Acheter à Sanur : ce que paient les locataires de long séjour, ce que coûtent les biens et la place de la zone santé

Oui, si vous achetez pour des locataires qui restent un mois ou plus, ou pour vous. Non, si vous voulez une machine à location courte tournée vers le surf et la vie nocturne. Sanur se trouve sur la côte est, dans la ville de Denpasar, et un récif ferme la mer. Pas de surf, pas de coucher de soleil sur l'eau.

En échange, vous avez une vraie petite ville. Des trottoirs bordent beaucoup de rues, et un chemin côtier d'environ 5 km longe le rivage. Cliniques, écoles et supermarchés sont assez proches pour s'y rendre à pied ou en scooter. Dans une annonce type de Sanur, nous trouvons des cafés, une pharmacie et un supermarché entre 50 et 400 mètres, et le chemin de la plage entre 350 mètres et 1,1 km. L'aéroport est à 20 à 30 minutes en voiture.

La demande repose sur trois piliers : la plus ancienne communauté d'expatriés de l'île, une école internationale et, depuis 2025, un pôle hospitalier. Aucun ne dépend des saisons touristiques. Les prix montent donc lentement à Sanur. Le quartier connaît rarement les bonds que les acheteurs ont vus dans les villages de la côte ouest, et il chute rarement aussi. Pour comparer plus largement les quartiers, lisez notre guide du meilleur quartier où acheter à Bali.

Source : Nos propres visites et nos notes de quartier depuis 2023

En long séjour, un appartement de Sanur se loue en médiane environ Rp 27,5 M par mois. La fourchette va de Rp 25,0 à 30,0 M. Une villa de trois chambres a une médiane proche de Rp 41,0 M, avec un écart large, de Rp 22,0 à 59,9 M.

Les loyers d'appartement tiennent dans une bande étroite, signe d'un marché mûr. Il y a peu à négocier, mais aussi peu de surprises. Un contrat annuel coûte environ 22 % de moins par mois qu'un séjour au mois : les propriétaires échangent du prix contre moins de semaines vides.

Ce sont des prix demandés dans des annonces de location, pas des contrats signés. Prenez-les comme un plafond de négociation. Si vous comptez louer votre bien, faites le calcul dans notre calculateur de rendement avec un cas à la nuit et un cas en long séjour.

Source : Relevé de Rise Real Bali du 7 septembre 2026 : 480 annonces de location, tout Bali

Elle peut fonctionner, mais ce n'est pas le cas principal. La performance en courte durée est modeste dans cette partie de l'île. La référence AirROI sur douze mois jusqu'en juillet 2026 situe les locations privées du quartier voisin de Nusa Dua à environ Rp 1,5–1,8 M la nuit pour environ 40 % d'occupation. Canggu rapporte environ Rp 3,8 M la nuit à 37,5 % d'occupation.

Notre arithmétique, qui n'est pas une prévision : Rp 1,65 M × 40 % × 365 nuits donne environ Rp 240 M par an avant charges. Un appartement en long séjour au loyer médian rapporte environ Rp 330 M sur douze mois, avec moins de travail. Les biens n'ont pas la même taille : n'y voyez qu'une direction.

En pratique, modélisez les deux cas pour chaque bien. Notre guide du rendement locatif d'une villa montre l'écart entre rendement brut et net une fois la gestion et les charges déduites.

Source : AirROI, références de location courte durée par quartier, douze mois jusqu'en juillet 2026 ; calcul de Rise Real Bali

C'est une zone de santé de 41,26 hectares (KEK Kesehatan Sanur), créée par le règlement gouvernemental 41 de 2022. Le gouvernement s'est fixé un objectif d'investissement de Rp 10,2 trillions et de 123 000 à 240 000 patients par an d'ici 2030. Le président Prabowo a inauguré la zone le 25 juin 2025.

Son pilier est Bali International Hospital, avec 255 lits, 34 lits de soins intensifs et 8 blocs opératoires. Il soigne des patients privés depuis avril 2025 et se concentre sur la cardiologie, l'oncologie, la neurologie, la gastro-entérologie et l'orthopédie. La zone vise aussi à faire venir des médecins étrangers sur l'île.

Pour un propriétaire, l'effet est indirect. Patients et proches louent à proximité pour des semaines, et la demande de long séjour a augmenté dans le nord de Sanur. Nous n'avons pas de décompte publié des patients étrangers, donc nous n'en citons aucun. Les objectifs de la zone sont des plans, pas des résultats : lisez-les ainsi.

Si la santé entre dans votre projet d'installation, voyez santé et assurance à Bali.

Source : PP 41/2022 tel que décrit par le ministère coordinateur des Affaires économiques, 30 mai 2023 ; Republika, 26 juin 2025 ; compte rendu du portail de la Police nationale indonésienne, 26 juin 2025 ; What's New Indonesia, 2025

La villa en leasehold médiane de Sanur est demandée Rp 6,21 Md, d'après l'étude d'annonces de mars 2026 de Propertia. Deux chambres : Rp 4,73 Md. Trois chambres : Rp 6,50 Md, soit presque le chiffre de l'ensemble des villas.

