |
| Cesja leasehold, jak często traktują ją praktycy | 10% rezydent, 20% nierezydent | Sprzedający |
| Podatek od nabycia (BPHTB) przy przeniesieniu prawa | Do 5% | Kupujący |
Źródło: PP 34/2016; PP 34/2017; Ustawa 1/2022 (HKPD); Excel Bali i Seven Stones Indonesia o cesjach leasehold, 2026 r.
Nie wiesz, która forma własności Ci pasuje?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp krótką odpowiedź dla Twojej sytuacji.
Co zostaje w kieszeni: przykład dla Rp 5 mld
Weźmy willę, która sprzedaje się za Rp 5 000 000 000 z przeniesieniem prawa własności. Z ceny wychodzą trzy pozycje: podatek, agent i notariusz, jeśli umowa stawia notariusza po Twojej stronie.
Prawo ogranicza wynagrodzenie notariusza według skali. Powyżej Rp 1 mld limit to 1% wartości aktu, a własny limit PPAT przy akcie tej wielkości jest jeszcze niższy. Nasz przykład i tak budżetuje pełne 1%, na wszelki wypadek. Przy prowizji 5% suma sięga 8,5% ceny, a Tobie zostaje Rp 4 575 000 000. Traktuj to jako górny pułap kosztów – prowizja jest do negocjacji, a niewielu notariuszy liczy pełny limit.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena sprzedaży | Rp 5 000 000 000 |
| Podatek dochodowy, 2,5% | − Rp 125 000 000 |
| Prowizja agenta, 5% | − Rp 250 000 000 |
| Notariusz, limit 1% | − Rp 50 000 000 |
| Zostaje sprzedającemu | Rp 4 575 000 000 |
Źródło: Ustawa 30/2004 znowelizowana Ustawą 2/2014, art. 36; PP 34/2016; wyliczenie Rise Real Bali
Wycena: zacznij od mediany w okolicy
Wyceniaj według mediany swojej okolicy, nie sąsiedniej willi. Ceny ofertowe w naszym katalogu wahają się od mediany około Rp 2,7 mld w Nusa Dua do Rp 6,6 mld w Bingin. Rozrzut w jednej okolicy bywa szerszy niż różnica między okolicami.
Konkurencja też ma znaczenie. Jeśli sprzedajesz lokal w projekcie, gdzie deweloper wciąż ma ofertę, Twoje ogłoszenie stoi obok cennika dewelopera. Gotowa willa nie wygra ceną z nową. Może wygrać terminem wprowadzenia się i historią najmu, którą kupujący sprawdzi. A gotowych willi jest mało: mniej więcej co trzecia oferta w naszym katalogu jest gotowa do zamieszkania. Zacznij ogłoszenie właśnie od tego.
- Rp 6,62 mld
- Rp 5,68 mld
- Rp 5,42 mld
- Rp 3,43 mld
- Rp 3,38 mld
- Rp 2,68 mld
Źródło: Katalog Rise Real Bali, mediany opublikowanych ofert, wrzesień 2026 r.
Jak długo sprzedaje się willa na Bali
Indonezja nie ma publicznej bazy zawartych transakcji ani systemu MLS. Każda liczba dni na rynku dla Bali to szacunek agencji – nasza też by taka była. Pracujemy po stronie kupującego, więc nie mamy własnych danych o wyjściach z inwestycji.
Bali Property Rules w poradniku z lutego 2026 r. podaje sprzedaż leasehold na trzy do dziewięciu miesięcy od wystawienia do finalizacji i radzi planować sześć do dwunastu miesięcy na pełne wyjście. Jeśli willa stoi na rynku od roku, kupujący czytają to jako problem z ceną albo dokumentami. Przecena na tym etapie działa lepiej niż czekanie kolejny kwartał.
Źródło: Bali Property Rules, Selling Property in Bali as a Foreigner: Exit Strategies, luty 2026 r.
Prowizja i notariusz
Standard na Bali to 5% ceny sprzedaży, płacone przez sprzedającego, zgodnie z poradnikiem sprzedającego Exotiq Property z 2026 r. i Bali Property Rules. Stawka zmienia się wraz z warunkami ogłoszenia. Wyłączność zwykle daje lepszą stawkę niż willa wystawiona jednocześnie w dziesięciu agencjach.
W przeciwieństwie do prowizji, wynagrodzenie notariusza ma ustawowy limit. Pełną skalę podaje nasz poradnik o notariuszu i PPAT.
- Akt do wartości Rp 100 mln: wynagrodzenie notariusza maksymalnie 2,5%
- Rp 100 mln do Rp 1 mld: maksymalnie 1,5%
- Powyżej Rp 1 mld: maksymalnie 1%, do uzgodnienia
- Prowizja agenta: około 5% według praktyki rynkowej
Źródło: Ustawa 30/2004 znowelizowana Ustawą 2/2014, art. 36; Exotiq Property, Selling Property in Bali in 2026; Bali Property Rules, luty 2026 r.
Jak wyprowadzić pieniądze
Prywatny sprzedający nie nalicza VAT. Dolicza go tylko podmiot zarejestrowany jako płatnik VAT, na przykład deweloper. Indonezja pozwala w pełni repatriować środki ze sprzedaży przez autoryzowany bank, bez ustawowego limitu kwoty.
To, co zmieniło się w 2026 r., to formalności. Bank Indonesia dwa razy obniżył próg, od którego bank prosi o dokumenty potwierdzające przy wychodzącym przelewie w walucie obcej: od 1 kwietnia na mocy PADG 8/2026 i ponownie od 1 lipca na mocy PADG 13/2026. Trzymaj gotowe akt notarialny, umowę i potwierdzenie zapłaty podatku 2,5% – nie tylko dla notariusza, ale i dla banku.
Twój kraj zamieszkania też może opodatkować zysk. Większość umów podatkowych daje Indonezji pierwsze prawo do opodatkowania gruntu i budynków tam położonych, a Twój kraj zalicza potem podatek indonezyjski. Sprawdź, jak traktuje to Twój urząd skarbowy, zanim zamkniesz sprzedaż.
- Zapłacony i zatwierdzony PPh final przed aktem
- Ustalone z notariuszem podejście podatkowe: przeniesienie prawa czy cesja leasehold
- Cena ofertowa ustalona według mediany okolicy
- Akt, umowa i potwierdzenie podatku gotowe dla banku
- Po roku na rynku – przegląd ceny i dokumentów
Źródło: Bank Indonesia PADG 8/2026 i PADG 13/2026, za AKSET Law i komunikatami BCA, 2026 r.; Bali Property Rules, luty 2026 r.
Zanim wystawisz ofertę
Kupujący gotowych willi sprawdzają to samo, co Ty kiedyś sprawdzałeś: tytuł prawny, strefę, PBG i SLF, licencję na najem. Nasza lista kontrolna due diligence to lista, którą będą się kierować, więc braki uzupełnij przed wystawieniem oferty. Zobacz, jak prezentujemy gotowe wille w naszym katalogu i według lokalizacji, albo opowiedz nam o swojej willi na stronie wystaw nieruchomość.
Co to znaczy dla kupującego
- Zaplanuj około 8,5% ceny na wyjście z inwestycji: 2,5% podatku, 5% prowizji i do 1% dla notariusza.
- Urząd skarbowy może opodatkować cesję leasehold stawką 10% albo 20% zamiast 2,5%. Ustal klasyfikację z notariuszem, zanim uzgodnisz cenę.
- Wyceniaj według mediany ceny ofertowej w swojej okolicy, nie według oferty sąsiada.
- Rok na rynku wskazuje na problem z ceną albo dokumentami, nie z rynkiem.
Częste pytania
Jaki podatek płaci sprzedający willę na Bali?
Przy przeniesieniu prawa własności sprzedający jest winny końcowy podatek dochodowy w wysokości 2,5% ceny sprzedaży, ustalony przez PP 34/2016. Sprzedający płaci go przed podpisaniem aktu. Nierezydenci płacą tę samą stawkę.
Jaka jest prowizja agenta przy sprzedaży na Bali?
Około 5% ceny sprzedaży według praktyki rynkowej, płacone przez sprzedającego. Jest do negocjacji – agencje często obniżają ją przy wyłączności, gdy nikt inny nie wystawia tej samej oferty.
Ile trwa sprzedaż willi na Bali?
Nie ma publicznej bazy sprzedaży, więc każda liczba to szacunek. Bali Property Rules podaje sprzedaż leasehold na trzy do dziewięciu miesięcy i radzi planować sześć do dwunastu miesięcy na pełne wyjście.
Jak opodatkowana jest sprzedaż willi na leasehold?
Dla cesji leasehold nie napisano osobnego przepisu. Wielu praktyków traktuje ją jak dochód z najmu, opodatkowany końcową stawką 10% dla rezydentów i 20% potrącenia dla nierezydentów. Inni stosują 2,5%. Ustal podejście z notariuszem przed podpisaniem.
Czy mogę wyprowadzić środki ze sprzedaży z Indonezji?
Tak, przez autoryzowany bank. Od 2026 r. banki proszą o dokumenty potwierdzające przy mniejszych niż wcześniej przelewach wychodzących, więc trzymaj gotowe akt, umowę i potwierdzenie podatku.
Skąd to wiemy
Stawki podatku pochodzą z PP 34/2016 o przeniesieniu praw do gruntu i budynków oraz PP 34/2017 o dochodach z najmu. Limit wynagrodzenia notariusza wynika z art. 36 Ustawy 30/2004 znowelizowanej w 2014 r. Podejście podatkowe do cesji leasehold to stanowisko praktyków, nie przepis, a źródła się różnią – mówimy o tym w tekście. Przykład dla Rp 5 mld to prosta arytmetyka przy maksymalnych stawkach, górny pułap, a nie średnia rynkowa. Mediany cen ofertowych policzyliśmy z opublikowanych ofert w naszym katalogu. Czas na rynku to szacunek Bali Property Rules, bo Indonezja nie publikuje danych sprzedażowych, a my nie mamy własnych danych o wyjściach z inwestycji. Zasady Banku Indonesia z 2026 r. potwierdziliśmy notatką kancelarii prawnej i komunikatem banku. To nie jest porada podatkowa.
- Rozporządzenie rządowe nr 34 z 2016 r. o podatku dochodowym od przeniesienia praw do gruntu i budynków
- Rozporządzenie rządowe nr 34 z 2017 r. o podatku dochodowym z najmu gruntu i budynków
- Ustawa nr 30 z 2004 r. znowelizowana Ustawą nr 2 z 2014 r., art. 36
- Ustawa nr 1 z 2022 r. (HKPD), BPHTB
- Bank Indonesia, PADG nr 8 z 2026 r. i PADG nr 13 z 2026 r., za AKSET Law i BCA, 2026 r.
- Bali Property Rules, Selling Property in Bali as a Foreigner: Exit Strategies, luty 2026 r.
- Exotiq Property, Selling Property in Bali in 2026
- Katalog Rise Real Bali, mediany cen ofertowych opublikowanych ofert, wrzesień 2026 r.
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
