ما مساحة فيلا من 6 أو 7 أو 8 غرف نوم في بالي؟
بين 379 و865 م² من المبنى في كتالوجنا، أي 63–108 م² لكل غرفة نوم. هذه النسبة اختبار سريع للمخطط. الفيلا بـ63 م² لكل غرفة غرفها كبيرة لكن مساحاتها المشتركة قليلة، وبـ108 م² يتسع المكان لمطبخ وصالات ومرافق للعاملين.
احسب الغرف كما تحسبها رخصة البناء (PBG). فإعلان يقول «ثماني غرف» قد يعدّ غرف المكتب وسكن العاملين. وبطاقات كتالوجنا تذكر غرف النوم فقط. افتح فلل سيمينياك وحافة الجرف وبالانجان ونونجالان لترى المخططات والصور.
| الفيلا | غرف النوم | المبنى · القطعة | السعر | للغرفة | نوع الحيازة |
|---|---|---|---|---|---|
| سيمينياك | 6 | 379 م² · 640 م² | 9.52 مليار روبية | 1.59 مليار روبية | إيجار 18 سنة، مكتملة |
| أولواتو، حافة الجرف | 6 | 608 م² · 650 م² | 30.33 مليار روبية | 5.05 مليار روبية | إيجار 25 سنة، التسليم يونيو 2027 |
| بالانجان | 7 | 600 م² · 1,277 م² | 25.38 مليار روبية | 3.63 مليار روبية | إيجار 34 سنة، مكتملة |
| نونجالان | 8 | 865 م² · 697 م² | 66.45 مليار روبية | 8.31 مليار روبية | الأرض ملك حر (Hak Milik) باسم المالك، التسليم فبراير 2027 |
المصدر: كتالوج Rise Real Bali، الإعلانات المنشورة، سبتمبر 2026؛ أسعار البائع محوّلة إلى الروبية بسعر الصرف 17,917 روبية، تحويلنا
كم تكلّف الغرفة في فيلا كبيرة؟
بين 1.59 مليار و8.31 مليار روبية، أي تفاوت خمسة أضعاف. يفسّر الحجم جزءاً منه. وتفسّر الإطلالة وقطعة على حافة الجرف وشكل الحيازة الباقي. قارن إيجارين بسعر السنة الواحدة من مدة الإيجار لا بالسعر المعلن، فيتسع الفارق: 529 مليون روبية للسنة في سيمينياك مع بقاء 18 سنة، و746 مليون روبية في بالانجان مع 34، و1.21 مليار روبية في فيلا الجرف مع 25.
الفيلا ذات الغرف الثماني قائمة على أرض ملك حر لا يحوزها الفرد الأجنبي مباشرة. ومعظم المشترين بهذا السعر ينشئون PT PMA تحوز الأرض بحق HGB، أو يوقّعون عقد إيجار طويلاً مع المالك. وكل هيكل منهما يحدد مدتك، فاحسمها في العقد قبل دفعة الحجز.
المصدر: كتالوج Rise Real Bali والملخصات القانونية للإعلانات، سبتمبر 2026؛ السعر لكل سنة إيجار حسابنا
تريد الأرقام لميزانيتك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب حساب العائد الصافي لميزانيتك.
من يشتري فيلا من 6 إلى 8 غرف نوم؟
ثلاث فئات من المشترين، ولكل منها اختبار مختلف. العائلات الكبيرة والأصدقاء الذين يتقاسمون بيتاً يريدون الغرف والملكية. ومستثمرو التأجير يريدون الحجوزات الجماعية، مثل حفلات الزفاف والخلوات وعائلتين أو ثلاث في إجازة واحدة. والشركاء في الملكية يتقاسمون كلفة فيلا لا يشتريها أحدهم وحده.
جانب الطلب أضيق مما تقوله الإعلانات. يستطيع زوجان حجز أي فيلا، أما مجموعة من 14 شخصاً فلا تحجز إلا القليل. ولم نجد بيانات حجز علنية مقسّمة حسب عدد غرف النوم: صفحة AirROI عن بالي مثلاً تعرض متوسطات لكل الإعلانات. والدليل الوحيد هو كشف المنصة الخاص بالفيلا نفسها.
