PERERENAN · ID RR-3127

TAO Club House: studio 28 m² w kompleksie prowadzonym jak hotel, Pererenan

Studio 28 m² to punkt wejścia w TAO Club House: Rp 1,70 mld, pod klucz, na leasehold 25 + 25 lat. Jedno pomieszczenie mieści łóżko, kuchnię i łazienkę, a część działek dokłada balkon. Ribas Hotel Group prowadzi najem, a goście dostają basen 25 m, restaurację i siłownię kompleksu.

Lokal w projekcie TAO Club House · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold 25 + 25 lat
  • W budowie
  • Zarządzanie Ribas Hotels
  • Basen 25 m
  • Studioukład
  • 1łazienka
  • 28 m²powierzchnia użytkowa
  • 25 mwspólny basen
  • Leasehold25 + 25 lat
  • III kw. 2027odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Studio 28 m² to podstawowy układ w TAO Club House. Łóżko, kuchnia ze sprzętem, łazienka i biurko dzielą jedno pomieszczenie, a część lokali ma balkon. Deweloper przekazuje je pod klucz, więc po odbiorze nic nie dokupujesz. Piętro i balkon rozdzielają dwa poziomy cen: Rp 1,70 mld z balkonem i Rp 1,78 mld bez.

Ten układ celuje w krótkie pobyty pod zarządzaniem hotelowym. Gość rezerwuje tydzień lub dwa i spędza dnie przy basenie, restauracji i siłowni kompleksu. Masz mniej obowiązków niż przy willi i bardziej stabilne obłożenie.

Jak liczymy ten lokal: Rp 1,3 mln za noc, poziom rynkowy dla studiów prowadzonych przez operatora w Pererenan. Nasz wariant bazowy zakłada 70% obłożenia, z 60% i 80% jako wariantami ostrożnym i mocnym. Opłata operatora, podatek, zużycie i utrzymanie zabierają 45% przychodu. Przy 70% zostaje ok. Rp 187 mln rocznie, stopa zwrotu netto 11,0% od ceny wejściowej.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – TAO Club House · Studio 28 m²: brutto i netto

Deweloper podaje 15–16% rocznie i gwarantowane minimum 7% rocznie przez pierwsze trzy lata na mocy umowy zarządzania. Nie widzieliśmy jeszcze dokumentu źródłowego dla żadnej z tych liczb, więc model niżej jest nasz: studio 28 m² przy Rp 1,3 mln za noc, po odjęciu opłaty operatora, podatku, zużycia i utrzymania.

Brutto 20,0%≈ Rp 339 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,3 mln za noc Netto 11,0%≈ Rp 187 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 9,1 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 339 mln20,0% ceny · Rp 1,3 mln za noc, obłożenie 70%
  • Operator hotelowyRp 78,0 mln23% przychodu · zarządzanie hotelowe pod marką
  • PodatekRp 33,9 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 40,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 187 mln11,0% ceny · okres zwrotu ≈ 9,1 lat
Scenariusze obłożenia: TAO Club House · Studio 28 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 45%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 291 mlnRp 131 mlnRp 160 mln9,4%10,6 lat
70%bazowyRp 339 mlnRp 153 mlnRp 187 mln11,0%9,1 lat
80%optymistycznyRp 388 mlnRp 174 mlnRp 213 mln12,6%8,0 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 15–16% rocznie i gwarantowane minimum 7% rocznie przez pierwsze trzy lata na mocy umowy zarządzania. Nie widzieliśmy jeszcze dokumentu źródłowego dla żadnej z tych liczb, więc model niżej jest nasz: studio 28 m² przy Rp 1,3 mln za noc, po odjęciu opłaty operatora, podatku, zużycia i utrzymania. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,3 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Pererenan to Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Pererenan: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
45% przychodu: operator resortu 23%, podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
TAO Club House · Studio 39 m²: 10,3% netto przy obłożeniu 70%; Elysium eco-city · Studio 27 m²: 9,5% netto przy obłożeniu 70%; Elysium eco-city · apartament 2BR: 8,0% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Studio 28 m² stoi na leasehold gruntu, który kończy się w 2051, z 25-letnim przedłużeniem pierwszeństwa wycenionym później. Najpierw rezerwacja, potem notarialny PPJB, potem wpłata 40%. Deweloper twierdzi, że PBG jest gotowe, a pozwolenie na użytkowanie i licencja na najem czekają na ukończenie w III kw. 2027.

Prawo i pozwolenia: TAO Club House · Studio 28 m²
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold25 + 25 latTwój leasehold kończy się w 2051, a prawo pierwszeństwa obejmuje kolejne 25 lat. Pozostały okres liczymy od odbioru i sprawdzamy klauzulę przedłużenia w umowie.
Strefa (RDTR)Mieszkalna R-3 (żółta), według deweloperaR-3 pochodzi z dokumentów dewelopera. Sprawdzenie RDTR i OSS potwierdza to przed Twoją rezerwacją.
Pozwolenie na budowę (PBG)Wydane, według deweloperaDeweloper twierdzi, że budowę pokrywa PBG. Najpierw zdobywamy jego numer i wypis z rejestru.
DeweloperAvalon × RTF by UsykSpółka ma trzy projekty na Bali, jeden w wykończeniu. Nasze sprawdzenie obejmuje podmiot sprzedający, leasehold gruntu i umowę z operatorem.
ZarządzanieRibas Hotel GroupOpłata: 5% obrotu i 20% zysku netto. Umowa opisuje Twój dochód i obowiązki, więc czytamy ją w całości.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po oddaniuPowiat wydaje licencję na najem dopiero po SLF, dlatego Twoje wpłaty śledzą etapy budowy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po oddaniuAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, odbiór III kw. 2027Wykończenie pod klucz. Lista sprzętu i mebli trafia do umowy jako załącznik, a przy odbiorze sprawdzamy ją punkt po punkcie.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla TAO Club House · Studio 28 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – TAO Club House · Studio 28 m²

