Uluwatu ou Canggu : lequel choisir ?
Cela dépend de ce que la maison doit faire. Uluwatu rapporte plus par nuit réservée et réserve plus de nuits : il mène sur le revenu locatif. Canggu mène sur la revente, les écoles et les courses à moins de dix minutes. Les deux sont dans la régence de Badung. Par la route, ils sont à une heure ou plus l'un de l'autre en haute saison.
Voyez Canggu comme une ville et Uluwatu comme une côte. Canggu est une bande de villages de plage. Uluwatu est un plateau calcaire dans le village de Pecatu, avec des villas au bord des falaises et des spots de surf accessibles par des escaliers. Nos pages Canggu et Uluwatu donnent les tarifs et les prix d'entrée de chaque quartier.
| Uluwatu | Canggu | |
|---|---|---|
| Prix moyen par nuit | Rp 4,3 M | Rp 3,9 M |
| Taux d'occupation | 46 % | 37,5 % |
| Annonces locatives concurrentes | Bien moins | Près de 4 000 |
| Plage | Sable de corail blanc, accès par des escaliers | Sable volcanique sombre, plage ouverte |
| Distance médiane jusqu'à l'école la plus proche | 2,4 km | 695 m |
| Jusqu'à l'aéroport, hors pointe | Environ 40 min | 40–50 min |
| Annonces en zone agricole ou protégée | 26,1 % | 3,6 % à Berawa |
Source : AirROI, 12 mois jusqu'à juillet 2026, d'après nos pages de quartiers ; catalogue de Rise Real Bali et visites sur le terrain, 2023–2026
Lequel rapporte le plus en location à la nuit ?
Uluwatu, sur les deux plans. Il facture environ 10 % de plus par nuit et remplit 46 % des nuits contre 37,5 %. Cela fait environ 168 nuits réservées par an contre 137 : l'annonce moyenne d'Uluwatu génère donc environ un tiers de plus.
Le revenu par annonce d'AirROI, cité dans notre guide du rendement locatif, va dans le même sens : Rp 491 M par an à Uluwatu contre environ Rp 380 M à Canggu. Les deux moyennes incluent des studios : elles décrivent le marché, pas votre villa.
Nos pages de quartiers donnent 8 à 10 % net par an pour une villa avec vue bien choisie à Uluwatu et 6 à 9 % à Canggu. Le scénario de base de Canggu suppose 70 % d'occupation, presque le double de la moyenne du quartier. Testez toute brochure à 50 %.
L'année d'Uluwatu est plus irrégulière, avec des pics en juillet-août et en décembre et un creux en février. Le problème de Canggu, c'est l'encombrement : près de 4 000 annonces se disputent les mêmes voyageurs.
Source : AirROI, 12 mois jusqu'à juillet 2026, d'après nos pages de quartiers et notre guide du rendement locatif ; rendements nets de nos pages de quartiers (modèle de Rise Real Bali)
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Combien coûte une villa à Uluwatu et à Canggu ?
Les villas de deux chambres coûtent à peu près autant. Le prix demandé médian de notre catalogue est de Rp 5,85 Md à Uluwatu et de Rp 5,46 Md à Canggu, soit 7 % d'écart.
Sur l'ensemble des annonces, l'écart paraît plus large, Rp 5,75 Md contre environ Rp 3,4 Md, parce que le catalogue de Canggu compte plus de studios et d'appartements et celui d'Uluwatu plus de grandes villas avec vue. Comparez ce qui est comparable.
Un terrain en pleine propriété (freehold) dans le centre de Canggu coûte Rp 1,2 à 2,5 Md l'are (100 m²). Sur le Bukit, la fourchette va de Rp 0,5 à 1,5 Md, et la vue en explique l'essentiel (Magnum Estate, mai 2026). Deux analyses d'Uluwatu divergent d'un facteur deux : lisez donc ce chiffre comme une fourchette. Le guide des prix des terrains montre où elles se séparent.
| Uluwatu | Canggu | |
|---|---|---|
| Médiane | Rp 5,85 Md | Rp 5,46 Md |
| Le plus bas | Rp 3,40 Md | Rp 3,38 Md |
| Le plus haut | Rp 10,11 Md | Rp 9,80 Md |
Source : Catalogue de Rise Real Bali, septembre 2026, converti à Rp 17 917 ; Magnum Estate, mai 2026, tel que résumé dans notre guide des prix des terrains
Combien coûte la location longue durée à Uluwatu et à Canggu ?
