PERERENAN · ID RR-3127

TAO Club House : studio de 28 m² dans une résidence gérée par un hôtelier, à Pererenan

Le studio de 28 m² est le ticket d'entrée de TAO Club House : Rp 1,70 Md, clés en main, en leasehold (bail de longue durée) de 25 + 25 ans. Une seule pièce réunit le lit, la cuisine et la salle de bain, et certains lots ont en plus un balcon. Ribas Hotel Group gère les locations, et les voyageurs profitent de la piscine de 25 mètres, du restaurant et de la salle de sport du complexe.

Lot dans TAO Club House · lots publiés : 2

  • Leasehold 25 + 25 ans
  • En construction
  • Gestion Ribas Hotels
  • Piscine 25 m
  • Studioplan
  • 1salle de bain
  • 28 m²surface habitable
  • 25 mpiscine commune
  • Leasehold25 + 25 ans
  • T3 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Le studio de 28 m² est le type d'entrée de gamme de TAO Club House. Lit, cuisine équipée, salle de bain et bureau se partagent une seule pièce, et certains lots ont un balcon. Le promoteur livre clés en main : il n'y a rien à acheter après la remise des clés. L'étage et le balcon expliquent les deux niveaux de prix : Rp 1,70 Md avec balcon et Rp 1,78 Md sans.

Ce type de lot vise les courts séjours sous gestion hôtelière. Un voyageur réserve une semaine ou deux et passe ses journées à la piscine, au restaurant et à la salle de sport du complexe. Vous avez moins de contraintes qu'avec une villa, et un taux d'occupation plus régulier.

Notre modélisation de ce lot : Rp 1,3 M la nuit, le niveau courant des studios gérés par un opérateur à Pererenan. Notre scénario central retient 70 % d'occupation, avec 60 % et 80 % pour les scénarios prudent et optimiste. Les honoraires de l'opérateur, les taxes, l'usure et l'entretien absorbent 45 % des revenus. À 70 %, il reste environ Rp 187 M par an, soit un rendement net de 11,0 % sur le prix d'entrée.

Les chiffres de ce bien

TAO Club House · studio 28 m² : rendement brut et net

Le promoteur avance 15 à 16 % par an et un minimum garanti de 7 % par an pendant les trois premières années dans le cadre du contrat de gestion. Nous n'avons encore vu aucun document source derrière ces deux chiffres ; le modèle ci-dessous est donc le nôtre : le studio de 28 m² à Rp 1,3 M la nuit, moins les honoraires de l'opérateur, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 20,0 %≈ Rp 339 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,3 M la nuit Net 11,0 %≈ Rp 187 M par an · amorti en ≈ 9,1 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 339 M20,0 % du prix · tarif Rp 1,3 M, occupation 70 %
  • Exploitant du resortRp 78,0 M23 % des recettes · gestion hôtelière de marque
  • ImpôtsRp 33,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 40,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 187 M11,0 % du prix · amorti en ≈ 9,1 ans
Scénarios d'occupation : TAO Club House · studio 28 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 291 MRp 131 MRp 160 M9,4 %10,6 ans
70 %baseRp 339 MRp 153 MRp 187 M11,0 %9,1 ans
80 %optimisteRp 388 MRp 174 MRp 213 M12,6 %8,0 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Pererenan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pererenan sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
45 % des revenus : opérateur du resort 23 %, impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
TAO Club House · studio 39 m² : 10,3 % net avec 70 % d’occupation; Elysium eco-city · Studio 27 m² : 9,5 % net avec 70 % d’occupation; Elysium eco-city · Appartement 2 chambres : 8,0 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le studio de 28 m² repose sur un bail de terrain qui s'achève en 2051, avec un renouvellement prioritaire de 25 ans dont le prix sera fixé plus tard. Viennent d'abord une réservation, puis un PPJB notarié, puis le versement de 40 %. Le promoteur affirme que le permis de construire (PBG) est en place ; le certificat de conformité (SLF) et la licence de location attendent l'achèvement, au T3 2027.