Nusa Dua, l'autre quartier calme du sud-est, demande Rp 6,59 Md pour la villa médiane. Sa médiane à deux chambres est plus basse, à Rp 3,52 Md. Les deux quartiers se valent presque sur les prix : choisissez selon le mode de vie, pas selon l'étiquette.

Ce sont des prix demandés, pas des ventes. Les affaires négociées se concluent plus bas, et les prix des promoteurs pour les programmes neufs suivent leur grille tarifaire. Parcourez les biens actuels ou la page du quartier de Sanur pour voir ce qui est proposé. Pour la vue d'ensemble de l'île, voyez combien coûte une villa à Bali.

Source : Étude d'annonces de Propertia, données de mars 2026, publiée le 8 avril 2026

Sanur convient à ceux qui apprécient le calme, les services et les longs séjours. Canggu convient à ceux qui veulent une vie sociale, le surf et un marché de courte durée. Le choix porte d'abord sur votre façon de vivre, ensuite sur le prix.

Le vrai écart entre les deux, c'est le locataire. À Canggu, les voyageurs réservent quatre nuits. À Sanur, les familles, les visiteurs venus pour des soins et les résidents de long terme réservent des semaines ou un an. Beaucoup d'acheteurs arrivent à Sanur après un ou deux ans ailleurs, quand l'école, un médecin et le calme commencent à peser plus qu'un beach club. Comparez la côte ouest dans vivre à Bali : avantages et inconvénients et sur notre page du quartier de Canggu.

Source : AirROI, douze mois jusqu'en juillet 2026 ; nos propres visites et nos notes de quartier depuis 2023

Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en Indonésie. Les voies qui fonctionnent sont le leasehold (Hak Sewa), le droit d'usage Hak Pakai pour les résidents, ou une société à capitaux étrangers (PT PMA). Chacune a sa durée et son coût : lisez d'abord un étranger peut-il acheter un bien à Bali.

Sanur compte beaucoup de baux anciens signés dans les années 1990 et 2000. Vérifiez toujours combien d'années restent, car la valeur baisse à mesure que la durée s'épuise. Notre guide leasehold ou pleine propriété explique la prime de pleine propriété et l'effet d'une durée restante courte sur la revente. Les prolongations sont traitées dans prolonger un leasehold.

Le littoral ajoute une règle. La réglementation nationale impose une bande inconstructible d'au moins 100 mètres depuis la ligne des plus hautes eaux (Perpres 51/2016), et les plans locaux fixent la ligne exacte. Près de la mer, vérifiez le zonage avant le prix.

Source : Perpres 51/2016 sur les bandes littorales, d'après le Secrétariat du Cabinet, juin 2016 ; pratique des vérifications préalables de Rise Real Bali

Commencez par la durée du bail, la position sur la carte et le bruit. Trois contrôles décident de la plupart des issues à Sanur.

Durée restante du bail : demandez à voir le certificat de bail, et obtenez le consentement écrit du bailleur à tout transfert avant de signer. Position : les biens proches du chemin côtier se louent plus vite que ceux de la Ngurah Rai Bypass, où le bruit de la circulation pénalise la deuxième ligne. Le temps de marche jusqu'à une clinique compte pour les locataires de long séjour : mesurez-le. Demandez aussi le PBG, le permis de construire, et le SLF, le certificat de conformité, avec notre liste de vérifications préalables.

Enfin, testez le cas locatif. Demandez au vendeur ou au gestionnaire douze mois de vraies réservations ou de contrats. Si vous engagez un gestionnaire, comparez ses conditions avec les frais de gestion habituels. Nous travaillons au prix du promoteur ou du vendeur, et l'introduction ne vous coûte rien.

Source : Nos dossiers de transactions et nos contrôles depuis 2023

Lente, praticable à pied et adaptée aux familles. Bali Island School, fondée en 1986, enseigne le programme IB de 3 à 18 ans. Sanur Independent School suit un cursus britannique pour les 2 à 15 ans. Les deux sont dans le quartier : le trajet scolaire prend quelques minutes. Pour les options sur toute l'île, voyez notre guide des écoles internationales.

Le port de Sanur envoie des ferries vers Nusa Penida en 40 à 45 minutes, avec des billets à partir de Rp 117 000 et une quinzaine d'opérateurs (horaires des compagnies, septembre 2026). Le mauvais temps annule des traversées : vérifiez le jour du départ.

Le récif garde l'eau calme. La marée compte quand même. À marée basse, on peut marcher longtemps sur le sable mouillé avant que l'eau soit assez profonde pour nager. La baignade est plus facile à marée haute. Certains acheteurs trouvent le quartier trop calme, et c'est la plainte que nous entendons le plus. Louez un mois avant de vous engager. Vous saurez en deux semaines si le rythme vous convient, et une location coûte bien moins qu'un mauvais achat.

Source : International Schools Database, grilles de frais 2026/2027 ; horaires et tarifs des opérateurs de ferries, septembre 2026 ; nos propres visites et nos notes de quartier depuis 2023

Questions fréquentes