Uluwatu coûte plus cher, et sa fourchette est bien plus large. Le loyer demandé médian d'une villa de deux chambres y est de Rp 62,5 M par mois, contre Rp 36,0 M à Canggu, d'après 480 annonces de location relevées le 7 septembre 2026.
La dispersion d'Uluwatu va de Rp 35,0 M à Rp 209,0 M, car une villa en bord de falaise et une villa sur le plateau figurent dans le même échantillon. Budgétez selon le bien visé, pas selon la médiane.
Signer pour un an plutôt qu'au mois réduit le loyer demandé de 22 % en médiane dans l'échantillon. Cela représente environ Rp 13,7 M par mois pour une villa à Rp 62,5 M et Rp 7,9 M pour une villa à Rp 36,0 M.
| Villa | Uluwatu (Bukit) | Canggu |
|---|---|---|
| 2 chambres | Rp 35,0 · 62,5 · 209,0 M | Rp 25,0 · 36,0 · 62,5 M |
| 3 chambres | Rp 50,0 · 96,8 · 124,9 M | Rp 40,0 · 56,3 · 124,8 M |
Source : Enquête de Rise Real Bali sur 480 annonces de location longue durée relevées le 7 septembre 2026 ; ce sont des loyers demandés et non des baux signés, avec une conversion à Rp 17 636
Où vit-on mieux, à Uluwatu ou à Canggu ?
Canggu si vous voulez faire vos courses en scooter, Uluwatu si l'océan est la raison d'être. Canggu concentre école, médecins, salles de sport et coworking dans un rayon de dix minutes. Uluwatu a aussi des commerces, des cafés et des cliniques, mais ils sont dispersés sur le plateau.
Le trajet de l'école est la différence la plus nette. Mesuré à partir des annonces du catalogue, l'école ou la maternelle la plus proche est à 695 m à Canggu en médiane et à 2,4 km à Uluwatu. Notre guide des écoles internationales indique les tarifs.
Le sable de Canggu est sombre et volcanique, et ses vagues fonctionnent toute l'année. Celui d'Uluwatu est du corail blanc, presque toutes les plages se trouvent en bas d'un escalier taillé dans la falaise, et le surf est meilleur d'avril à octobre.
Aucun des deux n'échappe à la circulation. Un tronçon de 5 km à Canggu qui prenait autrefois 10 à 15 minutes peut dépasser une heure aux heures de pointe (Bali Discovery, juin 2026), et des équipes reconstruisent la route Subak Sari–Umalas depuis le 12 mai 2026. Autour d'Uluwatu, Badung a rendu permanentes le 2 juillet 2026 les restrictions de virage du soir sur l'accès à Pecatu. Notre guide des infrastructures suit les deux dossiers.
Posez la question de l'eau dans les deux endroits. Badung affiche un déficit d'environ 1 200 litres par seconde, et en saison sèche, certains secteurs de la péninsule d'Uluwatu dépendent d'une eau livrée par camion.
Source : Catalogue de Rise Real Bali, septembre 2026, et visites sur le terrain, 2023–2026 ; Bali Discovery, 22 juin 2026 ; Detik sur la route d'Umalas, 29 juin 2026 ; Antara Bali, 5 juin 2026 ; Detik, 17 septembre 2024 ; Bali Post, juin 2026
Quels sont les risques de zonage et de licence dans chaque quartier ?
Le risque d'Uluwatu, c'est le terrain. Dans notre base, 26,1 % de ses annonces se trouvent en zone agricole ou protégée, où construire et louer légalement sont tous deux exclus. Pecatu, le village qui s'étend sur le sud d'Uluwatu, affiche 27,9 %. À Berawa, la partie la plus dense de Canggu, la part est de 3,6 %.
Le risque de Canggu, c'est la licence. Une partie du secteur, surtout autour de Mengwi, est classée en zone résidentielle, et la location à la nuit y exige d'abord la bonne licence. Depuis le 1er août 2026, les plateformes de réservation ont retiré les annonces des exploitants qui n'en ont pas. Notre guide de la licence de location détaille les démarches.
