Uluwatu o Canggu: cuál te conviene
Depende de lo que tenga que hacer la casa. Uluwatu cobra más por noche reservada y reserva más noches, así que gana en ingresos por alquiler. Canggu gana en facilidad para vender, en colegios y en recados a diez minutos en moto. Las dos están en el distrito de Badung, pero por carretera quedan a una hora o más una de otra en temporada alta.
Canggu es un pueblo grande y Uluwatu, una costa. Canggu es una franja de pueblos de playa. Uluwatu es una meseta caliza en el pueblo de Pecatu, con villas al borde del acantilado y olas a las que se baja por escaleras. Nuestras páginas de Canggu y de Uluwatu dan las tarifas y los precios de entrada de cada zona.
| Uluwatu | Canggu | |
|---|---|---|
| Tarifa media por noche | Rp 4,3 millones | Rp 3,9 millones |
| Ocupación | 46 % | 37,5 % |
| Anuncios de alquiler que compiten | Muchos menos | Casi 4.000 |
| Playa | Arena blanca de coral, se baja por escaleras | Arena volcánica oscura, playa abierta |
| Distancia mediana al colegio más cercano | 2,4 km | 695 m |
| Al aeropuerto, fuera de hora punta | Unos 40 min | 40–50 min |
| Anuncios en zona agrícola o protegida | 26,1 % | 3,6 % en Berawa |
Fuente: AirROI, 12 meses hasta julio de 2026, vía nuestras páginas de zona; catálogo de Rise Real Bali y visitas sobre el terreno, 2023–2026
Cuál da más con el alquiler por noches
Uluwatu, en las dos cifras. Cobra un 10 % más por noche y llena el 46 % de las noches, frente al 37,5 %. Son unas 168 noches reservadas al año contra 137, así que el anuncio medio de Uluwatu factura cerca de un tercio más.
La facturación por anuncio de AirROI, que citamos en la guía de rentabilidad por zonas, apunta en la misma dirección: Rp 491 millones al año en Uluwatu frente a unos Rp 380 millones en Canggu. Las dos medias incluyen estudios, así que describen el mercado y no tu villa.
En nuestras páginas de zona damos entre un 8 y un 10 % neto al año para una villa con vistas bien elegida en Uluwatu, y entre un 6 y un 9 % para una de Canggu. El caso base de Canggu supone un 70 % de ocupación, casi el doble de la media de la zona. Cualquier folleto, pruébalo al 50 %.
El año de Uluwatu es más irregular, con picos en julio y agosto y en diciembre, y un bache en febrero. El problema de Canggu es la aglomeración: casi 4.000 anuncios pelean por los mismos huéspedes.
Fuente: AirROI, 12 meses hasta julio de 2026, vía nuestras páginas de zona y la guía de rentabilidad; rentabilidades netas de nuestras páginas de zona (modelo de Rise Real Bali)
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Cuánto cuesta una villa en Uluwatu y en Canggu
Las villas de dos dormitorios cuestan parecido. La mediana del precio pedido en nuestro catálogo es de Rp 5.850 millones en Uluwatu y de Rp 5.460 millones en Canggu, un 7 % de diferencia.
Con todos los anuncios juntos la brecha parece mayor, Rp 5.750 millones frente a unos Rp 3.400 millones, porque el catálogo de Canggu tiene más estudios y apartamentos y el de Uluwatu más villas grandes con vistas. Compara lo comparable.
Un área (100 m²) de suelo en plena propiedad sale por Rp 1.200–2.500 millones en el centro de Canggu y por Rp 500–1.500 millones en el Bukit, donde la vista explica casi todo el rango (Magnum Estate, mayo de 2026). Dos estudios sobre Uluwatu dan cifras de las que una es el doble de la otra, así que léelas como un rango. La guía de precios del suelo muestra dónde se separan.
| Uluwatu | Canggu | |
|---|---|---|
| Mediana | Rp 5.850 millones | Rp 5.460 millones |
| Más baja | Rp 3.400 millones | Rp 3.380 millones |
| Más alta | Rp 10.110 millones | Rp 9.800 millones |
Fuente: Anuncios del catálogo de Rise Real Bali en septiembre de 2026, al cambio de Rp 17.917; Magnum Estate, mayo de 2026, resumido en nuestra guía de precios del suelo
Cuánto cuesta alquilar a largo plazo
Uluwatu sale más caro y con un rango mucho más amplio. La mediana del alquiler pedido por una villa de dos dormitorios es de Rp 62,5 millones al mes allí y de Rp 36,0 millones en Canggu, sobre 480 anuncios de alquiler que recogimos el 7 de septiembre de 2026.
