PERERENAN
desde Rp 1.700 millones/ 25 + 25 años
TAO Club House
Pererenan · Complejo de apartamentos
- Estudio
- 28–39 m²
- leasehold 25+25
Ver detalles
PERERENAN · ID RR-3127
TAO Club House: estudio de 28 m² en un complejo con gestión hotelera, Pererenan
El estudio de 28 m² es la puerta de entrada a TAO Club House: Rp 1.700 millones, llave en mano, con leasehold de 25 + 25 años. Una sola estancia reúne cama, cocina y baño, y algunos lotes suman balcón. Ribas Hotel Group lleva el alquiler, y los huéspedes tienen a mano la piscina de 25 metros, el restaurante y el gimnasio del complejo.
Unidad de TAO Club House · unidades publicadas: 2
- Leasehold de 25 + 25 años
- En construcción
- Gestión de Ribas Hotels
- Piscina de 25 m
- Estudiodistribución
- 1baño
- 28 m²superficie útil
- 25 mpiscina común
- Leasehold25 + 25 años
- 3.er trim. 2027entrega
Inmueble
Qué compras
Cama, cocina con electrodomésticos, baño y escritorio comparten una sola estancia, y algunas unidades tienen balcón. La promotora lo entrega llave en mano, así que no hay que comprar nada tras la entrega. La planta y el balcón separan los dos precios: Rp 1.700 millones con balcón y Rp 1.780 millones sin él.
Esta distribución apunta a estancias cortas con gestión hotelera. El huésped reserva una o dos semanas y pasa los días en la piscina, el restaurante y el gimnasio del complejo. Tienes menos trabajo que con una villa y una ocupación más estable.
Cómo hacemos el modelo de esta unidad: Rp 1,3 millones por noche, el nivel habitual de los estudios gestionados por operadora en Pererenan. El escenario base usa un 42 % de ocupación, con el 32 % y el 52 % como prudente y bueno. Los gastos de explotación, comisión de la operadora incluida, se llevan el 16 % de la facturación. Al 42 % quedan unos Rp 171 millones al año, una rentabilidad neta del 10,1 % sobre el precio de entrada.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de TAO Club House · Estudio de 28 m²: bruta y neta
La promotora anuncia un 15–16 % anual y una garantía de alquiler mínima del 7 % anual durante los tres primeros años, según el contrato de gestión. Aún no hemos visto un documento original detrás de ninguna de las dos cifras, así que el modelo de abajo es nuestro: el estudio de 28 m² a Rp 1,3 millones por noche, menos la comisión de la operadora, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 12,0 %≈ Rp 204 millones al año con una ocupación del 42 % y Rp 1,3 millones por noche
Neta 10,1 %≈ Rp 171 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 204 millones12,0 % del precio · Rp 1,3 millones por noche, ocupación del 42 %
- Gastos operativosRp 32,6 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 171 millones10,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 32%prudente | Rp 155 millones | Rp 24,8 millones | Rp 130 millones | 7,7% | 13,0 años |
| 42%base | Rp 204 millones | Rp 32,6 millones | Rp 171 millones | 10,1% | 9,9 años |
| 52%optimista | Rp 252 millones | Rp 40,3 millones | Rp 212 millones | 12,5% | 8,0 años |
El escenario base es un 42 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 32 %, y el fuerte, un 52 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,3 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 32 %; base, con un 42 %, y optimista, con un 52 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio: 9,5 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 45 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El estudio va sobre un arrendamiento del terreno que acaba en 2051, con una renovación preferente de 25 años cuyo precio se fija más adelante. Primero va la reserva, después un PPJB ante notario y luego el pago del 40 %. La promotora dice que el PBG está en regla; el certificado de habitabilidad y la licencia de alquiler turístico (NIB) esperan al fin de obra, en el 3.er trimestre de 2027.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 25 + 25 añosTu arrendamiento acaba en 2051, y un derecho preferente cubre 25 años más. Contamos el plazo restante desde la entrega y revisamos la cláusula de renovación del contrato. |
| Zonificación | Residencial R-3 (amarilla), según la promotoraEl R-3 sale de los papeles de la promotora. Una consulta al RDTR y al OSS lo confirma antes de tu reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | Concedida, según la promotoraLa promotora dice que la obra tiene PBG. Primero conseguimos su número y un extracto del registro. |
| Promotora | Avalon × RTF by UsykLa sociedad conjunta tiene tres proyectos en Bali, uno en acabados. Revisamos la sociedad vendedora, el arrendamiento del terreno y el contrato con la operadora. |
| Gestión | Ribas Hotel GroupComisión: 5 % de la facturación y 20 % del beneficio neto. El contrato detalla tus ingresos y tus obligaciones, así que lo leemos entero. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Tras la entregaLa administración del distrito solo concede la licencia de alquiler turístico (NIB) tras el SLF, y por eso tus pagos siguen las fases de obra. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el estudio tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, entrega 3.er trim. 2027Equipamiento llave en mano. La lista de electrodomésticos y muebles va como anexo al contrato, y en la recepción la repasamos objeto por objeto. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de TAO Club House · Estudio de 28 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de TAO Club House · Estudio de 28 m²
- ReservaTu reserva retira el estudio de la venta mientras revisamos los papeles.
