PERERENAN
desde Rp 1.700 millones/ 25 + 25 años
TAO Club House
Pererenan · Complejo de apartamentos
- Estudio
- 28–39 m²
- leasehold 25+25
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PERERENAN · ID RR-3134
TAO Club House: estudio de 39 m² con balcón o terraza, Pererenan
Lo que distingue a este estudio de 39 m² es el espacio exterior: las unidades Superior salen a un balcón y las Deluxe a una terraza. Los precios van de Rp 2.300 a 2.400 millones, llave en mano, con leasehold de 25 + 25 años. Dentro del complejo hay piscina de 25 metros y restaurante, y Ribas Hotel Group lleva el alquiler.
Unidad de TAO Club House · unidades publicadas: 2
- Leasehold de 25 + 25 años
- En construcción
- Gestión de Ribas Hotels
- Piscina de 25 m
- Estudiodistribución
- 1baño
- 39 m²superficie útil
- 25 mpiscina común
- Leasehold25 + 25 años
- 3.er trim. 2027entrega
Inmueble
Qué compras
El estudio más grande de TAO Club House mide 39 m². Los 11 m² que gana frente a la distribución de entrada se van a una zona de estar y a una salida al exterior: balcón en el Superior, terraza en el Deluxe. El Superior cuesta Rp 2.300 millones y el Deluxe Rp 2.400 millones, los dos con acabados y muebles llave en mano.
Esos metros de más se recuperan en la tarifa por noche. El huésped paga más por un sitio fuera donde sentarse y un escritorio. Para una pareja que se queda un mes, este estudio compite con los apartamentos de un dormitorio y cuesta menos que ellos.
Nuestro modelo para esta unidad: Rp 1,7 millones por noche, lo típico en los estudios más amplios gestionados por operadora en Pererenan. El escenario base va al 70 % de ocupación, con el 60 % y el 80 % a los lados. La comisión de la operadora, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento absorben el 45 % de la facturación, y en el escenario base quedan unos Rp 236 millones al año, una rentabilidad neta del 10,3 %.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de TAO Club House · Estudio de 39 m²: bruta y neta
Los materiales de la promotora hablan de un 15–16 % anual, con una garantía de alquiler de al menos el 7 % anual durante tres años según el contrato de gestión, y todavía no hay un documento original que respalde esas cifras. Abajo va nuestro modelo: Rp 1,7 millones por noche para un estudio más grande, descontados la parte de la operadora, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 18,6 %≈ Rp 430 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,7 millones por noche
Neta 10,3 %≈ Rp 236 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,8 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 430 millones18,6 % del precio · Rp 1,7 millones por noche, ocupación del 70 %
- Operadora hoteleraRp 98,8 millones23 % de la facturación · gestión hotelera de marca
- ImpuestosRp 43,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 51,6 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 236 millones10,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,8 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 45 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 368 millones | Rp 166 millones | Rp 203 millones | 8,8% | 11,4 años |
| 70%base | Rp 430 millones | Rp 193 millones | Rp 236 millones | 10,3% | 9,8 años |
| 80%optimista | Rp 491 millones | Rp 221 millones | Rp 270 millones | 11,7% | 8,5 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Pererenan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Pererenan en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 45 % de los ingresos: operador del resort 23 %, impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- TAO Club House · Estudio de 28 m²: 11,0 % neto con un 70 % de ocupación; Elysium eco-city · Estudio 27 m²: 9,5 % neto con un 70 % de ocupación; Elysium eco-city · Apartamento de 2 dormitorios: 8,0 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Aquí compras un arrendamiento del terreno hasta 2051, y después tienes preferencia para una renovación de 25 años a un precio que se fijará llegado el momento. Reservas el lote, firmas el PPJB ante notario y luego pagas el 40 %. La licencia de obra existe según la promotora; el certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando el complejo esté terminado.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 25 + 25 añosArrendamiento hasta 2051 y después un derecho preferente a renovar 25 años. Medimos el plazo que queda en la entrega y no en la firma, y revisamos contigo la redacción de la renovación. |
| Zonificación | Residencial R-3 (amarilla), según la promotoraLa calificación R-3 es lo que declara la promotora. La verificamos en el RDTR y el OSS antes de cualquier pago. |
| Licencia de obra (PBG) | Concedida, según la promotoraSegún la promotora, el proyecto tiene PBG. Antes de la reserva conseguimos el número y el extracto. |
| Promotora | Avalon × RTF by UsykAvalon y RTF by Usyk llevan tres proyectos en la isla, uno ya en acabados. Revisamos la sociedad vendedora, el arrendamiento del terreno y el contrato con Ribas. |
| Gestión | Ribas Hotel GroupRibas cobra el 5 % de la facturación bruta más el 20 % del beneficio neto. Tus obligaciones como comprador están en el mismo contrato, y lo repasamos cláusula por cláusula. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Tras la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que ligamos los pagos a fases terminadas en lugar de a fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el estudio tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, entrega 3.er trim. 2027La ficha técnica de muebles y electrodomésticos se adjunta al contrato. En la recepción comparamos el estudio con ella línea por línea. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de TAO Club House · Estudio de 39 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de TAO Club House · Estudio de 39 m²
- ReservaUna reserva aparta tu lote Superior o Deluxe mientras revisamos los documentos.
