PERERENAN · ID RR-5740

Tumbak Bayuh by Kaluna: villa de dos dormitorios y 69,5 m² en Pererenan

Tres de las seis villas tienen este formato: 69,5 m², dos dormitorios arriba, cocina y salón abajo, y piscina en el patio. Cada parcela cuesta Rp 2.290 millones. El leasehold es de 30 + 20 años y la entrega está prevista para noviembre de 2027.

Unidad de Tumbak Bayuh by Kaluna · unidades publicadas: 3

  • Leasehold 30 + 20 años
  • En construcción
  • Patio con piscina
  • 2dormitorios
  • 69,5 m²superficie construida
  • 48 m²parcela
  • Leasehold30 + 20 años
  • nov 2027entrega

Inmueble

Qué compras

La villa de dos dormitorios es el formato principal del proyecto: ocupa tres de las seis parcelas. La casa de 69,5 m² está sobre una parcela de 48 m² y un ventanal separa el salón del patio con piscina. Los dormitorios están en la planta superior; abajo queda la cocina con una mesa para toda la familia.

Dos parejas o una familia con hijos pueden usarla para vacaciones y estancias largas. La villa se entrega semiamueblada: la cocina, la fontanería y la piscina las instala la promotora, y tú eliges los muebles y electrodomésticos. La parcela pequeña explica el precio de entrada bajo; el presupuesto de esta villa de dos dormitorios queda muy por debajo de las que tienen jardines mayores.

Calculamos unos Rp 1,9 millones por noche a partir de villas comparables de dos dormitorios cercanas, con un ajuste a la baja por el patio pequeño. Los escenarios de ocupación son 30, 40 y 50 %, con el 40 % como base. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 228 millones netos al año, el 10,0 % del precio.

Promotora: Kaluna Development. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Nuestro cálculo parte de Rp 1,9 millones por noche para una villa de dos dormitorios con patio pequeño, y descuenta la gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.

Bruta 11,8 %≈ Rp 271 millones al año con una ocupación del 40 % y Rp 1,9 millones por noche Neta 10,0 %≈ Rp 228 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 271 millones11,8 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 40 %
  • Gastos de explotaciónRp 43,4 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 228 millones10,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
Escenarios de ocupación: Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
30%prudenteRp 204 millonesRp 32,6 millonesRp 171 millones7,5%13,4 años
40%baseRp 271 millonesRp 43,4 millonesRp 228 millones10,0%10,0 años
50%optimistaRp 339 millonesRp 54,3 millonesRp 285 millones12,4%8,0 años

El escenario base usa un 40 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 30 %, y el optimista, un 50 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 30 %; base, con un 40 %, y optimista, con un 50 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio: 9,5 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 45 % de ocupación; TAO Club House · Estudio de 28 m²: 10,1 % neto con un 42 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa de dos dormitorios se compra con un leasehold de 30 años y una prórroga de 20 que recoge el contrato. El plazo cuenta desde la entrega. Reservas con un depósito del 10 %, firmas un PPJB e inscribes el leasehold ante notario. Como la parcela figura como residencial, primero comprobamos si la zona admite el alquiler por noches.

Derecho y licencias de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold30 + 20 añosEl plazo cuenta desde la entrega, así que dispones de los 30 años completos, y la prórroga se recoge en una cláusula del contrato.
ZonificaciónResidencial, según la promotoraEl alquiler por noches exige zonificación turística; un extracto del RDTR determina cuál se aplica aquí.
Licencia de obra (PBG)PBG y SLF en trámitePedimos a Kaluna el número y una copia del PBG, y anotamos la fecha en que responde.
PromotoraKaluna developmentRevisamos la sociedad Kaluna y las casas que ya ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraLos tramos siguen las fases de obra, porque sin SLF no se puede conceder la licencia de alquiler turístico (NIB).
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner la villa a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes perderla. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaSemiamueblada: cocina, fontanería y piscinaLos muebles y electrodomésticos los compras tú; la relación de acabados se añade como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios

  1. ReservaUn depósito del 10 % retira tu parcela del mercado.
  2. Fases de obraCinco tramos (30, 20, 15, 15 y 10 %) siguen las fases de obra, y pedimos el nombre de cada fase por parcela.
  3. EntregaEl último pago se hace contra la documentación completa y nuestra inspección de la villa.

Los precios de lista son para pago al contado. El pago por fases añade entre un 1,5 y un 5 %, el impuesto sobre el alquiler del 10 % va aparte y la garantía bancaria cuesta una comisión administrativa del 1 %.

Ubicación

Dónde está: Tumbak Bayuh · Pererenan

Es un barrio residencial tranquilo al norte de las playas de Pererenan, con menos ruido que Batu Bolong. Los cafés y el mar quedan a un corto trayecto en moto.

Tumbak Bayuh 2 dormitorios: patio de la villa de dos dormitorios, piscina y pérgola de madera sobre la terraza
Pererenan · Badung · Tumbak Bayuh
  • Playa de Pererenan≈ 3,6 km, en línea recta
  • Playa de Batu Bolong≈ 3,1 km, en línea recta
  • Tanah Lot≈ 6,1 km, en línea recta
  • Seminyak (Petitenget)≈ 5,9 km, en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 14 km, en línea recta

Se elige por un precio de entrada más bajo que en el centro de Canggu. Sin moto ni coche, la playa y los restaurantes quedan lejos.

Tumbak Bayuh · Pererenan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro una villa de 2 dormitorios en Tumbak Bayuh?

Nada. Kaluna nos paga y tú abonas Rp 2.290 millones. Las comprobaciones previas al depósito no te cuestan nada. Revisamos el leasehold de 30 + 20 años, contrastamos la zona con el RDTR, pedimos el número del PBG y comprobamos la sociedad. El pago por fases cuesta entre un 1,5 y un 5 % más que el precio al contado.

¿Puedo comprar una villa de 2 dormitorios sin visitar Bali?

Sí. La visita se hace por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. La villa está en construcción y la entrega está anunciada para noviembre de 2027. Comprobamos cada fase sobre el terreno, de modo que cada tramo y el último pago siguen lo que realmente está construido.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de unos Rp 1,9 millones por noche, tomados de villas comparables de dos dormitorios en Pererenan, y lo ajustamos a la baja por el patio pequeño. El escenario base supone un 40 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 228 millones netos al año, el 10,0 % del precio. Es una estimación nuestra, no un ingreso garantizado.

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