PERERENAN · ID RR-5741

Tumbak Bayuh by Kaluna : villa de trois chambres, 101 m², Pererenan

La seule villa de trois chambres du projet couvre 101 m² sur une parcelle de 83,5 m², avec un séjour et une piscine dans la cour. Elle coûte Rp 3,72 Md. Le leasehold (bail de longue durée) est de 30 + 20 ans, et la livraison est prévue en novembre 2027.

Lot dans Tumbak Bayuh by Kaluna · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 20 ans
  • En construction
  • Cour avec piscine
  • 3chambres
  • 101 m²surface habitable
  • 83,5 m²parcelle
  • Leasehold30 + 20 ans
  • nov. 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

C'est le plus grand format de Tumbak Bayuh et le seul de son type : 101 m² sur une parcelle de 83,5 m². La cour est nettement plus grande que sur les petits lots, et la piscine y trouve sa place sans l'encombrer. Nous n'avons pas trouvé le prix de la 3 chambres dans le tableau des disponibilités du promoteur et nous le confirmons par écrit.

Une famille nombreuse ou deux couples peuvent l'utiliser en vacances, et des groupes de six voyageurs maximum peuvent la réserver lorsqu'elle est louée. La villa est semi-meublée, avec la cuisine, la plomberie et la piscine incluses, et vous l'équipez vous-même. La taxe de location de 10 % s'ajoute au prix.

Le format comparable le plus proche dans le secteur est la villa de deux chambres. Nous partons donc de ces tarifs et les ajustons à la hausse pour la surface supplémentaire : environ Rp 2,5 M la nuit. Les scénarios d'occupation sont de 35 %, 45 % et 55 %, avec 45 % comme base. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario de base dégage environ Rp 342 M net par an, soit 9,2 % du prix.

Promoteur : Kaluna Development, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette unité. Voici notre modèle : un tarif de Rp 2,5 M la nuit, établi d'après des villas de deux chambres voisines et ajusté pour la surface, auquel sont déduits la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 10,9 %≈ Rp 407 M par an avec 45 % d'occupation et Rp 2,5 M la nuit Net 9,2 %≈ Rp 342 M par an · amorti en ≈ 10,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 407 M10,9 % du prix · tarif Rp 2,5 M, occupation 45 %
  • Frais d'exploitationRp 65,1 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 342 M9,2 % du prix · amorti en ≈ 10,9 ans
Scénarios d'occupation : Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
35 %prudentRp 317 MRp 50,7 MRp 266 M7,2 %14,0 ans
45 %baseRp 407 MRp 65,1 MRp 342 M9,2 %10,9 ans
55 %optimisteRp 497 MRp 79,6 MRp 418 M11,2 %8,9 ans

Le scénario de base retient 45 % d'occupation avec une gestion professionnelle ; le prudent 35 % et l'optimiste 55 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,5 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 35 %, central à 45 % et optimiste à 55 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre : 9,5 % net avec 40 % d’occupation; Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres : 10,0 % net avec 40 % d’occupation; TAO Club House · studio 28 m² : 10,1 % net avec 42 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Cette villa est vendue en leasehold (bail de longue durée) de 30 ans avec une prolongation de 20 ans, comptés à partir de la livraison. Vous réservez avec un acompte de 10 %, signez un PPJB et faites enregistrer le bail chez un notaire. Le prix de la 3 chambres doit encore être confirmé par écrit par le promoteur, et le PBG ainsi que la zone figurent sur notre liste de demandes.

Propriété et permis : Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 20 ansNous comptons à partir du jour de la livraison : vous conservez les 30 années entières, auxquelles s'ajoute la prolongation inscrite par écrit.
ZonageRésidentiel, selon le promoteurComme la location à la nuit exige un zonage touristique, un extrait RDTR doit d'abord confirmer la situation de cette parcelle.
Permis de construire (PBG)PBG et SLF en coursNous demandons le numéro du PBG et sa copie avant tout versement de votre part.
PromoteurKaluna developmentNous vérifions l'entité derrière Kaluna et ses projets livrés.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLe SLF permet d'obtenir la licence de location : nous calons donc les paiements sur les étapes du chantier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonSemi-meublé : cuisine, plomberie, piscineL'ameublement est à votre charge. Le descriptif des finitions devient une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationLa réservation de cette villa exige un acompte de 10 % de son prix.
  2. Étapes du chantierSuivent cinq tranches liées au chantier (30, 20, 15, 15 et 10 %), avec les noms des étapes demandés pour ce lot.
  3. LivraisonVous réglez le solde contre les documents et notre inspection sur place.

La liste du promoteur indique des prix au comptant. Le paiement échelonné ajoute 1,5 à 5 %, une taxe de location de 10 % s'applique en sus, et une garantie bancaire entraîne des frais administratifs de 1 %.

Localisation

Emplacement : Tumbak Bayuh · Pererenan

Au nord des plages de Pererenan, le secteur est résidentiel et calme, avec moins de bruit qu'à Batu Bolong. Il faudra vous déplacer en scooter pour rejoindre les cafés et la mer.

Tumbak Bayuh 3 chambres : séjour avec escalier vers l'étage et étagères intégrées
Pererenan · Badung · Tumbak Bayuh
  • Plage de Pererenan≈ 3,6 km, à vol d'oiseau
  • Plage de Batu Bolong≈ 3,1 km, à vol d'oiseau
  • Tanah Lot≈ 6,1 km, à vol d'oiseau
  • Seminyak (Petitenget)≈ 5,9 km, à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 14 km, à vol d'oiseau

Le prix d'entrée est inférieur à celui du centre de Canggu, et la villa possède une piscine. Les plages et les restaurants sont trop éloignés pour s'y rendre à pied.

Tumbak Bayuh · Pererenan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa 3 chambres de Tumbak Bayuh ?

Rien. Kaluna prend en charge notre commission, et vous payez le prix de la villa. Nous finançons les vérifications avant l'acompte : le bail 30 + 20 ans, la zone au regard du RDTR, le numéro du PBG et la société. Nous confirmons aussi par écrit le prix de la 3 chambres avec le promoteur.

Puis-je acheter la villa 3 chambres sans me déplacer ?

Oui. Nous organisons la visite sur Zoom, et un notaire agit avec votre procuration. La villa est en construction, avec une livraison annoncée pour novembre 2027. Nous vérifions chaque étape sur place, et le dernier paiement suit la remise des documents et notre réception de la villa.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Il n'existe pas de villa de trois chambres comparable à proximité. Nous prenons donc le format le plus proche, les villas de deux chambres, et ajustons le tarif à la hausse pour la surface. Cela donne environ Rp 2,5 M la nuit. Le scénario de base suppose 45 % d'occupation avec une gestion professionnelle, et les frais représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le résultat est d'environ Rp 342 M par an, soit 9,2 % du prix, selon notre estimation.

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