Évaluation immobilière à Bali : comment tester ce que vaut une villa

Évaluer un bien à Bali, c'est trianguler. Personne ne publie les prix de vente enregistrés : tous les chiffres que vous voyez sont des prix demandés, et l'avis d'un vendeur n'est pas une évaluation. Les experts s'appuient sur trois approches (marché, revenu et coût), et chacune a sa faiblesse à un endroit différent.

Nous appliquons les trois à une même villa : deux chambres et une piscine à Canggu, 140 m² habitables sur une parcelle de 2 ares (un are vaut 100 m²). Elle est meublée, achevée cette année, avec 25 ans de leasehold restants et sans prolongation. Elle est proposée à Rp 5,4 Md. C'est notre illustration, pas une annonce.

Source : IVSC, International Valuation Standards, en vigueur depuis le 31 janvier 2025 ; Metro TV, 6 février 2026

Dans notre catalogue, les médianes par quartier des villas en leasehold de deux chambres vont de Rp 36 à 45 M par m² habitable, et la médiane globale est de Rp 41 M. Diviser par la surface habitable neutralise l'effet de la taille : une villa compacte et une grande villa deviennent comparables.

Les prix varient davantage à l'intérieur d'un quartier qu'entre quartiers. La moitié centrale des annonces d'Uluwatu va de Rp 35 à 58 M. Une vue, une parcelle plus grande ou quelques pas jusqu'à la plage font davantage bouger le chiffre que le nom du quartier : comparez donc des villas situées à quelques centaines de mètres l'une de l'autre. Si c'est la parcelle qui fait le produit, comparez plutôt à l'are. Notre guide des prix des terrains donne les tarifs.

Source : catalogue de Rise Real Bali, octobre 2026 : villas publiées avec un prix et une surface habitable indiqués. Les quartiers comptant peu d'annonces sont exclus.

Sur notre villa d'exemple, une année de bail vaut environ Rp 208 M. Divisez le prix de chaque comparable par sa surface habitable et par ses années restantes : la médiane est de Rp 1,49 M par m² et par an. Pour 140 m² et 25 ans, cela donne Rp 5,2 Md au niveau des prix demandés.

Ce sont des prix demandés, nous les réduisons donc. Deux études citées dans notre guide du prix d'une villa mesurent l'écart entre prix demandé et prix de vente à 13,2 % et entre 5 et 15 %. Nous retenons 10 %, ce qui donne Rp 4,7 Md.

Une dépréciation linéaire est le meilleur cas pour le vendeur. Avec 20 ans restants, la villa vaut Rp 4,2 Md sur cette droite, et avec 15 ans Rp 3,1 Md. Les acheteurs décotent plus fortement les baux courts, et Propertia a constaté que les prix chutent plus vite sous environ 20 ans (mars 2026). Une prolongation à prix fixe change le calcul : lisez donc cette clause en premier. Notre guide de la prolongation liste les points à vérifier.

Source : illustration de Rise Real Bali : les quatre annonces sont inventées, dans les fourchettes de notre catalogue. Propertia, mars 2026.

Le loyer seul justifie environ Rp 3,1 Md. Nous supposons Rp 2,4 M la nuit et 60 % d'occupation, notre niveau pour une villa gérée. Cela produit Rp 526 M de revenu brut. Dans notre modèle, la gestion prélève 18 % des revenus, l'entretien et la vacance 12 %, et l'impôt sur le revenu d'un propriétaire résident 10 %. Le propriétaire garde 60 %, soit Rp 315 M, ce qui donne un rendement net de 5,8 % au prix demandé.

Le raccourci des brochures divise le revenu par un rendement cible. À 8 %, il annonce Rp 3,9 Md, et traite la villa comme si elle durait éternellement. Un bail, non. Actualisez 25 ans de revenus à 9 %, notre hypothèse pour un actif difficile à revendre, et la valeur est de Rp 3,1 Md. À 7 %, proche du rendement de 7,29 % des obligations d'État au 30 juillet 2026, on obtient Rp 3,7 Md.

Prenons le problème à l'envers. Sans valeur résiduelle à l'échéance, un bail de 25 ans exige un rendement net de 10,2 % pour rapporter 9 %. Chaque année, Rp 216 M du prix s'éteignent avec le bail (érosion du bail), ce qui laisse Rp 99 M de loyer net, soit 1,8 % du prix. La revente doit fournir le reste, et notre guide du retour sur investissement (ROI) la teste.

Source : modèle de rendement de Rise Real Bali, 2026 ; CNBC Indonesia, 3 août 2026

Environ Rp 3,75 Md : Rp 2,0 Md pour la maison et Rp 1,75 Md pour 25 ans de bail du terrain, aux tarifs de notre guide du coût de construction. Personne ne vend au prix de revient : cette approche montre donc quelle part du prix relève de la marge.