  1. RezerwacjaTwoja rezerwacja zdejmuje studio ze sprzedaży na czas naszej weryfikacji dokumentów.
  2. Pierwsza wpłata 40%Idzie po podpisaniu notarialnej umowy i czystym raporcie due diligence.
  3. Raty bez odsetekResztę rozkładasz miesięcznie lub kwartalnie do odbioru, bez odsetek.
  4. OdbiórOstatnia wpłata w zamian za podpisany protokół odbioru i dokumenty.

Warunki w ofercie: 40% z góry i reszta bez odsetek, albo rabat 3% za jednorazową wpłatę całości. Podział i terminy ustalamy w PPJB po zakończeniu weryfikacji.

Położenie

Położenie: Pererenan · Badung

Pererenan daje Ci wybrzeże i surfing Canggu bez tłoku, a dzielnica wypełnia 45–48% nocy, więcej niż centrum Canggu. Popyt wciąż wyprzedza tu podaż, choć nowa zabudowa wokół pól szybko zamyka tę lukę.

TAO Club House, studio 28 m²: basen na dachu z widokiem na ocean
Pererenan · Badung · Mengwi
  • Ocean2,4 km
  • Plaża Pererenan≈ 8 min
  • Centrum Canggu≈ 12 min
  • Supermarket i kawiarnie3–5 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 50 min

Większość kupujących chce tu kawiarni Canggu w zasięgu krótkiej jazdy i spokojniejszej ulicy po powrocie. Licz się z wolnym ruchem na drogach do Canggu w godzinach szczytu.

Pererenan · Badung · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 22restauracje
  • 22hotele
  • 5kawiarnie
  • 4sklepy
  • 3atrakcje
  • 2przychodnie
  • 2siłownie

Najbliższe miejsca

  • The Pizzas - Pererenanrestauracja · 88 m
  • Burger Brother's Bali - Pererenanrestauracja · 145 m
  • Villa Sabana Pererenanhotel · 155 m
  • Villa Zanayahotel · 160 m
  • INDOMARET - PERERENAN (FQZZ)sklep · 170 m
  • Pura Ciwa Batan Poleatrakcja · 187 m
  • Pura Petitengetatrakcja · 191 m
  • Villa Nadiahotel · 193 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o TAO Club House · Studio 28 m²

Ile Rise Real Bali bierze za studio TAO Club House?

Zero. Płacisz cenę z listy dewelopera, a naszą opłatę pokrywa sprzedający. Sprawdzenia przed Twoją rezerwacją finansujemy sami: leasehold gruntu TAO, dopasowanie strefy w RDTR i OSS, wypis z rejestru PBG. Co pozostanie nierozstrzygnięte, trafia na pisemną listę, zanim cokolwiek przelejesz.

Czy mogę kupić studio 28 m² zdalnie?

Tak. Transmitujemy teren na Zoomie na żywo, przechodząc przez działkę, lokal, widok i drogę dojazdową. Notariusz podpisuje za Ciebie na podstawie pełnomocnictwa, a płatności idą przelewem bankowym. Przy odbiorze nagrywamy wideo, spisujemy usterki i zatrzymujemy ostatnią ratę, aż deweloper je usunie. Operator dostaje wtedy klucze.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Stawka za noc Rp 1,3 mln pochodzi z danych AirROI dla Pererenan, skorygowanych pod małe studio prowadzone przez operatora. Dalej trzy scenariusze obłożenia: 60, 70 i 80%, typowe dla lokalu z zarządzaniem hotelowym. Nasza linia kosztów zabiera 45% przychodu, bo operator hotelowy liczy sobie więcej niż zwykły zarządca. Wynik traktuj jako naszą ocenę, nigdy jako gwarantowany dochód.

Czym różnią się oba studia 28 m²?

Ta sama powierzchnia. Rozdziela je piętro i balkon: wersja z balkonem kosztuje Rp 1,70 mld, bez balkonu Rp 1,78 mld. Arkusz z portalu partnerskiego nie pokazuje każdej działki w budynku, więc przy rezerwacji prosimy dewelopera o dokładny numer lokalu i piętro.

Jak działa plan płatności 40%?

Po rezerwacji płacisz 40%, gdy notarialna umowa jest gotowa, a due diligence wypada czysto. Pozostałe 60% idzie miesięcznie lub kwartalnie do odbioru w III kw. 2027, bez naliczonych odsetek. Jeśli wolisz zapłacić całość od razu, deweloper daje 3% rabatu. Dokładny podział i terminy trafiają do PPJB.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →