NYANYI · ID RR-2077

.618 Collection Vol.2: willa z trzema sypialniami i dodatkowym pokojem, 295 m²

Willę z Vol.2 deweloper sprzedaje za Rp 17,95 mld jako pełną własność (freehold), z odbiorem w IV kw. 2026. Dostajesz trzy sypialnie plus elastyczny czwarty pokój, 295 m² powierzchni użytkowej, basen 42 m² z tarasem i salę kinową na piętrze. Działka ma ok. 500 m², najem prowadzi OXO Living.

Lokal w projekcie .618 Collection · lokale w katalogu: 2

  • Pełna własność
  • Wykończenie
  • Zarządzanie OXO Living
  • Sala kinowa i garaż
  • 3+1sypialnie i gabinet
  • 3łazienki
  • 490 m²łączna powierzchnia zabudowy
  • 492–550 m²działka
  • Pełna własnośćwedług dewelopera
  • 42 m²basen z tarasem

Nieruchomość

Co kupujesz

Vol.2 to druga faza .618 obok Nuanu: tylko sześć willi na działkach od 492 do 550 m². Każdy dom ma dwie kondygnacje, 490 m² łącznej zabudowy i 295 m² powierzchni użytkowej. Do plaży jest dziesięć minut pieszo, do Canggu dziesięć minut skuterem.

Na parterze jest salon 56 m² przeszklony z trzech stron, kuchnia z jadalnią i dwie sypialnie gościnne. Piętro zajmuje główna sypialnia z garderobą i sala kinowa 14 m². Czwarty pokój może być gabinetem, siłownią albo trzecią sypialnią dla gości. Konstrukcja jest z betonu i cegły, wykończenie z drewna żelaznego i tekowego, granitu, marmuru i czarnego kamienia wulkanicznego. Trójwarstwowa niemiecka hydroizolacja ma tu sens: to wilgoć i obciążenia sejsmiczne decydują, ile wytrzyma dom na Bali. Meble, AGD i garaż 20 m² są w cenie.

Deweloper sprzedaje grunt jako pełną własność (freehold) i jako podstawę wskazuje HGB / Hak Milik. Cudzoziemiec jako osoba prywatna nie może mieć Hak Milik, więc przed rezerwacją dostajemy na piśmie ścieżkę rejestracji i stronę umowy. Willa kosztuje Rp 17,95 mld. Pozwolenie na budowę jest wydane, odbiór zaplanowano na IV kw. 2026. Harmonogram wpłat deweloper uzgadnia z każdym kupującym.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – .618 Collection · willa 3+1 sypialnie (Vol.2): brutto i netto

Deweloper podaje roczną stopę zwrotu z najmu 11,5%, a łącznie ze wzrostem wartości 16,4%. Jego model zakłada Rp 11,5 mln za noc i obłożenie 78% na historii Canggu z lat 2022–2024, przy cenie Rp 17,95 mld. Niżej nasz model: stawka rynkowa Nyanyi po odjęciu zarządzania, podatku, zużycia i utrzymania.

Brutto 8,6%≈ Rp 1,54 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 6,0 mln za noc Netto 5,1%≈ Rp 923 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 19,5 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,54 mld8,6% ceny · Rp 6,0 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 277 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 154 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 185 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 923 mln5,1% ceny · okres zwrotu ≈ 19,5 lat
Scenariusze obłożenia: .618 Collection · willa 3+1 sypialnie (Vol.2)
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 1,32 mldRp 527 mlnRp 791 mln4,4%22,7 lat
70%bazowyRp 1,54 mldRp 615 mlnRp 923 mln5,1%19,5 lat
80%optymistycznyRp 1,76 mldRp 703 mlnRp 1,05 mld5,9%17,0 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje roczną stopę zwrotu z najmu 11,5%, a łącznie ze wzrostem wartości 16,4%. Jego model zakłada Rp 11,5 mln za noc i obłożenie 78% na historii Canggu z lat 2022–2024, przy cenie Rp 17,95 mld. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 6,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Nyanyi za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Rise Villas · Willa #4: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #5: 7,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #1-2: 10,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Deweloper sprzedaje tę willę jako pełną własność (freehold). Dla zagranicznego nabywcy oznacza to zwykle PT PMA z HGB na 30 lat z przedłużeniami, ale czekamy na dokument dewelopera z faktyczną ścieżką. Gdy będzie jasna, podpisujesz PPJB, a potem akt u notariusza. PBG jest wydane. SLF i licencja na najem przychodzą po odbiorze.

