PERERENAN · ID RR-5739

Tumbak Bayuh by Kaluna : villa d'une chambre, 35 m², Pererenan

Deux niveaux, 35 m², une chambre et une cour avec piscine derrière une baie vitrée coulissante : voici la formule la moins chère de Tumbak Bayuh, à Rp 1,60 Md. La parcelle mesure 42 m². Le leasehold (bail de longue durée) court sur 30 + 20 ans, avec une livraison prévue en novembre 2027.

Lot dans Tumbak Bayuh by Kaluna · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 20 ans
  • En construction
  • Cour avec piscine
  • 1chambre
  • 35 m²surface habitable
  • 42 m²parcelle
  • Leasehold30 + 20 ans
  • nov. 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

La villa d'une chambre est la plus petite du projet : 35 m² sous toit et une cour avec piscine sur une parcelle de 42 m². La cuisine, la salle à manger et le séjour occupent le rez-de-chaussée. À l'étage, la chambre dispose d'un dressing et de sa propre salle de bain. La baie vitrée fait de la piscine une extension du séjour.

Cette surface convient aux couples et aux télétravailleurs qui restent deux à quatre semaines. La villa est semi-meublée : le promoteur fournit la cuisine, la plomberie et la piscine, et vous ajoutez le mobilier et l'électroménager. Une taxe de location de 10 % s'ajoute au prix, et nous l'intégrons à votre budget d'entrée.

Notre modèle retient environ Rp 1,2 M la nuit, le niveau des petites villas d'une chambre à Pererenan. Le taux d'occupation est de 30 % dans le scénario prudent, 40 % dans le scénario de base et 50 % dans le scénario optimiste. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Dans le scénario de base, le revenu net est d'environ Rp 152 M par an, soit 9,5 % du prix.

Promoteur : Kaluna Development, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette unité. Voici notre modèle : un tarif de Rp 1,2 M la nuit pour une petite villa d'une chambre à Pererenan, auquel sont déduits la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 11,3 %≈ Rp 181 M par an avec 40 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 9,5 %≈ Rp 152 M par an · amorti en ≈ 10,6 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 181 M11,3 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 40 %
  • Frais d'exploitationRp 28,9 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 152 M9,5 % du prix · amorti en ≈ 10,6 ans
Scénarios d'occupation : Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
30 %prudentRp 136 MRp 21,7 MRp 114 M7,1 %14,1 ans
40 %baseRp 181 MRp 28,9 MRp 152 M9,5 %10,6 ans
50 %optimisteRp 226 MRp 36,2 MRp 190 M11,8 %8,4 ans

Le scénario de base retient 40 % d'occupation sous gestion professionnelle ; le scénario prudent 30 %, et l'optimiste 50 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 30 %, central à 40 % et optimiste à 50 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres : 10,0 % net avec 40 % d’occupation; Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres : 9,2 % net avec 45 % d’occupation; TAO Club House · studio 28 m² : 10,1 % net avec 42 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa est vendue en leasehold (bail de longue durée) de 30 ans avec une prolongation de 20 ans. Le décompte commence à la livraison, ce qui vous laisse toute la durée devant vous. Les étapes vont de la réservation avec un acompte de 10 % au PPJB, puis à la signature du bail chez un notaire. Le terrain est classé résidentiel : nous vérifions donc si la location à la nuit est autorisée avant votre réservation.

Propriété et permis : Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 20 ansLes années courent à partir de la date de livraison, et nous inscrivons la prolongation de 20 ans au contrat.
ZonageRésidentiel, selon le promoteurLa location à la nuit exige une zone touristique. Nous demandons d'abord un extrait RDTR pour la parcelle.
Permis de construire (PBG)PBG et SLF en coursLe numéro du PBG et sa copie figurent sur notre liste de demandes à Kaluna.
PromoteurKaluna developmentNous vérifions la société Kaluna et ses villas achevées avant tout versement de votre part.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxSans SLF, pas de licence de location : les tranches suivent donc les étapes du chantier et non des dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonSemi-meublé : cuisine, plomberie, piscineL'acheteur meuble la villa. La liste des finitions constitue une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre : échéancier de paiement

  1. RéservationVous versez 10 % du prix de la villa pour la réserver.
  2. Étapes du chantierCinq versements de 30 %, 20 %, 15 %, 15 % et 10 % suivent les étapes du chantier, dont les noms sont précisés pour ce lot sur demande.
  3. LivraisonLe dernier paiement est versé contre les documents et notre visite de réception.

Les prix de la liste sont des prix au comptant. Le paiement échelonné coûte 1,5 à 5 % de plus, la taxe de location de 10 % s'ajoute au prix, et une garantie bancaire entraîne des frais administratifs de 1 %.

Localisation

Emplacement : Tumbak Bayuh · Pererenan

Un secteur résidentiel et calme, au nord des plages de Pererenan. Le bruit est moindre que sur Batu Bolong, mais il faut un scooter pour rejoindre les cafés et la mer.

Tumbak Bayuh 1 chambre : cour de villa avec piscine et baie vitrée coulissante vers le séjour
Pererenan · Badung · Tumbak Bayuh
  • Plage de Pererenan≈ 3,6 km, à vol d'oiseau
  • Plage de Batu Bolong≈ 3,1 km, à vol d'oiseau
  • Tanah Lot≈ 6,1 km, à vol d'oiseau
  • Seminyak (Petitenget)≈ 5,9 km, à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 14 km, à vol d'oiseau

Les acheteurs bénéficient d'un prix d'entrée inférieur à celui du centre de Canggu et d'une villa avec piscine. En contrepartie, les plages et les restaurants sont trop éloignés pour s'y rendre à pied.

Tumbak Bayuh · Pererenan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa 1 chambre de Tumbak Bayuh ?

Rien. Kaluna règle notre commission : votre prix est donc de Rp 1,60 Md. Les vérifications avant l'acompte sont à notre charge. Pour cette villa, nous examinons le bail 30 + 20 ans, la zone de la parcelle au regard du RDTR, le numéro du PBG et la société. La taxe de location de 10 % n'est pas incluse dans le prix : nous la comptons séparément.

Puis-je acheter la villa 1 chambre depuis l'étranger ?

Oui. Nous organisons la visite sur Zoom, et un notaire signe pour vous avec une procuration. La livraison est annoncée pour novembre 2027. Les paiements sont répartis en tranches liées aux étapes que nous vérifions sur place, et nous libérons la dernière contre les documents et notre inspection.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous retenons environ Rp 1,2 M la nuit, d'après des biens comparables à Pererenan, ajustés pour une petite villa d'une chambre. Le scénario de base suppose 40 % d'occupation avec une gestion professionnelle. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Cela donne environ Rp 152 M net par an, soit 9,5 % du prix ; il s'agit de notre estimation, pas d'une garantie.

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