المصدر: AirROI، بيانات سوق بالي، آخر اثني عشر شهراً حتى 12 سبتمبر 2026؛ ممارسة Rise Real Bali
ما السعر الليلي الذي يتطلبه ثمن الفيلا؟
قاعدة بسيطة ترسم الحد. المالك المقيم ضريبياً في إندونيسيا يحتفظ بنحو 60% من الإيراد الإجمالي بعد الإدارة والصيانة والليالي الفارغة والضريبة النهائية 10%. فكي تحقق الفيلا صافي 6% من ثمنها يجب أن يبلغ إيرادها الإجمالي 10% منه كل سنة. وغير المقيم يحتفظ بنحو 50% ويحتاج 12%. وعند إشغال 60%، يتحول ذلك إلى الأسعار الليلية في الجدول، وهي ما يتطلبه الثمن لا ما يدفعه السوق.
قارن كل سعر بما تتقاضاه فلل كبيرة مشابهة فعلاً على منصات الحجز قبل أن تكوّن رأياً. ويبيّن دليل عائد التأجير كيف تفصل عقد الإيجار عن الدخل.
| الفيلا | الإيراد الإجمالي اللازم سنوياً | السعر الليلي اللازم | للغرفة |
|---|---|---|---|
| سيمينياك، 6 غرف | 952 مليون روبية | 4.35 مليون روبية | 0.72 مليون روبية |
| بالانجان، 7 غرف | 2.54 مليار روبية | 11.6 مليون روبية | 1.66 مليون روبية |
| أولواتو حافة الجرف، 6 غرف | 3.03 مليار روبية | 13.9 مليون روبية | 2.31 مليون روبية |
| نونجالان، 8 غرف | 6.65 مليار روبية | 30.3 مليون روبية | 3.79 مليون روبية |
المصدر: حساب Rise Real Bali من أسعار الكتالوج؛ حصة المالك 60% من نموذج العائد لدينا
كم تكلّف الفيلا الكبيرة في التشغيل؟
معظمها أشخاص. فيلا بهذا الحجم تحتاج مديراً وعدة عاملات تنظيف وبستانياً أو فني مسبح وحراس ليل. خذ سبعة موظفين بأسعار السوق في دليل مصاريف التشغيل: مدير وثلاث عاملات تنظيف وبستاني وحارسان. تبلغ الأجور 28–38 مليون روبية شهرياً، قبل مكافأة الأعياد السنوية (THR) وتأمين BPJS بنحو 10–11.7% من الأجور.
الحد القانوني أقل. حدّد مرسوم 2026 أدنى أجر شهري في بادونج بـ3,791,002 روبية، فيكلّف ستة عمال بهذا الأجر 22.7 مليون روبية. وعملياً يتقاضى الموظف الماهر أكثر. والكهرباء هي البند الكبير الآخر. عند تعرفة 1,699.53 روبية للكيلوواط ساعة لتوصيل 3,500 فولت أمبير فأكثر، تكلّف كل 1,000 كيلوواط ساعة 1.70 مليون روبية. وبيت فيه ستة أو ثمانية مكيّفات ومضخة مسبح يستهلك آلاف الكيلوواط ساعة، فاطلب فواتير PLN لاثني عشر شهراً.
الماء يكبر مع عدد الغرف أيضاً. سجّل جنوب بادونج في 2024 عجزاً قدره 1,250 لتراً في الثانية، وفي سبتمبر 2025 عرضت إدارة بادونج تحلية مياه بنحو 30,000 روبية للمتر المكعب للمستخدمين التجاريين. اسأل كيف تحصل الفيلا على مائها وكم يتسع خزانها عند الإشغال الكامل.