Ici, le solde est de Rp 1,65 Md, soit 31 % du prix demandé. Il rémunère la marge du promoteur, les frais de vente et une villa que vous pouvez louer dès maintenant plutôt que dans 12 à 18 mois. Le terrain plus la marge représentent 63 % du prix, en dessous du seuil des deux tiers à partir duquel nous commençons à poser des questions.

Source : illustration de Rise Real Bali. Grilles de prix d'entrepreneurs, 2026 ; loyer du terrain à Canggu de Rp 25 à 45 M par are et par an, Brighton, février 2026.

Donnez le plus de poids aux comparables et utilisez le coût et le revenu comme contrôles. Au niveau des prix demandés, les comparables se situent à moins de 4 % de Rp 5,4 Md, et après l'écart de négociation ils indiquent Rp 4,7 Md. Cette villa est affichée au prix de ses voisines, pas au-dessus.

L'écart avec les deux autres approches, c'est le prix d'un terrain en bail près de la plage. Le loyer seul ne le rembourse pas : c'est le mode de vie et la revente qui doivent le faire. Notre lecture : environ Rp 4,7 Md est un prix de transaction correct. Testez votre propre villa dans le calculateur de rendement ou choisissez une annonce dans le catalogue. La page de Canggu donne les loyers locaux.

Source : illustration de Rise Real Bali, octobre 2026

La NJOP est la valeur officielle des terrains et bâtiments fixée par la régence, pas un prix de marché. Elle sert de base à la taxe foncière annuelle PBB-P2 (loi 1/2022, article 40), et les régences la révisent environ tous les trois ans (Ortax, mai 2025). Les prix du marché lui sont en général supérieurs de 1,5 à 2 fois (Fortune IDN, janvier 2026), et un service des biens de l'État du ministère des Finances note que la NJOP est souvent très inférieure à la valeur de marché (DJKN, novembre 2024).

Bali rattrape son retard : Badung a relevé la NJOP dans les zones touristiques comme Kuta en 2025 (detik, novembre 2025). Voyez dans la NJOP un plancher de bon sens, pas un prix.

Elle compte aussi à l'achat. Sur un bien avec titre, le droit de mutation (BPHTB) se calcule sur le plus élevé de votre prix et de la NJOP (loi 1/2022, article 46). Un leasehold y échappe. Vous trouverez le chiffre sur le dernier avis de PBB-P2 (ce qu'est la NJOP). La carte BHUMI de l'agence foncière montre des zones de valeur foncière, supérieures à la NJOP (Pajakku, février 2026).

Source : Law 1/2022 (HKPD), articles 40 et 46 ; Ortax, mai 2025 ; DDTC, janvier 2024 ; Fortune IDN, janvier 2026 ; DJKN, novembre 2024 ; detik Bali, novembre 2025 ; Pajakku, février 2026

Il en faut un quand quelqu'un d'autre doit s'appuyer sur le chiffre, le plus souvent une banque ou l'administration fiscale. Le ministère des Finances délivre l'agrément des évaluateurs. Un évaluateur public (Penilai Publik) travaille au sein d'un cabinet d'évaluation (KJPP) et applique les normes d'évaluation (SPI) de l'association de la profession, la MAPPI (PMK 101/2014, articles 6, 8 et 42).

Les banques recourent à leurs propres experts et en appellent un indépendant dès que l'engagement dépasse Rp 10 Md (OJK, POJK 40/2019), mais un leasehold ne peut pas être donné en garantie : la plupart des acheteurs étrangers ne rencontrent donc jamais cette règle. Une PT PMA qui reçoit un bien en apport en capital doit le valoriser au juste prix du marché ou par un expert indépendant (loi sur les sociétés 40/2007, article 34).

Pour un achat ordinaire, c'est facultatif. Un rapport coûte d'environ Rp 1,3 M pour une maison jusqu'à 250 m² à près de Rp 9 M, TVA en sus. Demandez l'agrément du cabinet, la date d'évaluation et le droit évalué. Pour un leasehold, c'est le bail pour ses années restantes. Le rapport ne vérifie ni le titre ni les permis : associez-le à notre checklist de due diligence.

Source : PMK 101/2014, dans sa version modifiée ; OJK, POJK 40/2019 ; Law 40/2007, article 34 ; barèmes d'honoraires de cabinets d'évaluation, août 2025

Aucun indice ne le prouve à lui seul. Plusieurs ensemble, si, et chacun est une question à poser au vendeur, pas une accusation.

Source : pratique de Rise Real Bali ; AirROI, 12 derniers mois, septembre 2026

Questions fréquentes