Wycena nieruchomości na Bali: jak sprawdzić, ile warta jest willa

Wycena nieruchomości na Bali to triangulacja. Ceny z aktów nie są publiczne, więc każda liczba, którą widzisz, jest ceną ofertową, a opinia sprzedającego nie jest wyceną. Rzeczoznawcy opierają się na trzech podejściach – porównawczym, dochodowym i kosztowym – i każde zawodzi w innym miejscu. Polski rzeczoznawca majątkowy liczy tak samo (ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 152 ust. 2), tyle że wartość rynkową wyprowadza z cen transakcyjnych (art. 151). Tu takich cen nie ma.

Wszystkie trzy podejścia uruchamiamy na jednej willi. To dwie sypialnie i basen w Canggu, 140 m² powierzchni użytkowej na działce 2 ary (200 m²; 1 ar to 100 m²). Willa jest umeblowana, oddana w tym roku, ma 25 lat leasehold i żadnego przedłużenia. Cena ofertowa to Rp 5,4 mld. To nasza ilustracja, nie oferta z katalogu.

Źródło: IVSC, Międzynarodowe Standardy Wyceny, obowiązują od 31 stycznia 2025 r.; Metro TV, 6 lutego 2026 r.; ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r., art. 151 i 152

W naszym katalogu mediany dla dwusypialnianych willi na leasehold wynoszą w poszczególnych lokalizacjach Rp 36–45 mln za m² powierzchni użytkowej, a mediana ogólna to Rp 41 mln. Dzielenie przez powierzchnię wyrównuje różnice w wielkości domu, więc zwarta willa i duża trafiają na jedną skalę.

Wewnątrz jednej lokalizacji ceny rozjeżdżają się bardziej niż między lokalizacjami. W Uluwatu środkowa połowa ofert mieści się między Rp 35 a 58 mln. Widok, większa działka czy kilka minut pieszo do plaży przesuwają cenę mocniej niż nazwa okolicy, dlatego porównuj wille oddalone od siebie najwyżej o kilkaset metrów. Jeśli to działka jest produktem, porównuj cenę za ar. Stawki znajdziesz w naszym poradniku o cenach działek.

Źródło: Katalog Rise Real Bali, październik 2026 r.: opublikowane wille z podaną ceną i powierzchnią użytkową. Pominęliśmy lokalizacje z małą liczbą ofert.

W naszej przykładowej willi jeden rok leasehold to około Rp 208 mln. Dzielimy cenę każdej porównywanej oferty przez jej powierzchnię i przez pozostałe lata, a mediana wychodzi Rp 1,49 mln za m² za rok. Przy 140 m² i 25 latach daje to Rp 5,2 mld, czyli poziom cen ofertowych.

To ceny ofertowe, więc je obniżamy. Dwa opracowania z naszego poradnika o cenach willi mierzą rozstęp między ceną ofertową a transakcyjną: 13,2% i 5–15%. Przyjmujemy 10%, co daje Rp 4,7 mld.

Linia prosta to najlepszy scenariusz sprzedającego. Przy 20 latach willa jest warta na tej linii Rp 4,2 mld, a przy 15 latach Rp 3,1 mld. Kupujący mocniej obniżają cenę krótkich umów, a Propertia stwierdziła, że ceny spadają szybciej poniżej około 20 lat (marzec 2026 r.). Przedłużenie za z góry ustaloną cenę zmienia rachunek, więc tę klauzulę przeczytaj najpierw. Co sprawdzić, wymienia nasz poradnik o przedłużeniu.

Źródło: Ilustracja Rise Real Bali: cztery oferty są wymyślone w granicach zakresów naszego katalogu. Propertia, marzec 2026 r.

Sam czynsz uzasadnia około Rp 3,1 mld. Zakładamy Rp 2,4 mln za noc i 60% obłożenia, czyli poziom, jaki przyjmujemy dla willi pod zarządzaniem. To daje Rp 526 mln przychodu brutto. W naszym modelu zarządzanie bierze 18% przychodu, utrzymanie i pustostany 12%, a podatek dochodowy rezydenta 10%. Właścicielowi zostaje 60%, czyli Rp 315 mln, co przy cenie ofertowej daje 5,8% netto.

Skrót z folderu dzieli dochód przez docelową stopę zwrotu. Przy 8% wychodzi Rp 3,9 mld, a willa jest w tym rachunku traktowana, jakby stała wiecznie. Leasehold wieczny nie jest. Policz wartość bieżącą 25 lat dochodu przy stopie 9% (tyle zakładamy dla aktywa, które trudno sprzedać), a wyjdzie Rp 3,1 mld. Przy 7%, blisko rentowności obligacji rządowych (7,29% na 30 lipca 2026 r.), wychodzi Rp 3,7 mld.

Odwróć rachunek. Przy zerowej wartości na końcu 25-letni leasehold potrzebuje 10,2% netto, żeby dać 9%. Co roku Rp 216 mln ceny wygasa razem z umową (ubytek wartości leasehold). Po odjęciu tej kwoty z czynszu netto Rp 315 mln zostaje Rp 99 mln, czyli 1,8% ceny. Resztę musi dołożyć późniejsza sprzedaż willi, a tę testuje nasz poradnik o ROI.

Źródło: Model rentowności Rise Real Bali, 2026 r.; CNBC Indonesia, 3 sierpnia 2026 r.

