PERERENAN · ID RR-3134

TAO Club House : studio de 39 m² avec balcon ou terrasse, à Pererenan

Ce studio de 39 m² se distingue par son espace extérieur : les lots Superior s'ouvrent sur un balcon, les lots Deluxe sur une terrasse. Les prix vont de Rp 2,30 à 2,40 Md, clés en main, en leasehold (bail de longue durée) de 25 + 25 ans. Le complexe compte une piscine de 25 mètres et un restaurant, et Ribas Hotel Group gère les locations.

Lot dans TAO Club House · lots publiés : 2

  • Leasehold 25 + 25 ans
  • En construction
  • Gestion Ribas Hotels
  • Piscine 25 m
  • Studioplan
  • 1salle de bain
  • 39 m²surface habitable
  • 25 mpiscine commune
  • Leasehold25 + 25 ans
  • T3 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Le plus grand studio de TAO Club House mesure 39 m². Les 11 m² gagnés par rapport au type d'entrée de gamme servent à un coin salon et à un accès à l'extérieur : un balcon dans la version Superior, une terrasse dans la Deluxe. Le Superior coûte Rp 2,30 Md et le Deluxe Rp 2,40 Md, tous deux livrés finis et meublés, clés en main.

Ces mètres en plus se rentabilisent par le tarif de la nuit. Les voyageurs paient un supplément pour une place en extérieur et un bureau. Pour un couple en séjour d'un mois, ce studio rivalise avec les appartements d'une chambre, tout en coûtant moins cher.

Notre modèle pour ce lot : Rp 1,7 M la nuit, un niveau courant pour les studios plus spacieux gérés par un opérateur à Pererenan. Nous retenons 70 % d'occupation en scénario central, encadré par 60 % et 80 %. Les honoraires de l'opérateur, les taxes, l'usure et l'entretien absorbent 45 % des revenus, ce qui laisse environ Rp 236 M par an dans le scénario central, soit un rendement net de 10,3 %.

Les chiffres de ce bien

TAO Club House · studio 39 m² : rendement brut et net

Les documents du promoteur avancent 15 à 16 % par an, avec au moins 7 % par an garantis pendant trois ans par le contrat de gestion, et aucune source primaire n'étaye encore ces chiffres. Voici notre modèle : Rp 1,7 M la nuit pour un studio plus grand, net de la part de l'opérateur, des taxes, de l'usure et de l'entretien.

Brut 18,6 %≈ Rp 430 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,7 M la nuit Net 10,3 %≈ Rp 236 M par an · amorti en ≈ 9,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 430 M18,6 % du prix · tarif Rp 1,7 M, occupation 70 %
  • Exploitant du resortRp 98,8 M23 % des recettes · gestion hôtelière de marque
  • ImpôtsRp 43,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 51,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 236 M10,3 % du prix · amorti en ≈ 9,8 ans
Scénarios d'occupation : TAO Club House · studio 39 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 368 MRp 166 MRp 203 M8,8 %11,4 ans
70 %baseRp 430 MRp 193 MRp 236 M10,3 %9,8 ans
80 %optimisteRp 491 MRp 221 MRp 270 M11,7 %8,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Pererenan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pererenan sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
45 % des revenus : opérateur du resort 23 %, impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
TAO Club House · studio 28 m² : 11,0 % net avec 70 % d’occupation; Elysium eco-city · Studio 27 m² : 9,5 % net avec 70 % d’occupation; Elysium eco-city · Appartement 2 chambres : 8,0 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre droit sur le bien est ici un bail du terrain jusqu'en 2051, puis vous êtes prioritaire pour un renouvellement de 25 ans, à un prix fixé le moment venu. Vous réservez le lot, signez le PPJB devant notaire, puis versez 40 %. Le permis de construire (PBG) existe selon le promoteur ; le certificat de conformité (SLF) et la licence de location arrivent une fois le complexe achevé.

Propriété et permis : TAO Club House · studio 39 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ansBail jusqu'en 2051, puis droit de priorité de 25 ans pour le renouveler. Nous mesurons la durée restante à la remise des clés plutôt qu'à la signature et revoyons avec vous la formulation du renouvellement.
ZonageRésidentiel R-3 (jaune), selon le promoteurLe classement R-3 est la déclaration du promoteur. Nous le vérifions dans le RDTR et OSS avant tout paiement.
Permis de construire (PBG)Délivrée, selon le promoteurSelon le promoteur, le projet dispose d'un PBG. Avant l'acompte, nous en obtenons le numéro et l'extrait.
PromoteurAvalon × RTF by UsykAvalon et RTF by Usyk mènent trois projets sur l'île, dont un en phase de finitions. Nous examinons la société vendeuse, le bail du terrain et le contrat avec Ribas.
GestionRibas Hotel GroupRibas perçoit 5 % du chiffre d'affaires brut plus 20 % du bénéfice net. Les obligations du propriétaire figurent dans le même contrat, que nous passons en revue clause par clause.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementPas de licence de location sans SLF : nous lions donc les paiements aux étapes achevées plutôt qu'à des dates.
Licence de location courte durée (NIB)Après l'achèvementAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, livraison T3 2027Le descriptif du mobilier et de l'électroménager est joint au contrat. À la réception, nous comparons le studio à ce descriptif ligne par ligne.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour TAO Club House · studio 39 m² ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