- Primer pago del 40 %Sale tras el contrato ante notario y un informe de revisión legal limpio.
- Pagos sin interesesEl resto lo repartes en pagos mensuales o trimestrales hasta la entrega, sin intereses.
- EntregaÚltimo pago contra el acta de recepción firmada y los documentos.
Condiciones que se ofrecen: 40 % de entrada y el resto sin intereses, o un 3 % de descuento por pagar de una vez. Fijamos el reparto y los plazos en el PPJB cuando terminan las comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Pererenan · Badung
Pererenan te da la costa y el surf de Canggu sin agobios, y el distrito llena el 45–48 % de sus noches, más que el centro de Canggu. Aquí la demanda sigue por delante de la oferta, aunque las obras nuevas alrededor de los arrozales están cerrando esa distancia deprisa.
- Al océano2,4 km
- Playa de Pererenan≈ 8 min
- Centro de Canggu≈ 12 min
- Supermercado y cafés3–5 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 50 min
La mayoría de los compradores quieren los cafés de Canggu a un trayecto corto y una calle más tranquila a la que volver. En horas de mucho movimiento, las carreteras hacia Canggu van despacio.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 22restaurantes
- 22hoteles
- 5cafeterías
- 4tiendas
- 3lugares de interés
- 2clínicas
- 2gimnasios
Lo más cercano
- The Pizzas - Pererenanrestaurante · 88 m
- Burger Brother's Bali - Pererenanrestaurante · 145 m
- Villa Sabana Pererenanhotel · 155 m
- Villa Zanayahotel · 160 m
- INDOMARET - PERERENAN (FQZZ)tienda · 170 m
- Pura Ciwa Batan Polelugar de interés · 187 m
- Pura Petitengetlugar de interés · 191 m
- Villa Nadiahotel · 193 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre TAO Club House · Estudio de 28 m²
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por un estudio de TAO Club House?
Cero. Pagas el precio de la lista de la promotora, y nuestros honorarios los paga ella. Las comprobaciones antes de tu reserva corren de nuestra cuenta: el arrendamiento del terreno de TAO, la zonificación en el RDTR y el OSS y el extracto del registro del PBG. Todo lo que quede sin resolver va a una lista por escrito antes de que transfieras nada.
¿Puedo comprar el estudio de 28 m² a distancia?
Sí. Retransmitimos la obra por Zoom con una cámara en directo: la parcela, una unidad, las vistas y el acceso. Firmas ante notario mediante un poder, y los pagos van por transferencia bancaria. En la recepción grabamos vídeo, apuntamos los defectos y el último pago se retiene hasta que la promotora los arregle. Después, la operadora recibe las llaves.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa por noche de Rp 1,3 millones sale de los datos de inmuebles comparables en Pererenan, ajustada a un estudio pequeño gestionado por operadora. Después probamos tres escenarios de ocupación, del 32, 42 y 52 %, lo normal en una unidad con gestión hotelera. Nuestra partida de gastos de explotación, con la operadora hotelera incluida, se come el 16 % de la facturación. Toma el resultado como una estimación nuestra, nunca como un ingreso asegurado.
¿Qué diferencia hay entre los dos estudios de 28 m²?
La superficie es la misma. Los separan la planta y el balcón: la versión con balcón sale a Rp 1.700 millones y la que no lo tiene, a Rp 1.780 millones. La hoja del portal de socios no muestra todos los lotes del edificio, así que pedimos a la promotora el número exacto de unidad y la planta cuando reservas.
¿Cómo funciona el plan de pagos con un 40 %?
Tras la reserva, pagas un 40 % cuando el contrato ante notario está firmado y la revisión legal sale limpia. El 60 % restante va en pagos mensuales o trimestrales hasta la entrega del 3.er trimestre de 2027, sin intereses. Si prefieres pagarlo todo de una vez, la promotora descuenta un 3 %. El reparto exacto y las fechas van al PPJB.
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