PERERENAN · ID RR-3127

TAO Club House: استوديو 28 م² في مجمع بإدارة فندقية، بيريرينان

غرفة واحدة بمساحة 28 م² تجمع السرير والمطبخ والحمام، وبعض الوحدات بشرفة. هذا أرخص مدخل إلى TAO Club House: 1.70 مليار روبية، جاهز بالكامل، بعقد إيجار طويل 25 + 25 سنة. يتولى Ribas Hotel Group التأجير، وللضيوف مسبح المجمع بطول 25 متراً والمطعم والنادي الرياضي.

وحدة في TAO Club House · الوحدات المعروضة: 2

  • إيجار طويل 25 + 25 سنة
  • قيد الإنشاء
  • إدارة Ribas Hotels
  • مسبح 25 م
  • استوديوالتصميم
  • 1حمام
  • 28 م²المساحة المبنية
  • 25 ممسبح مشترك
  • إيجار طويل الأمد25 + 25 سنة
  • الربع الثالث من 2027التسليم

العقار

ماذا تشتري

الاستوديو بمساحة 28 م² هو نوع الدخول في TAO Club House. السرير والمطبخ بأجهزته والحمام والمكتب في غرفة واحدة، وبعض الوحدات بشرفة. يسلّمه المطوّر جاهزاً بالكامل، فلا مشتريات بعد التسليم. الطابق والشرفة يفصلان بين سعرين: 1.70 مليار روبية بشرفة و1.78 مليار روبية بدونها.

هذا النوع مصمم للإقامات القصيرة بإدارة فندقية. الضيف يحجز أسبوعاً أو أسبوعين ويقضي نهاره في مسبح المجمع ومطعمه وناديه الرياضي. أعباء أقل من الفيلا وإشغال أكثر ثباتاً.

كيف نحسب هذه الوحدة: 1.3 مليون روبية لليلة، وهو المستوى السائد للاستوديوهات المدارة فندقياً في بيريرينان. الحالة الأساسية بإشغال 70%، و60% و80% للحالتين الحذرة والقوية. رسوم المشغّل والضرائب والاستهلاك والصيانة تأخذ 45% من الإيراد. عند 70% يبقى نحو 187 مليون روبية في السنة، أي عائد صافٍ 11.0% على سعر الدخول.

حساب هذا العقار

عائد TAO Club House · استوديو 28 م²: الإجمالي والصافي

يذكر المطوّر عائداً 15–16% سنوياً، وحداً أدنى مضموناً 7% سنوياً في السنوات الثلاث الأولى بموجب اتفاقية الإدارة. لم نرَ بعد مستنداً أصلياً يسند أياً من الرقمين، فالنموذج أدناه من عندنا: استوديو 28 م² بسعر 1.3 مليون روبية لليلة، ناقص رسوم المشغّل والضرائب والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 20.0%≈ 339 مليون روبية سنوياً بإشغال 70% و1.3 مليون روبية لليلة صافٍ 11.0%≈ 187 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 9.1 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي339 مليون روبية20.0% من السعر · سعر الليلة 1.3 مليون روبية، الإشغال 70%
  • المشغّل الفندقي78.0 مليون روبية23% من الإيراد · إدارة فندقية بعلامة تجارية
  • الضرائب33.9 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة40.7 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك187 مليون روبية11.0% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 9.1 سنة
سيناريوهات الإشغال: TAO Club House · استوديو 28 م²
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 45%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
60%متحفظ291 مليون روبية131 مليون روبية160 مليون روبية9.4%10.6 سنة
70%أساسي339 مليون روبية153 مليون روبية187 مليون روبية11.0%9.1 سنة
80%قوي388 مليون روبية174 مليون روبية213 مليون روبية12.6%8.0 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
يذكر المطوّر عائداً 15–16% سنوياً، وحداً أدنى مضموناً 7% سنوياً في السنوات الثلاث الأولى بموجب اتفاقية الإدارة. لم نرَ بعد مستنداً أصلياً يسند أياً من الرقمين، فالنموذج ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
1.3 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Pererenan بنحو 3 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Pererenan نحو 45–48% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 60%، وأساسي 70%، وقوي 80%.
المصاريف
45% من الإيراد: مشغّل المنتجع 23%، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
TAO Club House · استوديو 39 م²: 10.3% صافٍ بإشغال 70%; Elysium eco-city · استوديو 27 م²: 9.5% صافٍ بإشغال 70%; Elysium eco-city · شقة بغرفتي نوم: 8.0% صافٍ بإشغال 70%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