Une bande protégée longe aussi le littoral à Bingin, et les autorisations s'y arrêtent. Le 21 juillet 2025, les autorités ont démoli 48 constructions bâties à l'intérieur (Detik et Metro TV).
Dans les deux quartiers, vérifiez la même chaîne avant tout acompte : le zonage de la parcelle dans le RDTR, le permis de construire (PBG), le certificat de conformité (SLF) et la licence de location (NIB). Notre guide du zonage montre comment faire la recherche.
Source : Pages de quartiers de Rise Real Bali pour Uluwatu, Pecatu, Berawa et Canggu, septembre 2026 ; Detik et Metro TV, 21 juillet 2025 ; date de retrait des annonces, voir notre guide des licences
À qui chaque quartier convient-il ?
C'est à Canggu que la plupart de nos clients commencent. Ceux qui débutent à Uluwatu arrivent plutôt dans leur deuxième ou troisième année sur l'île. C'est ce que nous avons observé dans nos revues de dossiers de 2023 à 2026, pas une règle.
Uluwatu convient à
- Propriétaires qui achètent pour des revenus à la nuitée et s'accommodent d'un calendrier saisonnier
- Surfeurs et passionnés d'océan, qui prennent souvent l'avion et acceptent de rouler pour presque toutes leurs autres courses
- Acheteurs qui vérifient le zonage et l'eau parcelle par parcelle
Canggu convient à
- Propriétaires qui peuvent revendre d'ici cinq ans et veulent le plus large vivier d'acheteurs
- Familles qui veulent une école, un médecin et un café à moins de dix minutes
- Résidents qui commencent par louer, sur le marché de la location longue durée le plus fourni de l'île
Comparer deux vraies villas
Les moyennes ne vont pas très loin. Deux annonces réelles de notre catalogue montrent le reste : une villa de deux chambres avec vue sur l'océan dans l'ouest d'Uluwatu est affichée à environ Rp 5,3 Md pour un bail de 31 ans, et une villa de deux chambres avec piscine à Canggu à environ Rp 5,7 Md pour un bail de 24 ans.
Par année de bail, la villa d'Uluwatu coûte environ 28 % de moins que celle de Canggu, qui dispose de presque trois fois plus de terrain. La zone résidentielle de Canggu impose aussi de vérifier d'abord la licence de location à la nuit.
Ouvrez la villa d'Uluwatu et la villa de Canggu, puis demandez-nous de passer les deux dans le même modèle de rendement. À côté, notre comparatif Canggu et Pererenan fait la même chose.
| Uluwatu | Canggu | |
|---|---|---|
| Prix demandé | Environ Rp 5,3 Md | Environ Rp 5,7 Md |
| Bail | 31 ans | 24 ans |
| Prix par année de bail | Environ Rp 171 M | Environ Rp 238 M |
| Maison · terrain | 127,5 m² · 143 m² | 121 m² · 400 m² |
| Terminée | Juin 2026 | Mars 2024 |
| Zone, selon notre base | Tourisme | Résidentielle |
Source : Catalogue de Rise Real Bali, septembre 2026, converti à Rp 17 917 ; le prix par année de bail est notre calcul
Ce que cela signifie pour les acheteurs
- Uluwatu devance Canggu sur le revenu : Rp 4,3 M la nuit à 46 % d'occupation, contre Rp 3,9 M à 37,5 % à Canggu.
- Les villas de deux chambres coûtent à peu près autant, avec des médianes de Rp 5,85 Md et Rp 5,46 Md : choisissez selon l'usage que vous ferez de la maison, pas selon le prix.
- Pour la location longue durée, Canggu est moins cher : une villa de deux chambres s'y loue Rp 36,0 M par mois en médiane, contre Rp 62,5 M à Uluwatu.
- À Uluwatu, vérifiez d'abord la zone, puisque 26,1 % des annonces se trouvent en zone restreinte ; à Canggu, vérifiez d'abord la licence de location.
Questions fréquentes
Uluwatu ou Canggu : lequel est le meilleur pour investir ?
Uluwatu rapporte plus par annonce, avec Rp 4,3 M la nuit et 46 % d'occupation contre Rp 3,9 M et 37,5 %. Canggu est plus facile à revendre, car il compte le plus grand vivier d'acheteurs. Choisissez Uluwatu pour le revenu si le zonage de la parcelle est propre, et Canggu si la vitesse de sortie compte davantage.