El rango de Uluwatu va de Rp 35,0 a Rp 209,0 millones, porque en la misma muestra conviven una villa al borde del acantilado y otra en la meseta. Presupuesta pensando en el tramo, no en la mediana.
Firmar por un año en lugar de ir mes a mes baja el alquiler pedido una mediana del 22 % en la muestra: unos Rp 13,7 millones al mes en una villa de Rp 62,5 millones, y Rp 7,9 millones en una de Rp 36,0 millones.
| Villa | Uluwatu (Bukit) | Canggu |
|---|---|---|
| 2 dormitorios | Rp 35,0 · 62,5 · 209,0 millones | Rp 25,0 · 36,0 · 62,5 millones |
| 3 dormitorios | Rp 50,0 · 96,8 · 124,9 millones | Rp 40,0 · 56,3 · 124,8 millones |
Fuente: Rise Real Bali, muestra de 480 anuncios de alquiler tomada el 7 de septiembre de 2026; son alquileres pedidos, no contratos firmados, y el cambio usado es de Rp 17.636
Dónde se vive mejor
En Canggu, si quieres hacer los recados en scooter; en Uluwatu, si lo que cuenta es el océano. Canggu junta colegio, médicos, gimnasios y coworking en diez minutos. Uluwatu también tiene tiendas, cafés y clínicas, pero repartidos por la meseta.
El trayecto al colegio es la diferencia más clara. Medido desde los anuncios del catálogo, el colegio o la guardería más cercana queda a 695 m en Canggu y a 2,4 km en Uluwatu, en mediana. Para las cuotas, mira la guía de colegios internacionales.
La arena de Canggu es oscura y volcánica, y sus olas funcionan todo el año. La de Uluwatu es de coral blanco, casi todas las playas se alcanzan por una escalera del acantilado, y el surf es mejor de abril a octubre.
Ninguna de las dos se libra del tráfico. Un tramo de 5 km en Canggu que antes llevaba 10–15 minutos puede pasar de una hora en hora punta (Bali Discovery, junio de 2026), y las obras de la carretera Subak Sari–Umalas llevan en marcha desde el 12 de mayo de 2026. Alrededor de Uluwatu, Badung hizo permanentes el 2 de julio de 2026 las restricciones de giro por la tarde en el acceso a Pecatu. Nuestra guía de infraestructuras sigue las dos.
Pregunta por el agua en cualquiera de las dos. En Badung el déficit de agua ronda los 1.200 l/s, y en la estación seca algunas zonas de la península de Uluwatu dependen de camiones cisterna.
Fuente: Rise Real Bali: anuncios de septiembre de 2026 y visitas sobre el terreno, 2023–2026; Bali Discovery, 22 de junio de 2026; Detik sobre la carretera de Umalas, 29 de junio de 2026; Antara Bali, 5 de junio de 2026; Detik, 17 de septiembre de 2024; Bali Post, junio de 2026
Riesgos de zonificación y de licencia
El riesgo de Uluwatu es el suelo. En nuestra base de datos, el 26,1 % de sus anuncios cae dentro de zonas agrícolas o protegidas, donde ni se construye ni se alquila con los papeles en regla. Pecatu, el pueblo que ocupa el sur de Uluwatu, llega al 27,9 %. En Berawa, la parte más densa de Canggu, la cuota es del 3,6 %.
El de Canggu es la licencia. Parte de la zona, sobre todo en torno a Mengwi, está calificada como residencial, y alquilar por noches allí exige antes la licencia adecuada. Las plataformas de reservas dejaron de mostrar, a partir del 1 de agosto de 2026, a los operadores sin ella. Los pasos están en nuestra guía sobre la licencia de alquiler.