| الوظيفة | العدد | النطاق الشهري |
|---|---|---|
| مدير الفيلا | 1 | 8–12 مليون روبية |
| عاملات التنظيف | 3 | 10.5–13.5 مليون روبية |
| بستاني أو فني مسبح | 1 | 3–4 مليون روبية |
| حراس الليل | 2 | 6.2–8.0 مليون روبية |
| إجمالي الأجور | 7 | 27.7–37.5 مليون روبية |
المصدر: أسعار السوق من Bali Villa Hub (21 فبراير 2026) وSolar Property Bali (3 يونيو 2026)؛ الأجور الدنيا من مرسوم حاكم بالي 1021/03-M/HK/2025؛ تعرفة PLN لربع يوليو–سبتمبر 2026؛ Detik (17 سبتمبر 2024 و3 سبتمبر 2025)؛ حجم الطاقم توضيحنا
هل يمكن تأجير فيلا كبيرة بصورة قانونية؟
نعم، إذا اتفقت المنطقة والتراخيص ورمز النشاط. التأجير قصير الأمد يتطلب رخصة بناء (PBG) وشهادة صلاحية استخدام (SLF) ومنطقة تسمح بالإقامة السياحية ورخصة نشاط (NIB) برمز نشاط الفلل. أما رمز الضيافة المنزلية (pondok wisata) فيغطي غرفاً في بيت يسكنه مالكه، فلا يناسب فيلا بهذا الحجم. ويعرض دليل رخصة التأجير السلسلة كاملة.
ويستحق التصنيف نظرة ثانية عند هذا الحجم. من الفلل الأربع في الجدول، تضع قاعدة بيانات إعلاناتنا اثنتين في مناطق سياحية واثنتين في مناطق سكنية، وقد تقيّد المنطقة السكنية التأجير بالليلة حتى بعد حصولك على رخصة. نتحقق من كل منطقة مقابل مستخرج RDTR قبل أي دفعة حجز (انظر دليل التصنيف العمراني). ومنذ 1 أغسطس 2026 تحذف المنصات المشغّلين غير المرخّصين.
المصدر: لائحة وزير السياحة 6/2025؛ وزارة السياحة، الحذف من 1 أغسطس 2026؛ قاعدة بيانات إعلانات Rise Real Bali، سبتمبر 2026
ماذا تفحص قبل شراء فيلا كبيرة؟
تنمو البيوت الكبيرة عادةً أثناء البناء وتتأخر أوراقها، فراجع الملف مقابل المبنى غرفةً غرفة.
- عدد غرف النوم والمساحة في PBG يطابقان الإعلان
- لكل غرفة نوم حمامها الخاص
- توصيل PLN مناسب للبيت كله، لا لنصف المكيّفات فقط
- خزان الصرف وإمداد المياه مناسبان لبيت ممتلئ
- التصنيف مؤكد بمستخرج RDTR، ورخصة التأجير تغطي هذا العنوان بالذات
- سنوات الإيجار المتبقية، وأي تمديد مسعّر كتابةً
المصدر: ممارسة Rise Real Bali في الفحص القانوني، 2023–2026
شاهد الفلل الكبيرة بنفسك
افتح صفحة أولواتو أو سيمينياك، أو تصفّح الكتالوج للفلل أعلاه. أخبرنا بإقامتك الضريبية وكيف ستستخدم البيت، ونحسب لك السعر الليلي الذي يتطلبه قبل أن تدفع دفعة حجز.
ماذا يعني هذا للمشتري
- تمتد فلل 6 إلى 8 غرف نوم في كتالوجنا على 379–865 م² وبين 1.59 و8.31 مليار روبية للغرفة، فقارن بالغرفة لا بالسعر المعلن.
- كي يحقق المالك المقيم ضريبياً صافي 6% سنوياً يحتاج إيراداً إجمالياً بنسبة 10% من الثمن. وهذا يحدد السعر الليلي قبل أن يذكر أحد عائداً.
- الموظفون أكبر بند تشغيل. وطاقم من سبعة يكلّف نحو 28–38 مليون روبية شهرياً أجوراً.
- افحص المنطقة والإيجار أولاً. فقد تقيّد المنطقة السكنية التأجير بالليلة، وإيجار قصير المدة يقلل ما تجلبه الفيلا عند البيع.