Propriété et permis : TAO Club House · studio 28 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ansVotre bail s'achève en 2051, et un droit de priorité couvre 25 années supplémentaires. Nous comptons la durée restante à partir de la remise des clés et vérifions la clause de renouvellement du contrat.
ZonageRésidentiel R-3 (jaune), selon le promoteurLa zone R-3 provient des documents du promoteur. Une vérification RDTR et OSS la confirme avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)Délivrée, selon le promoteurLe promoteur affirme qu'un PBG couvre la construction. Nous en obtenons d'abord le numéro et un extrait du registre.
PromoteurAvalon × RTF by UsykLe partenariat compte trois projets à Bali, dont un en phase de finitions. Nos vérifications portent sur l'entité vendeuse, le bail du terrain et le contrat de l'opérateur.
GestionRibas Hotel GroupRémunération : 5 % du chiffre d'affaires et 20 % du bénéfice net. Le contrat précise vos revenus et vos obligations ; nous le lisons donc en entier.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementLa régence n'accorde la licence de location qu'après le SLF, d'où des paiements qui suivent les étapes du chantier.
Licence de location courte durée (NIB)Après l'achèvementAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, livraison T3 2027Finitions clés en main. La liste de l'électroménager et du mobilier est annexée au contrat, et nous la pointons article par article à la réception.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour TAO Club House · studio 28 m² ?

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Conditions

TAO Club House · studio 28 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre réservation retire le studio de la vente pendant que nous passons les documents en revue.
  2. Premier paiement de 40 %Le versement suit le contrat notarié et un rapport de vérifications préalables sans réserve.
  3. Versements échelonnés sans intérêtsVous échelonnez le solde par mensualités ou par trimestres jusqu'à la remise des clés, sans intérêts.
  4. LivraisonDernier paiement contre le procès-verbal de réception signé et les documents.

Conditions proposées : 40 % à l'avance et le solde sans intérêts, ou 3 % de remise en cas de paiement en une seule fois. Nous fixons la répartition et les échéances dans le PPJB une fois les vérifications terminées.

Localisation

Emplacement : Pererenan · Badung

Pererenan offre le littoral et le surf de Canggu sans la foule, et le quartier affiche 45 à 48 % de nuits occupées, plus que le centre de Canggu. La demande dépasse encore l'offre, mais les constructions neuves autour des rizières comblent vite cet écart.

Studio de 28 m² TAO Club House : piscine sur le toit face à l'océan
Pererenan · Badung · Mengwi
  • Océan2,4 km
  • Plage de Pererenan≈ 8 min
  • Centre de Canggu≈ 12 min
  • Supermarché et cafés3–5 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 50 min

La plupart des acheteurs veulent les cafés de Canggu à courte distance et une rue plus calme pour rentrer. Comptez avec une circulation lente sur les routes vers Canggu aux heures chargées.

Pererenan · Badung · carte Google

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  • Villa Nadiahotel · 193 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur TAO Club House · studio 28 m²

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour un studio TAO Club House ?

Rien. Le prix de la liste du promoteur est celui que vous payez, et le vendeur règle nos honoraires. Nous finançons nous-mêmes les vérifications avant votre acompte : le bail du terrain de TAO, la concordance du zonage dans le RDTR et OSS, l'extrait du registre du PBG. Tout ce qui reste en suspens figure sur une liste écrite avant que vous ne transfériez quoi que ce soit.

Puis-je acheter le studio de 28 m² à distance ?

Oui, c'est possible. Nous diffusons le site en direct sur Zoom, caméra à la main : la parcelle, un lot, la vue et la route d'accès. Le notaire vous représente par procuration, et les paiements passent par virement bancaire. À la réception, nous filmons, consignons les défauts et retenons le dernier versement tant que le promoteur ne les a pas corrigés. L'opérateur prend ensuite les clés.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le tarif de Rp 1,3 M la nuit vient des données AirROI pour Pererenan, ajustées à un petit studio géré par un opérateur. Trois scénarios d'occupation suivent : 60, 70 et 80 %, typiques d'un lot en gestion hôtelière. Notre poste de charges absorbe 45 % des revenus, car un opérateur hôtelier facture plus qu'un gestionnaire ordinaire. Considérez le résultat comme notre estimation, jamais comme un revenu garanti.

Quelle est la différence entre les deux studios de 28 m² ?

La surface est la même. L'étage et le balcon les distinguent : la version avec balcon est affichée à Rp 1,70 Md et celle sans balcon à Rp 1,78 Md. La fiche du portail partenaires ne montre pas tous les lots de l'immeuble ; nous demandons donc au promoteur le numéro exact du lot et l'étage au moment de la réservation.

Comment fonctionne le plan de paiement à 40 % ?

Après la réservation, vous versez 40 % dès que le contrat notarié est en place et que les vérifications préalables reviennent sans réserve. Les 60 % restants sont payés par mensualités ou par trimestres jusqu'à la livraison du T3 2027, sans intérêts. Si vous préférez payer la totalité en une fois, le promoteur accorde 3 % de remise. La répartition exacte et les dates sont inscrites dans le PPJB.

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