استوديو 28 م² على عقد إيجار أرض ينتهي في 2051، مع تجديد بالأولوية 25 سنة يُسعَّر لاحقاً. أولاً الحجز، ثم عقد البيع الأولي (PPJB) موثّقاً، ثم دفعة الـ40%. يقول المطوّر إن رخصة البناء (PBG) قائمة، أما شهادة صلاحية الاستخدام ورخصة التأجير فتنتظران الإنجاز في الربع الثالث من 2027.

الملكية والتراخيص: TAO Club House · استوديو 28 م²
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار25 + 25 سنةعقد الإيجار ينتهي في 2051، وحق الأولوية يغطي 25 سنة أخرى. نحسب المدة المتبقية من التسليم ونراجع بند التجديد في العقد.
تصنيف الأرضسكنية R-3 (صفراء)، بحسب المطوّرتصنيف R-3 مأخوذ من أوراق المطوّر. فحص المخطط التنظيمي (RDTR) ومنظومة OSS يؤكده قبل دفعة الحجز.
رخصة البناء (PBG)صادرة، بحسب المطوّريقول المطوّر إن البناء يجري برخصة بناء (PBG). نحصل على رقمها ومستخرج السجل أولاً.
المطوّرAvalon × RTF by Usykللشراكة ثلاثة مشاريع في بالي، أحدها في التشطيب. فحوصنا تشمل الجهة البائعة وعقد إيجار الأرض وعقد المشغّل.
الإدارةRibas Hotel Groupالرسوم: 5% من الإيراد و20% من صافي الربح. الاتفاقية تحدد دخلك وواجباتك، فنقرؤها كاملة.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)بعد الإنجازلا تمنح الإدارة المحلية رخصة التأجير إلا بعد شهادة SLF، لذلك تتبع أقساطك مراحل البناء.
رخصة التأجير السياحي (NIB)بعد الإنجازمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليمجاهز بالكامل، التسليم الربع الثالث من 2027تجهيز كامل. قائمة الأجهزة والأثاث تدخل العقد ملحقاً، ونطابقها قطعة قطعة عند الاستلام.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ TAO Club House · استوديو 28 م²؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات TAO Club House · استوديو 28 م²

  1. الحجزحجزك يسحب الاستوديو من البيع بينما نراجع الأوراق.
  2. الدفعة الأولى 40%تُدفع بعد توثيق العقد وتقرير فحص قانوني نظيف.
  3. أقساط بدون فوائدتقسّم الباقي شهرياً أو كل ثلاثة أشهر حتى التسليم، بلا فوائد.
  4. التسليمالدفعة الأخيرة مقابل محضر الاستلام الموقّع والمستندات.

الشروط المعروضة: 40% مقدماً والباقي بدون فوائد، أو خصم 3% عند الدفع دفعة واحدة. نثبّت التقسيم والمواعيد في عقد البيع الأولي (PPJB) بعد انتهاء الفحوص.

الموقع

الموقع: بيريرينان · بادونج

بيريرينان تمنحك ساحل كانجو (Canggu) وأمواجه من دون الزحام، ونسبة إشغالها 45–48% من الليالي، أعلى من وسط كانجو. الطلب ما زال يسبق العرض هنا، لكن البناء الجديد حول حقول الأرز يقلّص الفارق بسرعة.

