PERERENAN · ID RR-5739

Tumbak Bayuh by Kaluna: villa de un dormitorio y 35 m² en Pererenan

Por Rp 1.600 millones entras en Tumbak Bayuh con la villa más barata del proyecto: dos plantas, 35 m², un dormitorio y un patio con piscina tras un ventanal corredero. La parcela mide 42 m². El leasehold es de 30 + 20 años y la entrega está prevista para noviembre de 2027.

Unidad de Tumbak Bayuh by Kaluna · unidades publicadas: 3

  • Leasehold 30 + 20 años
  • En construcción
  • Patio con piscina
  • 1dormitorio
  • 35 m²superficie construida
  • 42 m²parcela
  • Leasehold30 + 20 años
  • nov 2027entrega

Inmueble

Qué compras

La villa de un dormitorio es la más pequeña del proyecto: 35 m² construidos y un patio con piscina sobre una parcela de 42 m². La cocina, el comedor y el salón ocupan la planta baja. Arriba, el dormitorio tiene vestidor y baño propio. El ventanal convierte la zona de la piscina en un segundo salón.

Este tamaño encaja con parejas y teletrabajadores que se quedan entre dos y cuatro semanas. La villa se entrega semiamueblada: la promotora instala la cocina, la fontanería y la piscina, y tú añades los muebles y electrodomésticos. Al precio se suma el impuesto sobre el alquiler del 10 %, que incluimos en el presupuesto de entrada.

Nuestro cálculo usa unos Rp 1,2 millones por noche, el nivel de las villas pequeñas de un dormitorio en Pererenan. La ocupación es del 30 % en el escenario prudente, del 40 % en el base y del 50 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 152 millones netos al año, el 9,5 % del precio.

Promotora: Kaluna Development. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Nuestro cálculo parte de Rp 1,2 millones por noche para una villa pequeña de un dormitorio en Pererenan, y descuenta la gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.

Bruta 11,3 %≈ Rp 181 millones al año con una ocupación del 40 % y Rp 1,2 millones por noche Neta 9,5 %≈ Rp 152 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,6 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 181 millones11,3 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 40 %
  • Gastos de explotaciónRp 28,9 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 152 millones9,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,6 años
Escenarios de ocupación: Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
30%prudenteRp 136 millonesRp 21,7 millonesRp 114 millones7,1%14,1 años
40%baseRp 181 millonesRp 28,9 millonesRp 152 millones9,5%10,6 años
50%optimistaRp 226 millonesRp 36,2 millonesRp 190 millones11,8%8,4 años

El escenario base es un 40 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 30 %, y el optimista, un 50 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 30 %; base, con un 40 %, y optimista, con un 50 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 40 % de ocupación; Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 3 dormitorios: 9,2 % neto con un 45 % de ocupación; TAO Club House · Estudio de 28 m²: 10,1 % neto con un 42 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se compra con un leasehold de 30 años y una prórroga de 20. El plazo cuenta desde la entrega, así que tienes por delante los 30 años completos. Primero reservas con un 10 %, después firmas un PPJB y finalmente el leasehold ante notario. El suelo figura como residencial, así que antes de reservar comprobamos si permite el alquiler por noches.

Derecho y licencias de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold30 + 20 añosLos años cuentan desde la fecha de entrega y la prórroga de 20 años se recoge en el contrato.
ZonificaciónResidencial, según la promotoraEl alquiler por noches exige una zona turística. Primero pedimos un extracto del RDTR de la parcela.
Licencia de obra (PBG)PBG y SLF en trámiteHemos pedido a Kaluna el número y una copia del PBG.
PromotoraKaluna developmentAntes de que pagues nada revisamos la sociedad Kaluna y las villas que ha terminado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB); por eso los tramos siguen las fases de obra y no las fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner la villa a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes perderla. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaSemiamueblada: cocina, fontanería y piscinaEl comprador amuebla la villa. La relación de acabados se añade como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio

  1. ReservaPagas el 10 % del precio de la villa para reservarla.
  2. Fases de obraCinco pagos del 30, 20, 15, 15 y 10 % siguen las fases de obra; pedimos el nombre de cada fase para esta parcela.
  3. EntregaEl último pago se hace contra los documentos y nuestra inspección de la villa.

Los precios de la lista son para pago al contado. El pago por fases cuesta entre un 1,5 y un 5 % más, el impuesto sobre el alquiler del 10 % se suma aparte y la garantía bancaria lleva una comisión administrativa del 1 %.

Ubicación

Dónde está: Tumbak Bayuh · Pererenan

Es una zona residencial y tranquila al norte de las playas de Pererenan. Hay menos ruido que en Batu Bolong, pero para ir a los cafés y al mar hace falta la moto.

Tumbak Bayuh 1 dormitorio: patio de la villa con piscina y pared acristalada corredera hacia el salón
Pererenan · Badung · Tumbak Bayuh
  • Playa de Pererenan≈ 3,6 km, en línea recta
  • Playa de Batu Bolong≈ 3,1 km, en línea recta
  • Tanah Lot≈ 6,1 km, en línea recta
  • Seminyak (Petitenget)≈ 5,9 km, en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 14 km, en línea recta

El precio de entrada es más bajo que en el centro de Canggu y la villa tiene piscina. A cambio, las playas y los restaurantes quedan demasiado lejos para ir a pie.

Tumbak Bayuh · Pererenan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Tumbak Bayuh by Kaluna · Villa de 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 1 dormitorio en Tumbak Bayuh?

Nada. Kaluna paga nuestra comisión, así que tu precio es Rp 1.600 millones. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. Revisamos el leasehold de 30 + 20 años, contrastamos la zona de la parcela con el RDTR y comprobamos el número del PBG y la sociedad. El impuesto sobre el alquiler del 10 % no está incluido, así que lo contamos aparte.

¿Puedo comprar la villa de 1 dormitorio desde el extranjero?

Sí. La visita se hace por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. La entrega está anunciada para noviembre de 2027. Los pagos se dividen por fases que comprobamos sobre el terreno, y el último se hace contra los documentos y nuestra inspección.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Usamos unos Rp 1,2 millones por noche, tomados de inmuebles comparables de Pererenan y ajustados a una villa pequeña de un dormitorio. El escenario base supone un 40 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 152 millones netos al año, el 9,5 % del precio. Es una estimación nuestra, no una garantía.

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