Comprar en Sanur: lo que pagan los inquilinos de larga estancia, lo que cuestan las casas y dónde encaja la zona sanitaria

Lo es si compras para inquilinos que se quedan un mes o más, o para vivir tú. No lo es si buscas una máquina de estancias cortas con surf y vida nocturna. Sanur está en la costa este, dentro de la ciudad de Denpasar, y el mar queda cerrado por un arrecife. No hay surf ni atardeceres sobre el agua.

Lo que tiene es un pueblo que funciona. Hay aceras en muchas calles y un paseo marítimo de unos 5 km sigue la orilla. Clínicas, colegios y supermercados quedan a mano, a pie o en moto. En un anuncio típico de Sanur vemos cafés, una farmacia y un supermercado a entre 50 y 400 metros, y el paseo de la playa a entre 350 metros y 1,1 km. El aeropuerto queda a unos 20–30 minutos en coche.

La demanda descansa en tres cosas: la comunidad de expatriados más antigua de la isla, un colegio internacional y, desde 2025, un grupo de hospitales. Ninguna depende de las temporadas turísticas. Por eso los precios de Sanur suben despacio. Rara vez da los saltos bruscos que vieron los compradores de los pueblos de la costa oeste, y rara vez cae con fuerza. Para comparar más zonas, lee nuestra guía de la mejor zona para comprar en Bali.

Fuente: Nuestras visitas y notas de zona desde 2023

En larga estancia, un apartamento de Sanur se alquila por una mediana de unos Rp 27,5 millones al mes. El rango va de Rp 25,0 a 30,0 millones. Una villa de tres dormitorios tiene una mediana de cerca de Rp 41,0 millones, con una gran dispersión, de Rp 22,0 a 59,9 millones.

Los alquileres de apartamentos se mueven en una banda estrecha, señal de un mercado maduro. Hay poco que regatear, pero también pocas sorpresas. Un contrato anual sale un 22 % más barato al mes que la estancia mes a mes, de modo que los propietarios cambian precio por menos semanas vacías.

Son precios pedidos en anuncios de alquiler, no contratos firmados. Tómalos como un techo para negociar. Si piensas alquilar tu casa, haz las cuentas en nuestra calculadora de rentabilidad con un caso por noches y otro de larga estancia.

Fuente: Anuncios de alquiler reunidos por Rise Real Bali el 7 de septiembre de 2026 (480 anuncios, toda Bali)

Puede funcionar, pero no es el caso principal. El rendimiento de las estancias cortas en esta parte de la isla es modesto. La referencia a doce meses de AirROI hasta julio de 2026 sitúa los alquileres privados de la vecina Nusa Dua en torno a Rp 1,5–1,8 millones por noche, con una ocupación de cerca del 40 %. Canggu factura unos Rp 3,8 millones por noche con un 37,5 % de ocupación.

Una cuenta nuestra, no una previsión: Rp 1,65 millones × 40 % × 365 noches dan unos Rp 240 millones al año antes de gastos. Un apartamento de larga estancia al alquiler mediano trae unos Rp 330 millones en doce meses, con menos trabajo. Las unidades son de tamaños distintos, así que úsalo solo como orientación.

La lección práctica es calcular los dos casos para cada propiedad. Nuestra guía de rentabilidad de una villa muestra cuánto separa la rentabilidad bruta de la neta una vez descontadas la gestión y los suministros.

Fuente: AirROI, referencias de alquiler vacacional por zona, doce meses hasta julio de 2026; cálculo de Rise Real Bali

Es una zona sanitaria de 41,26 hectáreas (KEK Kesehatan Sanur), creada por el Reglamento del Gobierno 41 de 2022. El Gobierno fijó un objetivo de inversión de Rp 10,2 billones y un objetivo de entre 123.000 y 240.000 pacientes al año para 2030. El presidente Prabowo inauguró la zona el 25 de junio de 2025.

Su pieza central es Bali International Hospital, con 255 camas, 34 plazas de cuidados intensivos y 8 quirófanos. Atiende a pacientes privados desde abril de 2025 y se centra en cardiología, oncología, neurología, gastroenterología y traumatología. La zona aspira además a atraer médicos extranjeros a la isla.

Para un propietario, el efecto es indirecto. Pacientes y familiares alquilan cerca durante semanas, y la demanda de larga estancia en el norte de Sanur ha crecido. No hay un recuento publicado de pacientes extranjeros, así que no citamos ninguno. Los objetivos de la zona son planes, no resultados. Léelos así.

Si la sanidad forma parte de tu mudanza, mira sanidad y seguros en Bali.

Fuente: PP 41/2022, según el Ministerio Coordinador de Asuntos Económicos, 30 de mayo de 2023; Republika, 26 de junio de 2025; reportaje del portal de la Policía Nacional de Indonesia, 26 de junio de 2025; What's New Indonesia, 2025

La villa mediana en leasehold de Sanur se pide a Rp 6.210 millones, según el estudio de anuncios de Propertia de marzo de 2026. Con dos dormitorios, Rp 4.730 millones. Con tres, Rp 6.500 millones, casi la cifra de todas las villas.