TAO Club House استوديو 28 م²: مسبح السطح مطلاً على المحيط
بيريرينان · بادونج · مينجوي
  • البحر2.4 كم
  • شاطئ بيريرينان≈ 8 دقائق
  • وسط كانجو≈ 12 دقيقة
  • سوبرماركت ومقاهٍ3–5 دقائق
  • مطار نغوراه راي≈ 50 دقيقة

أغلب المشترين هنا يريدون مقاهي كانجو على مشوار قصير وشارعاً أهدأ للعودة إليه. توقّع بطئاً على الطرق إلى كانجو في أوقات الذروة.

بيريرينان · بادونج · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 22مطاعم
  • 22فنادق
  • 5مقاهٍ
  • 4متاجر
  • 3معالم
  • 2عيادات
  • 2أندية رياضية

الأقرب

  • The Pizzas - Pererenanمطعم · 88 م
  • Burger Brother's Bali - Pererenanمطعم · 145 م
  • Villa Sabana Pererenanفندق · 155 م
  • Villa Zanayaفندق · 160 م
  • INDOMARET - PERERENAN (FQZZ)متجر · 170 م
  • Pura Ciwa Batan Poleمعلم · 187 م
  • Pura Petitengetمعلم · 191 م
  • Villa Nadiaفندق · 193 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن TAO Club House · استوديو 28 م²

كم تتقاضى Rise Real Bali على استوديو في TAO Club House؟

صفر. تدفع السعر في قائمة المطوّر، والبائع يدفع أتعابنا. نموّل بأنفسنا الفحوص قبل دفعة الحجز: عقد إيجار أرض TAO، ومطابقة التصنيف في المخطط التنظيمي (RDTR) ومنظومة OSS، ومستخرج سجل رخصة البناء (PBG). ما يبقى معلقاً يدخل قائمة مكتوبة قبل أن تحوّل أي مبلغ.

هل يمكن شراء استوديو 28 م² عن بُعد؟

نعم. نبث الموقع عبر Zoom بكاميرا حية: القطعة، ووحدة، والإطلالة، والطريق المؤدي. يوقّع كاتب العدل عنك بموجب وكالة قانونية، والدفعات تذهب بحوالة بنكية. عند الاستلام نصوّر فيديو، ونسجّل العيوب، ونحتفظ بالقسط الأخير حتى يصلحها المطوّر. بعدها يتسلم المشغّل المفاتيح.

من أين أرقام العائد؟

سعر الليلة 1.3 مليون روبية مأخوذ من بيانات AirROI لبيريرينان بعد تعديله لاستوديو صغير بإدارة مشغّل. ثم ثلاثة سيناريوهات إشغال: 60 و70 و80%، وهي معتادة لوحدة بإدارة فندقية. بند المصاريف يأخذ 45% من الإيراد، لأن المشغّل الفندقي يتقاضى أكثر من شركة إدارة عادية. اعتبر النتيجة تقديراً منا، لا دخلاً مضموناً.

ما الفرق بين الاستوديوهين بمساحة 28 م²؟

المساحة واحدة. الطابق والشرفة يفرّقان بينهما: النسخة بشرفة بسعر 1.70 مليار روبية، والنسخة بدونها بـ1.78 مليار روبية. جدول بوابة الشركاء لا يُظهر كل وحدات المبنى، فنطلب من المطوّر رقم الوحدة والطابق بالتحديد عند الحجز.

كيف تعمل خطة السداد بدفعة 40%؟

بعد الحجز تدفع 40% حين يُوثَّق العقد ويأتي الفحص القانوني نظيفاً. الـ60% الباقية تُدفع شهرياً أو كل ثلاثة أشهر حتى التسليم في الربع الثالث من 2027، بلا فوائد. إن فضّلت الدفع كاملاً مرة واحدة، يخصم المطوّر 3%. التقسيم والمواعيد الدقيقة تدخل عقد البيع الأولي (PPJB).

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←