En Bingin hay además una franja protegida a lo largo de la costa donde no se aprueba nada. El 21 de julio de 2025 se despejaron 48 construcciones levantadas dentro de ella (Detik y Metro TV).
En las dos zonas se piden los mismos papeles antes de dejar un depósito: la zonificación de la parcela en el RDTR, el PBG (licencia de obra), el SLF (certificado de habitabilidad) y, aparte, la licencia de alquiler turístico (NIB). Cómo se consulta el RDTR lo explica la guía de zonificación.
Fuente: Páginas de zona de Rise Real Bali (Uluwatu, Pecatu, Berawa, Canggu), septiembre de 2026; Detik y Metro TV, 21 de julio de 2025; fecha de la retirada, en nuestra guía sobre la licencia
Para quién es cada zona
Canggu es donde empiezan casi todos nuestros clientes. Quienes empiezan por Uluwatu suelen llegar en su segundo o tercer año en la isla. Es lo que vimos en las revisiones de operaciones de 2023 a 2026, no una regla.
Uluwatu encaja con
- Compradores que quieren ingresos por noches y aguantan un calendario estacional
- Surfistas y amantes del océano que viajan mucho y no les importa coger el coche para casi todo lo demás
- Compradores que comprueban la zona y el agua parcela a parcela
Canggu encaja con
- Dueños que quizá vendan en menos de cinco años y quieren el mayor número posible de compradores
- Familias que quieren colegio, médico y café a diez minutos
- Residentes que empiezan alquilando, en el mercado de larga duración más profundo de la isla
Dos villas reales frente a frente
Las medias dan hasta cierto punto. Dos anuncios reales de nuestro catálogo cuentan el resto: una villa de dos dormitorios con vistas al océano en el oeste de Uluwatu pide unos Rp 5.300 millones con 31 años de contrato, y una villa de Canggu con piscina y dos dormitorios pide unos Rp 5.700 millones con 24 años.
Por año de contrato, la de Uluwatu cuesta cerca de un 28 % menos que la de Canggu, que tiene casi tres veces más terreno. Además, la zona residencial de Canggu obliga a comprobar antes la licencia de alquiler por noches.
Abre la villa de Uluwatu y la villa de Canggu, y pídenos que pasemos las dos por el mismo modelo de rentabilidad. Al lado, nuestra comparativa de Canggu y Pererenan hace lo mismo.
| Uluwatu | Canggu | |
|---|---|---|
| Precio pedido | Unos Rp 5.300 millones | Unos Rp 5.700 millones |
| Plazo del leasehold | 31 años | 24 años |
| Precio por año de contrato | Unos Rp 171 millones | Unos Rp 238 millones |
| Casa · parcela | 127,5 m² · 143 m² | 121 m² · 400 m² |
| Terminada | Junio de 2026 | Marzo de 2024 |
| Zona, según nuestra base de datos | Turística | Residencial |
Fuente: Anuncios del catálogo de Rise Real Bali en septiembre de 2026, al cambio de Rp 17.917; el precio por año de contrato es cálculo nuestro
Qué significa para el comprador
- Uluwatu gana en ingresos: Rp 4,3 millones por noche con un 46 % de ocupación, frente a Rp 3,9 millones y un 37,5 % en Canggu.
- Las villas de dos dormitorios cuestan parecido, con medianas de Rp 5.850 y 5.460 millones: elige según el uso que le darás a la casa, no por el precio.
- En el alquiler de larga duración Canggu sale más barato: una villa de dos dormitorios tiene una mediana de Rp 36,0 millones al mes, frente a Rp 62,5 millones en Uluwatu.
- En Uluwatu, comprueba primero la zona, porque el 26,1 % de los anuncios está en zonas restringidas; en Canggu, comprueba primero la licencia de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor Uluwatu o Canggu para invertir?
Uluwatu ingresa más por anuncio, con Rp 4,3 millones por noche y un 46 % de ocupación frente a Rp 3,9 millones y un 37,5 %. Canggu es más fácil de vender, porque tiene más compradores. Uluwatu, para vivir del alquiler, si la zona de la parcela está limpia; Canggu, si pesa más la rapidez de salida.
¿Es Uluwatu más barato que Canggu?