Nusa Dua, el otro distrito tranquilo del sureste, pide Rp 6.590 millones por la villa mediana. Su mediana de dos dormitorios es menor, Rp 3.520 millones. Las dos zonas cotizan casi igual, así que elige por estilo de vida y no por el precio de lista.

Son precios pedidos, no ventas. Las operaciones negociadas cierran más abajo, y los precios de la promotora en los proyectos nuevos siguen su lista de precios. Mira las propiedades o la página de la zona de Sanur para ver qué hay ahora. Para el panorama de toda la isla, lee cuánto cuesta una villa en Bali.

Fuente: Estudio de anuncios de Propertia, datos de marzo de 2026, publicado el 8 de abril de 2026

Sanur es para quien valora la calma, los servicios y las estancias largas. Canggu, para quien quiere ambiente, surf y un mercado de estancias cortas. La elección va de cómo vives; el precio viene después.

La diferencia real entre las dos es el inquilino. En Canggu los huéspedes reservan cuatro noches. En Sanur reservan por semanas, o por un año, las familias, los visitantes que vienen por motivos médicos y los residentes de larga duración. Muchos compradores llegan a Sanur tras uno o dos años en otro sitio, cuando el colegio, un médico y la tranquilidad empiezan a pesar más que un beach club. La costa oeste está comparada en vivir en Bali: ventajas y desventajas y en nuestra página de la zona de Canggu.

Fuente: AirROI, doce meses hasta julio de 2026; nuestras visitas y notas de zona desde 2023

Un extranjero no puede tener Hak Milik (plena propiedad) en Indonesia. Las vías que funcionan son el leasehold (Hak Sewa), el derecho de uso Hak Pakai para residentes o una sociedad de capital extranjero (PT PMA). Cada una tiene un plazo y un coste distintos, así que empieza por si los extranjeros pueden comprar en Bali.

En Sanur hay muchos contratos antiguos, firmados en los años noventa y en los dos mil. Comprueba siempre cuántos años quedan, porque el valor baja a medida que se agota el plazo. Nuestra guía de leasehold y plena propiedad explica la prima de la plena propiedad y cómo afecta un plazo corto a la reventa. Las prórrogas están en prórrogas del leasehold.

La costa añade otra regla. La normativa nacional fija un retranqueo costero de al menos 100 metros desde la línea de la marea más alta (Perpres 51/2016), y los planes locales marcan la línea exacta. Cerca del mar, comprueba la zonificación antes que el precio.

Fuente: Perpres 51/2016 sobre retranqueos costeros, según la Secretaría del Gabinete, junio de 2016; práctica de revisión legal de Rise Real Bali

Empieza por el plazo del leasehold, la posición en el mapa y el ruido. Tres comprobaciones deciden la mayoría de los casos en Sanur.

Años de leasehold que quedan: pide ver el certificado del leasehold y consigue el consentimiento por escrito del arrendador para cualquier traspaso antes de firmar. Posición: las casas cercanas al paseo marítimo se alquilan antes que las de la Ngurah Rai Bypass, donde el ruido del tráfico castiga a la segunda fila. Para el inquilino de larga estancia cuenta el tiempo a pie hasta una clínica, así que mídelo. Pide también la licencia de obra (PBG) y el certificado de habitabilidad (SLF), con nuestra lista de revisión legal.

Por último, prueba el caso del alquiler. Pide al vendedor o a la gestora doce meses de reservas o contratos reales. Si contratas una gestora, compara las condiciones con las comisiones de gestión habituales. Trabajamos al precio de la promotora o del vendedor, y la presentación no te cuesta nada.

Fuente: Nuestros expedientes de operaciones y comprobaciones desde 2023

Lento, para ir andando y para familias. Bali Island School, fundado en 1986, imparte el programa IB de los 3 a los 18 años. Sanur Independent School sigue un currículo británico de los 2 a los 15. Los dos están dentro del distrito, así que el trayecto al colegio es cuestión de minutos. Para más opciones en toda la isla, mira nuestra guía de colegios internacionales.

Desde el puerto de Sanur salen ferris a Nusa Penida en 40–45 minutos, con billetes desde Rp 117.000 y unos 15 operadores (horarios de las navieras, septiembre de 2026). Con mar picada se cancelan salidas, así que confírmalo el día del viaje.

El arrecife mantiene el agua en calma. La marea sigue importando. Con marea baja puedes caminar mucho sobre la arena mojada antes de que el agua sea lo bastante honda para nadar. Con marea alta es más fácil bañarse. A algunos compradores la zona les parece demasiado tranquila, y es la queja que más oímos. Alquila un mes antes de comprometerte. En dos semanas sabrás si el ritmo te encaja, y un alquiler cuesta mucho menos que una compra equivocada.

Fuente: International Schools Database, tarifas 2026/2027; horarios y tarifas de los operadores de ferris, septiembre de 2026; nuestras visitas y notas de zona desde 2023

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