PERERENAN · ID RR-5740

Tumbak Bayuh by Kaluna : villa de deux chambres, 69,5 m², Pererenan

Trois des six villas reprennent ce format : 69,5 m², deux chambres à l'étage, cuisine et séjour au rez-de-chaussée, et une piscine dans la cour. Chaque lot coûte Rp 2,29 Md. Le leasehold (bail de longue durée) est de 30 + 20 ans, et la livraison est prévue en novembre 2027.

Lot dans Tumbak Bayuh by Kaluna · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 20 ans
  • En construction
  • Cour avec piscine
  • 2chambres
  • 69,5 m²surface habitable
  • 48 m²parcelle
  • Leasehold30 + 20 ans
  • nov. 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

La villa de deux chambres est le principal format du projet, avec trois lots sur six. La maison de 69,5 m² se dresse sur une parcelle de 48 m², et une baie vitrée sépare le séjour de la cour avec piscine. Les chambres se trouvent à l'étage, et une cuisine avec une table pour toute la famille occupe le rez-de-chaussée.

Deux couples ou une famille avec enfants peuvent l'utiliser pour les vacances et les longs séjours. La villa est livrée semi-meublée : la cuisine, la plomberie et la piscine sont fournies par le promoteur, et vous choisissez le mobilier et l'électroménager. La petite parcelle explique le prix d'entrée contenu, et le budget d'une 2 chambres reste nettement inférieur à celui de villas avec de plus grands jardins.

Nous fixons le tarif à environ Rp 1,9 M la nuit, d'après des villas de deux chambres comparables à proximité, avec une décote pour le petit jardin. Les scénarios d'occupation sont de 30 %, 40 % et 50 %, avec 40 % comme base. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario de base dégage environ Rp 228 M net par an, soit 10,0 % du prix.

Promoteur : Kaluna Development, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette unité. Voici notre modèle : un tarif de Rp 1,9 M la nuit pour une villa de deux chambres avec un petit jardin, auquel sont déduits la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 11,8 %≈ Rp 271 M par an avec 40 % d'occupation et Rp 1,9 M la nuit Net 10,0 %≈ Rp 228 M par an · amorti en ≈ 10,0 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 271 M11,8 % du prix · tarif Rp 1,9 M, occupation 40 %
  • Frais d'exploitationRp 43,4 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 228 M10,0 % du prix · amorti en ≈ 10,0 ans
Scénarios d'occupation : Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
30 %prudentRp 204 MRp 32,6 MRp 171 M7,5 %13,4 ans
40 %baseRp 271 MRp 43,4 MRp 228 M10,0 %10,0 ans
50 %optimisteRp 339 MRp 54,3 MRp 285 M12,4 %8,0 ans

Le scénario de base retient 40 % d'occupation avec une gestion professionnelle, le prudent 30 % et l'optimiste 50 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 1,9 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 30 %, central à 40 % et optimiste à 50 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 1 chambre : 9,5 % net avec 40 % d’occupation; Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 3 chambres : 9,2 % net avec 45 % d’occupation; TAO Club House · studio 28 m² : 10,1 % net avec 42 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre villa 2 chambres est vendue en leasehold (bail de longue durée) de 30 ans avec une prolongation de 20 ans détaillée au contrat. Le décompte commence à la livraison. Réservez avec un acompte de 10 %, signez un PPJB et faites enregistrer le bail chez un notaire. Comme la parcelle est classée résidentielle, nous vérifions d'abord si la location courte durée est compatible avec la zone.

Propriété et permis : Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 20 ansNous faisons partir le décompte à la livraison : vous bénéficiez ainsi des 30 années entières, et la prolongation fait l'objet d'une clause du contrat.
ZonageRésidentiel, selon le promoteurLa location courte durée exige un zonage touristique, et un extrait RDTR permet de déterminer celui qui s'applique ici.
Permis de construire (PBG)PBG et SLF en coursNous demandons à Kaluna le numéro du PBG et une copie, et nous notons la date de leur envoi.
PromoteurKaluna developmentNotre examen de Kaluna porte sur la société et les maisons qu'elle a déjà livrées.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxVos tranches suivent les étapes du chantier, car la licence de location ne peut être délivrée sans SLF.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonSemi-meublé : cuisine, plomberie, piscineVous achetez le mobilier et l'électroménager ; le descriptif des finitions est une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte de 10 % retire votre lot du marché.
  2. Étapes du chantierCinq tranches (30, 20, 15, 15 et 10 %) suivent les étapes du chantier, et nous demandons les noms des étapes pour chaque lot.
  3. LivraisonLe paiement final suit la remise du dossier de documents et notre inspection de la villa.

Les prix affichés supposent un paiement au comptant. Le paiement échelonné ajoute 1,5 à 5 %, la taxe de location de 10 % est en sus, et une garantie bancaire entraîne des frais administratifs de 1 %.

Localisation

Emplacement : Tumbak Bayuh · Pererenan

Un îlot résidentiel tranquille au nord des plages de Pererenan, plus calme que Batu Bolong. Les cafés et la mer sont à quelques minutes en scooter.

Tumbak Bayuh 2 chambres : cour d'une villa de deux chambres, piscine et auvent en bois au-dessus de la terrasse
Pererenan · Badung · Tumbak Bayuh
  • Plage de Pererenan≈ 3,6 km, à vol d'oiseau
  • Plage de Batu Bolong≈ 3,1 km, à vol d'oiseau
  • Tanah Lot≈ 6,1 km, à vol d'oiseau
  • Seminyak (Petitenget)≈ 5,9 km, à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 14 km, à vol d'oiseau

Les acheteurs choisissent ce secteur pour son prix d'entrée inférieur à celui du centre de Canggu. Sans scooter ni voiture, la plage et les restaurants sont hors de portée.

Tumbak Bayuh · Pererenan · carte Google

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Réponses directes

Questions sur Tumbak Bayuh by Kaluna · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète une villa 2 chambres à Tumbak Bayuh ?

Rien. Kaluna nous règle, et vous payez Rp 2,29 Md. Les vérifications avant votre acompte ne vous coûtent rien. Pour la villa 2 chambres, nous lisons le bail 30 + 20 ans, comparons la zone au RDTR, demandons le numéro du PBG et vérifions la société. Le paiement échelonné coûte 1,5 à 5 % de plus que le prix au comptant.

Puis-je acheter une villa 2 chambres sans me rendre à Bali ?

Oui. La visite se fait sur Zoom, et un notaire signe pour vous avec une procuration. La villa est en construction, avec une livraison annoncée pour novembre 2027. Nous vérifions chaque étape sur place : chaque tranche et le paiement final suivent donc l'avancement réel.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons d'environ Rp 1,9 M la nuit, d'après des villas de deux chambres comparables à Pererenan, avec une décote pour le petit jardin. Le scénario de base suppose 40 % d'occupation avec une gestion professionnelle. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Cela donne environ Rp 228 M net par an, soit 10,0 % du prix. C'est notre estimation, pas un revenu garanti.

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