- Primer pago del 40 %Se paga cuando firmas el contrato ante notario y nuestras comprobaciones salen limpias.
- Pagos sin interesesEl resto, en pagos mensuales o trimestrales hasta el final de la obra, sin intereses.
- EntregaLiquidas el resto cuando firmas la recepción y recibes toda la documentación.
La promotora pide primero un 40 % y te deja pagar el resto sin intereses. Quien paga todo de una vez tiene un 3 % de descuento. Primero van nuestras comprobaciones; después, el PPJB recoge cada parte y cada fecha.
Ubicación
Dónde está: Pererenan · Badung
El huésped que elige Pererenan quiere las playas de Canggu con espacio para respirar, y eso mantiene la ocupación del distrito en el 45–48 %, por delante del centro. Alrededor de los arrozales se construye rápido, así que esa ventaja puede estrecharse.
- Al océano2,4 km
- Playa de Pererenan≈ 8 min
- Centro de Canggu≈ 12 min
- Supermercado y cafés3–5 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 50 min
El atractivo es una base más tranquila con el surf y los restaurantes de Canggu cerca; a cambio, se pierde tiempo en las carreteras saturadas hacia Canggu.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 22restaurantes
- 22hoteles
- 5cafeterías
- 4tiendas
- 3lugares de interés
- 2clínicas
- 2gimnasios
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- Villa Nadiahotel · 193 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre TAO Club House · Estudio de 39 m²
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por un estudio de 39 m² aquí?
Nada. Tu precio es el de la lista de la promotora, y la comisión la paga ella. La revisión antes de la reserva también corre de nuestra cuenta: lectura del arrendamiento del terreno de TAO, la zona confirmada en el RDTR y el OSS y una copia del extracto del PBG. Cada punto abierto te llega por escrito antes de la primera transferencia.
¿Puedo comprar un estudio de 39 m² en TAO Club House sin ir allí?
Sí. En una llamada de Zoom en directo nuestro asesor te lleva por la obra, entra en un estudio, te enseña las vistas y baja por el acceso. Firmas ante notario mediante un poder y pagas por transferencia bancaria. La recepción la hacemos por ti: vídeo, lista de defectos y el último pago retenido hasta que terminen las reparaciones. Las llaves van a la operadora.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Partimos de la tarifa por noche de AirROI para Pererenan, Rp 1,7 millones tras ajustarla a un estudio más grande con espacio exterior. Los tres escenarios de ocupación, del 60, 70 y 80 %, reflejan lo que suelen conseguir las unidades con gestión hotelera. Con Ribas al frente del edificio, los gastos absorben el 45 % de la facturación. El escenario base deja unos Rp 236 millones netos al año, una estimación y no una promesa.
Superior o Deluxe: ¿qué cambia en 39 m²?
La superficie es idéntica. El Superior sale a un balcón y cuesta Rp 2.300 millones; el Deluxe tiene terraza y cuesta Rp 2.400 millones. Una terraza es más grande que un balcón y a menudo da al jardín, así que se cobra más por noche. Pedimos a la promotora el lote y la planta concretos cuando reservas.
¿Por qué pagar más por 39 m² en vez del estudio de 28 m²?
Los 11 m² de más se convierten en un rincón de estar y espacio exterior. El huésped paga por un sitio fuera donde sentarse y un lugar aparte para trabajar, así que aquí nuestro modelo usa Rp 1,7 millones por noche frente a Rp 1,3 millones del estudio pequeño. Una pareja que reserva un mes compararía esta unidad con apartamentos de un dormitorio más caros.
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