TAO Club House · studio 39 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationUne réservation bloque votre lot Superior ou Deluxe pendant l'examen des documents.
  2. Premier paiement de 40 %Exigible une fois que le notaire a signé le contrat et que nos vérifications reviennent sans réserve.
  3. Versements échelonnés sans intérêtsVous payez le solde par mensualités ou par trimestres jusqu'à l'achèvement, sans intérêts.
  4. LivraisonVous soldez le reste à la signature du procès-verbal de réception et à la remise de tous les documents.

Le promoteur demande d'abord 40 % et vous laisse régler le reste sans intérêts. Un acheteur qui paie en une seule fois obtient 3 % de remise. Nos vérifications passent en premier, puis le PPJB consigne chaque part et chaque date.

Localisation

Emplacement : Pererenan · Badung

Les voyageurs qui choisissent Pererenan veulent les plages de Canggu avec de l'espace pour respirer, ce qui maintient le taux d'occupation du quartier à 45 à 48 %, devant le centre. Les chantiers autour des rizières avancent vite ; cet avantage pourrait donc se réduire.

Studio de 39 m² TAO Club House : espace détente au bord de la piscine du complexe
Pererenan · Badung · Mengwi
  • Océan2,4 km
  • Plage de Pererenan≈ 8 min
  • Centre de Canggu≈ 12 min
  • Supermarché et cafés3–5 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 50 min

L'attrait : un point de chute plus calme, avec le surf et les restaurants de Canggu tout proches ; le prix à payer : du temps perdu sur les routes encombrées vers Canggu.

Pererenan · Badung · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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  • 22restaurants
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  • Villa Nadiahotel · 193 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur TAO Club House · studio 39 m²

Combien Rise Real Bali facture-t-elle sur un studio de 39 m² ici ?

Rien du tout. Votre prix correspond à la liste du promoteur, et la commission est à sa charge. Les vérifications avant acompte sont aussi à nos frais : lecture du bail du terrain de TAO, zonage confirmé dans le RDTR et OSS, et copie de l'extrait du PBG. Chaque point ouvert vous parvient par écrit avant le premier virement.

Puis-je acheter un studio de 39 m² dans TAO Club House sans m'y rendre ?

Oui. Lors d'un appel Zoom en direct, notre conseiller vous fait parcourir le site, entrer dans un studio, voir la vue et emprunter la route d'accès. Une procuration couvre la signature chez le notaire, et vous payez par virement bancaire. Nous assurons la réception pour vous : vidéo, liste des défauts, et dernier versement retenu jusqu'à la fin des réparations. Les clés vont à l'opérateur.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons du tarif AirROI par nuit pour Pererenan, soit Rp 1,7 M après ajustement pour un studio plus grand avec espace extérieur. Les trois scénarios d'occupation, 60, 70 et 80 %, reflètent ce que les lots en gestion hôtelière atteignent d'ordinaire. Comme Ribas gère l'immeuble, les charges absorbent 45 % des revenus. Le scénario central dégage environ Rp 236 M par an nets, une estimation et non une promesse.

Superior ou Deluxe : quelle différence à 39 m² ?

La surface est identique. Le Superior s'ouvre sur un balcon et coûte Rp 2,30 Md, tandis que le Deluxe a une terrasse et coûte Rp 2,40 Md. Une terrasse est plus grande qu'un balcon et donne souvent sur le jardin ; elle justifie donc un tarif par nuit plus élevé. Nous demandons au promoteur le lot et l'étage précis dès votre réservation.

Pourquoi payer plus pour 39 m² plutôt que pour le studio de 28 m² ?

Les 11 m² supplémentaires se transforment en coin salon et en espace extérieur. Les voyageurs paient pour avoir un endroit où s'asseoir dehors et un coin où travailler ; notre modèle retient donc ici Rp 1,7 M la nuit, contre Rp 1,3 M pour le petit studio. Un couple qui réserve pour un mois comparerait ce lot à des appartements d'une chambre plus chers.

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