Cuánto vale una villa en Bali: cómo comprobar si el precio es justo

Una villa en Bali se valora por triangulación. Como los precios de cierre no se publican en ningún sitio, todo lo que ves en un portal es un precio pedido, y la opinión del vendedor no es una valoración. Los tasadores usan tres métodos (mercado, ingresos y coste), y cada uno falla en un punto distinto.

Nuestro ejemplo es una villa de Canggu con dos dormitorios y piscina: 140 m² habitables en una parcela de 2 áreas (1 área = 100 m²). Está amueblada, se terminó este año y le quedan 25 años de leasehold, sin prórroga. Pide Rp 5.400 millones. Es una ilustración nuestra, no un anuncio.

Fuente: IVSC, International Valuation Standards, en vigor desde el 31 de enero de 2025; Metro TV, 6 de febrero de 2026

En nuestro catálogo, las medianas por zona de las villas de dos dormitorios en leasehold van de Rp 36 a 45 millones por m² habitable, y la mediana global es de Rp 41 millones. Al dividir entre la superficie habitable desaparece el efecto del tamaño, y una villa compacta se puede poner al lado de una grande.

Dentro de una misma zona los precios varían más que de una zona a otra. La mitad central de Uluwatu va de Rp 35 a 58 millones. Una vista, una parcela mayor o un paseo corto hasta la playa mueven la cifra más que el nombre de la zona, así que compara villas que estén a pocos cientos de metros. Si lo que compras es sobre todo el suelo, compara por área: las tarifas están en nuestra guía de precios del terreno.

Fuente: Catálogo de Rise Real Bali, octubre de 2026: villas publicadas con precio y superficie habitable indicados. Se omiten las zonas con pocos anuncios.

En nuestra villa de ejemplo, un año de leasehold vale unos Rp 208 millones. Se divide el precio de cada comparable entre su superficie habitable y entre los años que le quedan, y la mediana sale a Rp 1,49 millones por m² y año. Con 140 m² y 25 años, son Rp 5.200 millones en precios pedidos.

Como son precios pedidos, los recortamos. Dos estudios que citamos en nuestra guía de precios de villas miden la diferencia entre el precio pedido y el de cierre en un 13,2 % y en un 5–15 %. Aplicamos un descuento del 10 %, y salen Rp 4.700 millones.

Una línea recta es el mejor caso para el vendedor. Con 20 años por delante, la villa vale en esa línea Rp 4.200 millones, y con 15 años, Rp 3.100 millones. Los compradores castigan más los plazos cortos: Propertia observó que los precios caen más deprisa por debajo de unos 20 años (marzo de 2026). Una prórroga a precio fijo cambia la cuenta, así que lee primero esa cláusula. Nuestra guía de la prórroga recoge qué comprobar.

Fuente: Ilustración de Rise Real Bali: los cuatro anuncios son inventados, dentro de los rangos de nuestro catálogo. Propertia, marzo de 2026.

Solo con el alquiler, la villa vale unos Rp 3.100 millones. Suponemos Rp 2,4 millones por noche y una ocupación del 60 %, que es nuestro nivel para una villa con gestión profesional. Eso factura Rp 526 millones. En nuestro modelo, la gestora se lleva el 18 % de la facturación, el mantenimiento y las noches vacías otro 12 %, y el impuesto sobre la renta de un dueño residente el 10 %. Al dueño le queda el 60 %, o sea Rp 315 millones: una rentabilidad neta del 5,8 % sobre el precio pedido.

El atajo de los folletos divide los ingresos entre una rentabilidad objetivo. Con un 8 % sale a Rp 3.900 millones, y trata la villa como si fuera eterna. Un leasehold no lo es. Si descuentas 25 años de ingresos al 9 %, la tasa que usamos para un activo difícil de vender, el valor baja a Rp 3.100 millones. Al 7 %, cerca del 7,29 % que daba el bono del Estado indonesio a 10 años el 30 de julio de 2026, es de Rp 3.700 millones.

Dale la vuelta al cálculo. Si al final no queda nada, un leasehold de 25 años necesita una rentabilidad neta del 10,2 % para dar un 9 %. Cada año caducan con el contrato Rp 216 millones del precio (el desgaste del leasehold), y quedan Rp 99 millones de alquiler neto, el 1,8 % del precio. El resto tiene que salir de la venta posterior, y nuestra guía de la rentabilidad a diez años la pone a prueba.

Fuente: Modelo de rentabilidad de Rise Real Bali, 2026; CNBC Indonesia, 3 de agosto de 2026

Unos Rp 3.750 millones: Rp 2.000 millones por la casa y Rp 1.750 millones por 25 años de arrendamiento del suelo, con las tarifas de nuestra guía de costes de construcción. Nadie vende a coste, así que este método sirve para ver cuánto del precio es margen.