Około Rp 3,75 mld: Rp 2,0 mld na dom i Rp 1,75 mld na 25 lat dzierżawy gruntu, według stawek z naszego poradnika o kosztach budowy. Nikt nie sprzedaje po koszcie, więc to podejście pokazuje raczej, ile z ceny to marża.

Tu różnica wynosi Rp 1,65 mld, czyli 31% ceny ofertowej. Z tej kwoty opłacona jest marża dewelopera, koszty sprzedaży i to, że willę można wynajmować od razu, a nie za 12–18 miesięcy. Grunt razem z marżą to 63% ceny, więc mieści się w granicy dwóch trzecich, powyżej której zaczynamy zadawać pytania.

Źródło: Ilustracja Rise Real Bali. Cenniki wykonawców, 2026 r.; Brighton, luty 2026 r.: dzierżawa gruntu w Canggu kosztuje Rp 25–45 mln rocznie za ar

Największą wagę daj porównaniom, a koszt i dochód traktuj jako kontrolę. Na poziomie cen ofertowych porównania wypadają w granicach 4% od Rp 5,4 mld, a po odjęciu różnicy między ofertą a transakcją wskazują Rp 4,7 mld. Ta willa jest wyceniona tak jak sąsiednie, nie wyżej.

Dystans do dwóch pozostałych wyników to cena dzierżawionej działki blisko plaży. Czynsz sam jej nie spłaca, więc muszą ją uzasadnić styl życia i późniejsza sprzedaż. Nasza ocena: uczciwa cena transakcyjna to około Rp 4,7 mld. Sprawdź własną willę w kalkulatorze stopy zwrotu albo wybierz ofertę z katalogu. Stawki czynszów pokazuje strona Canggu.

Źródło: Ilustracja Rise Real Bali, październik 2026 r.

NJOP to urzędowa wycena gruntu i budynków ustalana przez regencję, a nie cena rynkowa. Od niej liczy się roczny podatek od nieruchomości PBB-P2 (ustawa 1/2022, art. 40), a regencje przeliczają ją mniej więcej co trzy lata (Ortax, maj 2025 r.). Ceny rynkowe zwykle są 1,5–2 razy wyższe (Fortune IDN, styczeń 2026 r.). Urząd majątku państwowego przy ministerstwie finansów (DJKN) zauważa, że NJOP bywa znacznie niższy od wartości rynkowej (listopad 2024 r.).

Bali powoli nadrabia różnicę: w 2025 r. Badung podniósł NJOP w strefach turystycznych, takich jak Kuta (detik, listopad 2025 r.). Traktuj NJOP jako dolną granicę rozsądku, nie jako cenę.

Ma znaczenie także przy zakupie. Przy nieruchomości z certyfikatem prawa do gruntu podatek od nabycia (BPHTB) liczy się od wyższej z dwóch kwot: Twojej ceny albo NJOP (ustawa 1/2022, art. 46). Leasehold go nie płaci. Wartość znajdziesz na ostatniej decyzji PBB-P2 (czym jest NJOP). Mapa BHUMI urzędu ziemskiego pokazuje strefy wartości gruntu, które leżą powyżej NJOP (Pajakku, luty 2026 r.).

Źródło: Ustawa 1/2022 (HKPD), art. 40 i 46; Ortax, maj 2025 r.; DDTC, styczeń 2024 r.; Fortune IDN, styczeń 2026 r.; DJKN, listopad 2024 r.; detik Bali, listopad 2025 r.; Pajakku, luty 2026 r.

Wtedy, gdy na Twojej liczbie musi oprzeć się ktoś inny, najczęściej bank albo urząd skarbowy. Rzeczoznawców licencjonuje ministerstwo finansów. Rzeczoznawca publiczny (Penilai Publik) pracuje w kancelarii rzeczoznawczej (KJPP) i stosuje standardy wyceny (SPI) stowarzyszenia zawodowego MAPPI (PMK 101/2014, art. 6, 8 i 42). To odpowiednik orientacyjny polskiego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza operat szacunkowy (ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 156 i 174).

Banki korzystają z własnych rzeczoznawców, a niezależnego wzywają, gdy ekspozycja przekracza Rp 10 mld (OJK, POJK 40/2019). Leasehold nie może jednak być przedmiotem zastawu, więc większość zagranicznych kupujących nigdy się z tą zasadą nie spotyka. PT PMA, który przyjmuje nieruchomość jako wkład rzeczowy do kapitału, musi ją wycenić według ceny rynkowej albo przez niezależnego eksperta (ustawa o spółkach 40/2007, art. 34).

Przy zwykłym zakupie rzeczoznawca jest opcją. Raport kosztuje od około Rp 1,3 mln za dom do 250 m² do mniej więcej Rp 9 mln, plus VAT. Zapytaj o licencję firmy, datę wyceny i prawo, które wycenia. Przy leasehold jest to dzierżawa na pozostałe lata. Raport nie sprawdza tytułu ani pozwoleń, więc połącz go z naszą listą due diligence.

Źródło: PMK 101/2014 z późniejszymi zmianami; OJK, POJK 40/2019; ustawa 40/2007, art. 34; cenniki kancelarii rzeczoznawczych, sierpień 2025 r.; ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r., art. 156 i 174

Żadna pojedyncza oznaka tego nie dowodzi. Dowodzi kilka naraz, a każda z nich jest pytaniem do sprzedającego, nie zarzutem.

Źródło: Praktyka Rise Real Bali; AirROI, ostatnie 12 miesięcy, wrzesień 2026 r.

Częste pytania