¿Cuánto cuesta una villa grande en Bali? De seis a ocho dormitorios, por dormitorio y en gastos al año

Entre 379 y 865 m² de casa en nuestro catálogo, que salen a 63–108 m² por dormitorio. Esa proporción es una prueba rápida del proyecto. Una villa con 63 m² por dormitorio tiene habitaciones grandes pero pocas zonas comunes; con 108 m² hay sitio para cocina, salones y zona de servicio.

Cuenta los dormitorios como lo hace la licencia de obra (PBG). Un anuncio que dice «ocho habitaciones» puede estar contando despachos y alojamiento del personal. Las fichas de nuestro catálogo solo listan dormitorios. Abre las villas de Seminyak, el acantilado, Balangan y Nunggalan para ver los planos y las fotos. En la tabla, «leasehold» es el arrendamiento de larga duración del suelo (Hak Sewa).

Fuente: Catálogo de Rise Real Bali, anuncios publicados, septiembre de 2026; precios del vendedor pasados a rupias a Rp 17.917, conversión nuestra

Entre Rp 1.590 y Rp 8.310 millones, una diferencia de más de cinco veces. El tamaño explica una parte. La vista, una parcela al borde del acantilado y el tipo de derecho explican el resto. Si comparas dos leaseholds por el precio de cada año de plazo y no por el precio anunciado, la brecha se ensancha: Rp 529 millones al año en Seminyak con 18 años por delante, Rp 746 millones en Balangan con 34 y Rp 1.210 millones en el acantilado con 25.

La villa de ocho dormitorios está sobre suelo en plena propiedad, que no puede quedar a nombre de un extranjero. La mayoría de los compradores a ese precio montan una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe sobre el suelo un derecho de superficie (HGB), o firman un arrendamiento largo con el dueño. Cualquiera de las dos estructuras fija tu plazo, así que ciérralo en el contrato antes del depósito.

Fuente: Catálogo de Rise Real Bali y resúmenes legales de los anuncios, septiembre de 2026; el precio por año de leasehold es cálculo nuestro

Tres tipos de comprador, cada uno con su prueba. Las familias numerosas y los grupos de amigos que comparten casa quieren las habitaciones y el derecho sobre el suelo. Los inversores de alquiler quieren reservas de grupo: bodas, retiros, dos o tres familias de vacaciones juntas. Los copropietarios reparten el coste de una villa que ninguno podría comprar solo.

La demanda es más escasa de lo que sugieren los anuncios. Una pareja puede reservar cualquier villa; un grupo de catorce, solo unas pocas. No hemos encontrado datos públicos de reservas por número de dormitorios: la página de Bali de AirROI, por ejemplo, da medias de todos los anuncios. La única prueba es el extracto de la plataforma de la propia villa.

Fuente: AirROI, datos del mercado de Bali, últimos doce meses hasta el 12 de septiembre de 2026; práctica de Rise Real Bali

Una regla sencilla marca el listón. Como residente fiscal en Indonesia, el dueño se queda con cerca del 60 % de la facturación tras la gestión, el mantenimiento, las noches vacías y el 10 % final de impuesto. Para dar un 6 % neto sobre el precio, la villa tiene que facturar cada año un 10 % de él. Un no residente se queda con cerca del 50 % y necesita un 12 %. Con un 60 % de ocupación, eso se traduce en las tarifas de la tabla, que son las que el precio exige y no las que paga el mercado.

Compara cada una con lo que cobran de verdad villas grandes comparables en las plataformas de reservas antes de opinar. Nuestra guía de rentabilidad por alquiler explica cómo separar el leasehold de los ingresos.

Fuente: Cálculo de Rise Real Bali a partir de los precios del catálogo; 60 % para el dueño según nuestro modelo de rentabilidad

Sobre todo, personal. Una villa de este tamaño necesita un gerente, varias personas de limpieza, un jardinero o técnico de piscina y vigilantes nocturnos. Tomemos siete empleados con las tarifas de mercado de nuestra guía de gastos de mantenimiento: un gerente, tres personas de limpieza, un jardinero y dos vigilantes. Los sueldos suman Rp 28–38 millones al mes, antes de la paga extra anual de vacaciones (THR) y del seguro BPJS, que ronda el 10–11,7 % de los sueldos.

El mínimo legal es más bajo. El salario mínimo de Badung en 2026 es de Rp 3.791.002, así que seis trabajadores con el mínimo cuestan Rp 22,7 millones. En la práctica, el personal cualificado cobra más. La luz es la otra gran partida. A Rp 1.699,53 por kWh con una conexión de 3.500 VA o mayor, cada 1.000 kWh cuestan Rp 1,70 millones. Una casa con seis u ocho aires acondicionados y una bomba de piscina gasta muchos miles, así que pide doce meses de facturas de PLN, la eléctrica estatal.

El agua también crece con los dormitorios. El sur de Badung tuvo en 2024 un déficit de 1.250 litros por segundo, y en septiembre de 2025 la administración de Badung esbozó una desaladora a unos Rp 30.000 por metro cúbico para usuarios comerciales. Pregunta de dónde saca el agua la villa y qué capacidad tiene el depósito con la casa llena.

Fuente: Bali Villa Hub, 21 de febrero de 2026, y Solar Property Bali, 3 de junio de 2026, para las tarifas de mercado; Decreto del Gobernador de Bali 1021/03-M/HK/2025; tarifa de PLN de julio a septiembre de 2026; Detik, 17 de septiembre de 2024 y 3 de septiembre de 2025; el tamaño del equipo es un ejemplo nuestro

Sí, si encajan la zona, los permisos y el código de actividad. El alquiler de corta estancia necesita la licencia de obra (PBG), el certificado de habitabilidad (SLF), una zona que permita alojamiento turístico y la licencia de alquiler turístico (NIB) con el código de actividad de villa. El código de casa de huéspedes (pondok wisata) cubre habitaciones en una casa donde vive el dueño, así que no sirve para una villa de este tamaño. Nuestra guía de la licencia de alquiler turístico explica la cadena.

Con este tamaño, la zonificación merece una segunda mirada. De las cuatro villas de la tabla, nuestra base de anuncios sitúa dos en zonas turísticas y dos en residenciales, y una zona residencial puede limitar el alquiler por noches incluso después de obtener la licencia. Comprobamos cada zona con el extracto del plan urbanístico (RDTR) antes de un depósito (mira nuestra guía de zonificación). Las plataformas de reservas dan de baja los anuncios sin licencia desde agosto de 2026.

Fuente: Reglamento del Ministro de Turismo 6/2025; Ministerio de Turismo, retirada de las plataformas desde el 1 de agosto de 2026; base de anuncios de Rise Real Bali, septiembre de 2026

Las casas grandes tienden a crecer durante la obra mientras los papeles van por detrás, así que contrasta el expediente con el edificio, habitación por habitación.

• Los dormitorios y la superficie del PBG coinciden con el anuncio
• Cada dormitorio tiene su propio baño
• La conexión eléctrica de PLN está dimensionada para toda la casa, no solo para la mitad de los aires
• La fosa séptica y el suministro de agua están dimensionados para la casa llena
• Zonificación confirmada con el extracto del RDTR, y una licencia de alquiler que cubra esta dirección exacta
• Años de leasehold que quedan, y cualquier prórroga con precio por escrito

Fuente: Práctica de due diligence de Rise Real Bali, 2023–2026

Abre la página de Uluwatu o de Seminyak, o recorre el catálogo para ver las villas de arriba. Cuéntanos tu residencia fiscal y cómo usarías la casa, y calculamos la tarifa que necesita antes de que pagues un depósito.

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