Aquí la diferencia es de Rp 1.650 millones, el 31 % del precio pedido. Con ella se paga el margen de la promotora, los costes de venta y una villa que puedes alquilar ya, y no dentro de 12–18 meses. Suelo y margen suman el 63 % del precio, por debajo de los dos tercios a partir de los cuales empezamos a hacer preguntas.

Fuente: Ilustración de Rise Real Bali. Tarifas de contratistas, 2026; Brighton, febrero de 2026: en Canggu, el alquiler anual del suelo va de Rp 25 a 45 millones por área.

Da más peso a los comparables y usa el coste y los ingresos como control. Con los precios pedidos como base, los comparables quedan a un 4 % de los Rp 5.400 millones, y tras el descuento de cierre del 10 % dicen Rp 4.700 millones. Esta villa tiene el precio de sus vecinas, no uno superior.

La diferencia con los otros dos métodos es lo que vale una parcela arrendada cerca de la playa. El alquiler por sí solo no la cubre, así que tienen que cubrirla el estilo de vida y la venta posterior. Nuestra lectura: unos Rp 4.700 millones son un precio de cierre razonable. Prueba tu villa en la calculadora de rentabilidad o elige un anuncio del catálogo. La página de Canggu muestra los alquileres de la zona.

Fuente: Ilustración de Rise Real Bali, octubre de 2026

El NJOP es la valoración oficial de suelo y edificios que hace cada regencia, no un precio de mercado. Es la base del impuesto anual sobre suelo y construcciones, el PBB-P2 (Ley 1/2022, artículo 40), y las regencias lo revisan más o menos cada tres años (Ortax, mayo de 2025). Los precios de mercado suelen ser de 1,5 a 2 veces más altos (Fortune IDN, enero de 2026). Una oficina de patrimonio del Estado del Ministerio de Finanzas indonesio señala que el NJOP suele quedar muy por debajo del valor de mercado (DJKN, noviembre de 2024).

Bali se está poniendo al día: Badung subió el NJOP en zonas turísticas como Kuta en 2025 (detik, noviembre de 2025). Úsalo como referencia mínima, no como precio.

También cuenta al comprar. Si compras un inmueble con certificado de titularidad, el impuesto de transmisión (BPHTB) se calcula sobre el mayor de dos valores, tu precio o el NJOP (Ley 1/2022, artículo 46). Un leasehold no lo paga. La cifra figura en el último aviso del PBB-P2 (qué es el NJOP). El mapa BHUMI de la agencia del suelo muestra zonas de valor del suelo, que quedan por encima del NJOP (Pajakku, febrero de 2026).

Fuente: Ley 1/2022 (HKPD), artículos 40 y 46; Ortax, mayo de 2025; DDTC, enero de 2024; Fortune IDN, enero de 2026; DJKN, noviembre de 2024; detik Bali, noviembre de 2025; Pajakku, febrero de 2026

Cuando otra parte tiene que fiarse de la cifra, casi siempre un banco o la agencia tributaria. El Ministerio de Finanzas concede la licencia a los tasadores. Un tasador público (Penilai Publik) trabaja dentro de una sociedad de tasación (KJPP) y aplica las normas de valoración (SPI) de la asociación de la profesión, MAPPI (PMK 101/2014, artículos 6, 8 y 42).

Los bancos usan tasadores propios y llaman a uno independiente cuando la exposición supera los Rp 10.000 millones (OJK, POJK 40/2019). Pero un leasehold no puede hipotecarse, así que la mayoría de los compradores extranjeros nunca se topa con esta regla. Una PT PMA que reciba un inmueble como aportación de capital tiene que valorarlo a precio justo de mercado o con un experto independiente (Ley de Sociedades 40/2007, artículo 34).

En una compra normal es opcional. Un informe cuesta desde unos Rp 1,3 millones para una casa de hasta 250 m² hasta unos Rp 9 millones, más IVA indonesio (PPN). Pide la licencia de la sociedad de tasación, la fecha de valoración y el derecho que se valora: en un leasehold, el arrendamiento durante los años que le quedan. El informe no comprueba ni la titularidad ni las licencias, así que combínalo con nuestra lista de revisión legal.

Fuente: PMK 101/2014 y sus modificaciones; OJK, POJK 40/2019; Ley 40/2007, artículo 34; tarifas de sociedades de tasación, agosto de 2025

Ninguna señal lo demuestra por sí sola. Varias juntas sí, y cada una es una pregunta para el vendedor, no una acusación.

Fuente: Práctica de Rise Real Bali; AirROI, últimos 12 meses, septiembre de 2026

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