PERERENAN
desde Rp 1.600 millones/ 30 + 20 años
Tumbak Bayuh by Kaluna
Pererenan · Complejo de villas
- 1–3 dormitorios
- 35–101 m²
- leasehold 30+20
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PERERENAN · ID RR-5741
Tumbak Bayuh by Kaluna: villa de tres dormitorios y 101 m² en Pererenan
Es la única villa de tres dormitorios del proyecto: 101 m² sobre una parcela de 83,5 m², con salón y piscina en el patio. Cuesta Rp 3.720 millones. El leasehold es de 30 + 20 años y la entrega está prevista para noviembre de 2027.
Unidad de Tumbak Bayuh by Kaluna · unidades publicadas: 3
- Leasehold 30 + 20 años
- En construcción
- Patio con piscina
- 3dormitorios
- 101 m²superficie construida
- 83,5 m²parcela
- Leasehold30 + 20 años
- nov 2027entrega
Inmueble
Qué compras
Es la villa más grande de Tumbak Bayuh y la única de este formato: 101 m² sobre una parcela de 83,5 m². El patio es claramente mayor que el de las parcelas pequeñas, así que la piscina cabe sin sensación de agobio. No encontramos el precio de la villa de tres dormitorios en la hoja de disponibilidad de la promotora; estamos pidiendo que lo confirme por escrito.
Una familia numerosa o dos parejas pueden usarla en vacaciones, y cuando se alquila admite grupos de hasta seis huéspedes. La villa se entrega semiamueblada, con cocina, fontanería y piscina incluidas; el resto del mobiliario lo pones tú. Al precio se suma el impuesto sobre el alquiler del 10 %.
El formato comparable más cercano en la zona es una villa de dos dormitorios. Partimos de esas tarifas y las ajustamos al alza por el espacio adicional: unos Rp 2,5 millones por noche. Los escenarios de ocupación son 35, 45 y 55 %, con el 45 % como base. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 342 millones netos al año, el 9,2 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Nuestro cálculo parte de Rp 2,5 millones por noche, una tarifa basada en villas cercanas de dos dormitorios y ajustada por el espacio, y descuenta la gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.
Bruta 10,9 %≈ Rp 407 millones al año con una ocupación del 45 % y Rp 2,5 millones por noche
Neta 9,2 %≈ Rp 342 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 407 millones10,9 % del precio · Rp 2,5 millones por noche, ocupación del 45 %
- Gastos de explotaciónRp 65,1 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 342 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 35%prudente | Rp 317 millones | Rp 50,7 millones | Rp 266 millones | 7,2% | 14,0 años |
| 45%base | Rp 407 millones | Rp 65,1 millones | Rp 342 millones | 9,2% | 10,9 años |
| 55%optimista | Rp 497 millones | Rp 79,6 millones | Rp 418 millones | 11,2% | 8,9 años |
El escenario base es un 45 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 35 %, y el optimista, un 55 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 35 %; base, con un 45 %, y optimista, con un 55 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio: 9,5 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 40 % de ocupación; TAO Club House · Estudio de 28 m²: 10,1 % neto con un 42 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Esta villa se compra con un leasehold de 30 años y una prórroga de 20, contados desde la entrega. Reservas con un depósito del 10 %, firmas un PPJB e inscribes el leasehold ante notario. El precio de la villa de tres dormitorios aún necesita la confirmación por escrito de la promotora; también hemos pedido el PBG y la comprobación de la zona.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 30 + 20 añosContamos desde el día de la entrega, así que dispones de los 30 años completos, más la prórroga recogida por escrito. |
| Zonificación | Residencial, según la promotoraComo el alquiler por noches exige zonificación turística, primero hay que confirmar la situación de esta parcela con un extracto del RDTR. |
| Licencia de obra (PBG) | PBG y SLF en trámitePedimos el número y una copia del PBG antes de que pagues cualquier depósito. |
| Promotora | Kaluna developmentRevisamos la sociedad que hay detrás de Kaluna y los proyectos que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraSin el SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que los pagos siguen las fases de obra. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner la villa a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes perderla. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Semiamueblada: cocina, fontanería y piscinaEl mobiliario corre de tu cuenta. La relación de acabados se añade como anexo al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios
- ReservaPara reservar esta villa pagas un depósito del 10 % de su precio.
- Fases de obraDespués siguen cinco tramos ligados a la obra (30, 20, 15, 15 y 10 %); hemos pedido el nombre de cada fase para esta parcela.
- EntregaEl resto se paga contra los documentos y nuestra inspección sobre el terreno.
La lista de la promotora recoge los precios al contado. El pago por fases añade entre un 1,5 y un 5 %, el impuesto sobre el alquiler del 10 % se suma aparte y la garantía bancaria cuesta una comisión administrativa del 1 %.
Ubicación
Dónde está: Tumbak Bayuh · Pererenan
Al norte de las playas de Pererenan, la zona es residencial y tranquila, con menos ruido que Batu Bolong. A los cafés y al mar se va en moto.
- Playa de Pererenan≈ 3,6 km, en línea recta
- Playa de Batu Bolong≈ 3,1 km, en línea recta
- Tanah Lot≈ 6,1 km, en línea recta
- Seminyak (Petitenget)≈ 5,9 km, en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 14 km, en línea recta
El precio de entrada es más bajo que en el centro de Canggu y la villa tiene piscina. Las playas y los restaurantes quedan demasiado lejos para ir a pie.
Respuestas claras
Preguntas sobre Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 3 dormitorios en Tumbak Bayuh?
Nada. Kaluna paga nuestra comisión y tú abonas el precio de la villa. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta: el leasehold de 30 + 20 años, la zona según el RDTR, el número del PBG y la sociedad. También pedimos a la promotora que confirme por escrito el precio de la villa de tres dormitorios.
¿Puedo comprar la villa de 3 dormitorios sin viajar a Bali?
Sí. La visita se hace por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. La villa está en construcción y la entrega está anunciada para noviembre de 2027. Comprobamos cada fase sobre el terreno y el último pago se hace contra los documentos y nuestra recepción de la villa.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
No hay villas comparables de tres dormitorios cerca, así que tomamos el formato más próximo, el de dos dormitorios, y ajustamos la tarifa al alza por el espacio. Sale en torno a Rp 2,5 millones por noche. El escenario base supone un 45 % de ocupación con gestión profesional, y los gastos se llevan el 16 % de la facturación. El resultado es de unos Rp 342 millones al año, el 9,2 % del precio, como estimación nuestra.
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