Depende de lo que compres. Una villa de dos dormitorios tiene una mediana de precio pedido de Rp 5.850 millones en Uluwatu y de Rp 5.460 millones en Canggu. El suelo es más barato en el Bukit, a Rp 500–1.500 millones por área frente a Rp 1.200–2.500 millones. El alquiler de una villa de dos dormitorios cuesta más en Uluwatu: Rp 62,5 millones frente a Rp 36,0 millones.
¿Qué distancia hay entre Uluwatu y Canggu?
Una hora o más por carretera, y más en temporada alta o en la hora punta de la tarde. Desde Canggu, solo el aeropuerto puede llevar 90 minutos un viernes, mientras que Uluwatu queda a unos 40 minutos fuera de hora punta. Son dos bases distintas, no un trayecto diario.
¿Es Uluwatu buena zona para familias?
Puede serlo, pero el trayecto al colegio es más largo. Según los anuncios del catálogo, el viaje mediano al colegio o la guardería más cercana es de 2,4 km en Uluwatu y de 695 m en Canggu. Las familias que quieren un colegio internacional a diez minutos suelen acabar en Canggu, Berawa o Umalas.
¿Puede un extranjero comprar una villa en Uluwatu o en Canggu?
Sí, y las reglas son idénticas en las dos zonas. El extranjero compra un leasehold sobre el suelo, obtiene un derecho de uso (Hak Pakai) con permiso de residencia o compra a través de una sociedad PT PMA. La plena propiedad a nombre de un extranjero no es posible. Sea cual sea la vía, comprueba la zona de la parcela y la licencia de alquiler turístico antes de pagar un depósito.
Cómo lo sabemos
Las tarifas por noche y la ocupación son las medias de AirROI para el año que acaba en julio de 2026, tal como aparecen en nuestras páginas de Uluwatu y de Canggu. Otras guías de la web citan cortes cercanos de los mismos datos, como el 36,2 % de Canggu, porque las muestras y las fechas difieren. Las medias mezclan estudios y villas grandes. Las rentabilidades netas son nuestros casos base, no previsiones. Los precios del catálogo son precios pedidos publicados en septiembre de 2026, pasados a rupias a Rp 17.917, y la comparación de dos dormitorios cuenta solo villas. Las cifras de alquiler de larga duración son precios pedidos en nuestra encuesta de 480 anuncios del 7 de septiembre de 2026, a Rp 17.636, con todo el Bukit como un solo bloque. Las noches reservadas, el precio por año de contrato y las diferencias porcentuales son cálculo nuestro. Las notas sobre playa, olas y trayectos salen de nuestras visitas sobre el terreno. Los porcentajes de zonas vienen de nuestra base de datos de anuncios, y lo que decide en cada parcela es el RDTR. Nada de esto es asesoramiento jurídico.
- AirROI, alquiler vacacional en Uluwatu y Canggu, año hasta julio de 2026
- Rise Real Bali, anuncios publicados en septiembre de 2026 y páginas de zona de Uluwatu, Pecatu, Berawa y Canggu
- Rise Real Bali, muestra de 480 anuncios de alquiler a largo plazo tomada el 7 de septiembre de 2026
- Magnum Estate, informe de precios de terrenos en Bali (mayo de 2026)
- Detik y Metro TV, demolición en Bingin, 21 de julio de 2025
- Bali Discovery, sobre el tráfico de Canggu, 22 de junio de 2026; Detik, sobre las obras de la carretera de Umalas, 29 de junio de 2026; Antara Bali, sobre el acceso a Pecatu, 5 de junio de 2026
- Detik, artículo del 17 de septiembre de 2024 sobre la falta de agua en el sur de Badung; Bali Post, sobre el agua en Badung (junio de 2026)
Por Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali es una agencia inmobiliaria en Bali. Escribimos a partir de las operaciones que llevamos y de datos públicos, y citamos nuestras fuentes.
Este informe se publica con licencia CC BY 4.0. Puedes citar, republicar y usar las cifras y el texto con fines comerciales si mencionas a «Rise Real Bali», indicas la licencia y enlazas a esta página. Las fotos y los renders no están cubiertos por la licencia: sus derechos pertenecen a las promotoras y a otros titulares.
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