Uluwatu est-il moins cher que Canggu ?
Cela dépend de ce que vous achetez. Une villa de deux chambres a un prix demandé médian de Rp 5,85 Md à Uluwatu et de Rp 5,46 Md à Canggu. Le terrain est moins cher sur le Bukit, à Rp 0,5 à 1,5 Md l'are contre Rp 1,2 à 2,5 Md. Une location de deux chambres coûte plus cher à Uluwatu, Rp 62,5 M contre Rp 36,0 M.
Quelle est la distance entre Uluwatu et Canggu ?
Une heure ou plus par la route, et davantage en haute saison ou au pic du soir. Depuis Canggu, l'aéroport seul peut demander 90 minutes un vendredi, alors qu'Uluwatu en est à environ 40 minutes hors pointe. Voyez-les comme deux bases distinctes, pas comme un trajet quotidien.
Uluwatu convient-il aux familles ?
Cela peut convenir, mais le trajet de l'école est plus long. D'après les annonces du catalogue, le trajet médian jusqu'à l'école ou à la maternelle la plus proche est de 2,4 km à Uluwatu et de 695 m à Canggu. Les familles qui veulent une école internationale à moins de dix minutes s'installent en général à Canggu, Berawa ou Umalas.
Les étrangers peuvent-ils acheter une villa à Uluwatu ou à Canggu ?
Oui, et les règles sont identiques dans les deux quartiers. Un acheteur étranger prend le terrain en bail, obtient un Hak Pakai (droit d'usage) avec un titre de séjour, ou détient le bien par une société PT PMA. La pleine propriété (freehold) à titre personnel n'est pas ouverte à un étranger. Quelle que soit la voie, vérifiez la zone de la parcelle et la licence de location avant de verser un acompte.
D'où viennent nos informations
Les prix par nuit et les taux d'occupation sont les moyennes d'AirROI sur les 12 mois jusqu'à juillet 2026, telles qu'affichées sur nos pages Uluwatu et Canggu. D'autres guides de ce site citent des tranches voisines des mêmes données, comme Canggu à 36,2 %, parce que les échantillons et les dates diffèrent. Les moyennes mélangent studios et grandes villas. Les rendements nets sont nos scénarios de base, pas des prévisions. Les prix du catalogue sont des prix demandés publiés en septembre 2026, convertis à Rp 17 917, et la comparaison des deux-chambres ne compte que des villas. Les loyers longue durée sont des prix demandés issus de notre enquête sur 480 annonces du 7 septembre 2026, convertis à Rp 17 636, avec tout le Bukit pris comme un seul bloc. Les nuits réservées, le prix par année de bail et les écarts en pourcentage sont nos calculs. Les remarques sur les plages, le surf et les trajets viennent de nos visites sur place. Les parts de zones viennent de notre base d'annonces, et c'est le RDTR qui tranche pour chaque parcelle. Rien ici ne constitue un conseil juridique.
- AirROI, données de location courte durée d'Uluwatu et de Canggu, 12 mois jusqu'à juillet 2026
- Catalogue Rise Real Bali des annonces publiées, septembre 2026 ; pages quartiers d'Uluwatu, de Pecatu, de Berawa et de Canggu
- Enquête Rise Real Bali sur 480 annonces de location longue durée, 7 septembre 2026
- Magnum Estate, Bali land prices, mai 2026
- Detik et Metro TV, démolition à Bingin, 21 juillet 2025
- Bali Discovery, circulation à Canggu, 22 juin 2026 ; Detik, travaux de la route d'Umalas, 29 juin 2026 ; Antara Bali, plan de circulation de Pecatu, 5 juin 2026
- Detik, déficit en eau du sud de Badung, 17 septembre 2024 ; Bali Post, déficit en eau de Badung, juin 2026
Par Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali est une agence immobilière à Bali. Nous écrivons à partir des transactions que nous traitons et de données publiques, et nous citons nos sources.
Ce rapport est publié sous licence CC BY 4.0. Vous pouvez citer, republier et utiliser les chiffres et le texte à des fins commerciales à condition de mentionner « Rise Real Bali », d'indiquer la licence et de renvoyer à cette page. Les photos et les images de synthèse ne sont pas couvertes par la licence : leurs droits appartiennent aux promoteurs et à d'autres ayants droit.
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