أسئلة شائعة
ما مساحة فيلا من 8 غرف نوم في بالي؟
تبلغ مساحة المبنى في الفيلا ذات الغرف الثماني في كتالوجنا 865 م² على قطعة 697 م²، أي 108 م² للغرفة. وتتراوح فلل الست والسبع غرف بين 379 و608 م². راجع عدد الغرف والمساحة المعتمدين في PBG قبل أن تصدّق أي إعلان.
كم تكلّف فيلا 6 غرف نوم في بالي؟
يعرض كتالوجنا فيلا بست غرف في سيمينياك بـ9.52 مليار روبية بإيجار 18 سنة، وأخرى على حافة جرف في أولواتو بـ30.33 مليار روبية بإيجار 25 سنة. وتفسّر المساحة والإطلالة ومدة الإيجار والتشطيب هذا الفارق البالغ ثلاثة أضعاف.
هل الفيلا الكبيرة استثمار أفضل من الصغيرة؟
ليس بالضرورة. السعر لكل غرفة أقل في بعض الفلل الكبيرة، لكن مجموعات أقل تستطيع حجزها، ولم نجد بيانات حجز علنية حسب عدد الغرف. اطلب كشوف المنصات لاثني عشر شهراً، واختبر العائد عند إشغال 50%.
كم تكلفة موظفي فيلا كبيرة في بالي؟
طاقم من سبعة، مدير وثلاث عاملات تنظيف وبستاني وحارسان، يكلّف نحو 28–38 مليون روبية شهرياً أجوراً، إضافة إلى مكافأة الأعياد السنوية والتأمين. وأدنى أجر قانوني في بادونج 3,791,002 روبية للعامل.
هل يستطيع الأجانب شراء فيلا كبيرة في بالي؟
نعم، عبر الإيجار الطويل، أو حق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيمين بتصريح إقامة، أو PT PMA تحوز الأرض بحق HGB. ولا يستطيع الفرد الأجنبي تملك أرض ملك حر باسمه. وهذا يشمل فلل التملك الحر مثل فيلا الغرف الثماني.
من أين نعرف ذلك
بيانات الفلل من الإعلانات المنشورة في كتالوجنا في سبتمبر 2026. الأسعار هي أسعار طلب البائعين محوّلة إلى الروبية بسعر 17,917 روبية، وهو سعر JISDOR في 25 سبتمبر 2026، فتتحرك أرقام الروبية مع سعر الصرف. والسعر لكل غرفة ولكل سنة إيجار والأسعار الليلية اللازمة حسابنا. وهدف الـ6% وحصة المالك 60% من نموذج عائد التأجير لدينا، حيث تأخذ الإدارة 18% والصيانة والليالي الفارغة 12% والضريبة 10% للمقيمين. وأجور الموظفين نطاقات سوقية من مصدرين لتوظيف العاملين في بالي، والطاقم توضيحنا، والحد الأدنى للأجور وتعرفة الكهرباء رسميان. وأرقام الماء من تقريرين لـDetik. لم نجد بيانات حجز علنية مقسّمة حسب عدد غرف النوم. والمناطق كما هي مسجلة في قاعدة بيانات إعلاناتنا، وتُؤكَّد مقابل RDTR قبل أي دفعة حجز. هذه ليست استشارة قانونية.
- كتالوج Rise Real Bali، الإعلانات المنشورة، سبتمبر 2026
- نموذج عائد Rise Real Bali، سبتمبر 2026؛ سعر JISDOR في 25 سبتمبر 2026
- مرسوم حاكم بالي رقم 1021/03-M/HK/2025 عن أجور 2026 الدنيا؛ تعرفة PT PLN لربع يوليو–سبتمبر 2026
- Bali Villa Hub، دليل رواتب عاملي الفلل، 21 فبراير 2026؛ Solar Property Bali، 3 يونيو 2026
- Detik Bali، شح المياه في جنوب بادونج، 17 سبتمبر 2024؛ Detik Bali، التحلية والخط الجديد، 3 سبتمبر 2025
- لائحة وزير السياحة رقم 6 لعام 2025؛ وزارة السياحة، حذف الإيجارات غير المرخّصة من 1 أغسطس 2026
- AirROI، بيانات سوق التأجير قصير الأمد في بالي، آخر اثني عشر شهراً حتى 12 سبتمبر 2026
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