Prawo i pozwolenia: .618 Collection · willa 3+1 sypialnie (Vol.2)
Forma własnościPełna własność według deweloperaCudzoziemiec nie może mieć pełnej własności (Hak Milik) na swoje nazwisko. Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla rezydentów z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB). Deweloper wskazuje jako podstawę HGB / Hak Milik, a ścieżkę dla zagranicznego nabywcy dostajemy na piśmie przed rezerwacją.
Okres leaseholdZależy od struktury zakupuGdy grunt ma PT PMA z HGB, prawo trwa 30 lat i można je przedłużyć. Ostateczną odpowiedź damy po dokumencie od dewelopera. Wtedy policzymy też koszty utrzymania spółki.
Strefa (RDTR)Sprawdzamy w RDTRStrefę działki sprawdzamy w RDTR i OSS, zanim zaangażujesz pieniądze – nie bierzemy jej od sprzedającego.
Pozwolenie na budowę (PBG)WydaneDeweloper ma pozwolenie na budowę. Kopia trafia do naszego raportu przed rezerwacją.
Deweloper.618 DevelopmentSprawdzamy spółkę, prawo do gruntu i to, kto podpisuje umowę. Vol.1 tej samej kolekcji już stoi.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po odbiorze, IV kw. 2026Bez SLF władze regencji nie wydadzą licencji na najem. Wpłaty idą za etapami budowy, nie za kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, odbiór IV kw. 2026Lista mebli i AGD staje się załącznikiem do umowy. 25-letnią gwarancję na konstrukcję potwierdzamy dokumentem dewelopera.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla .618 Collection · willa 3+1 sypialnie (Vol.2)?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – .618 Collection · willa 3+1 sypialnie (Vol.2)

  1. RezerwacjaWysokość opłaty rezerwacyjnej ustalasz z deweloperem, a willa schodzi z rynku.
  2. Etapy budowyKażda rata odpowiada etapowi, który widzieliśmy zakończony, a nie dacie w kalendarzu.
  3. OdbiórReszta wychodzi za protokołem odbioru i dokumentami willi.

Vol.2 nie ma stałego planu płatności: deweloper ustala harmonogram z każdym kupującym. Twój wpisujemy do PPJB po sprawdzeniach.

Położenie

Położenie: Nyanyi · obok Nuanu

Nuanu City zajmuje 44 ha nad oceanem: plaże, szkoły, restauracje i miejsca na wydarzenia. W planie do 2027 r. jest ponad 400 lokali, a gości przybywa z każdą otwartą częścią.

.618 Collection Vol.2: leżaki przy basenie, za szybą salon
Nyanyi · Tabanan · 10 min pieszo do plaży
  • Plaża≈ 250 m · 10 min pieszo
  • Nuanu Creative Citytuż obok
  • Szkoła ProEdGlobal≈ 420 m
  • Canggu≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 60 min

Szkoła 420 m dalej sprawia, że ta willa to realna opcja dla rodziny, która tu mieszka. Stawki najmu są na razie niższe niż w Canggu, a popyt idzie za rozwojem Nuanu.

Nyanyi · obok Nuanu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 10atrakcje
  • 4hotele
  • 4restauracje
  • 2bary
  • 1szkoły
  • 1plaże

Najbliższe miejsca

  • Nuanu Parkatrakcja · 298 m
  • Funky Placeatrakcja · 397 m
  • ProEdGlobalszkoła · 421 m
  • Nuanu Creative Cityatrakcja · 431 m
  • Lumeiraatrakcja · 432 m
  • Jungle Kidsatrakcja · 467 m
  • Magic Gardenatrakcja · 512 m
  • Hearthatrakcja · 523 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o .618 Collection · willa 3+1 sypialnie (Vol.2)

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi w Vol.2?

Zero. Nasza prowizja jest po stronie dewelopera i mieści się w cenie z tej strony. Przed rezerwacją na własny koszt sprawdzamy prawo do gruntu, wszystkie pozwolenia i projekt umowy, a wnioski dostajesz na piśmie. Płacisz za samą willę, notariusza i opłaty urzędowe od transakcji. Do cennika nic nie doliczamy.

Czy mogę kupić willę .618 Vol.2 z zagranicy?

Tak. Willę i budowę pokazujemy na Zoomie i nagrywamy wideo na miejscu. Po podpisaniu pełnomocnictwa umową zajmuje się notariusz, więc nie musisz przylatywać do podpisu. Przy odbiorze sprawdzamy willę z listą usterek, odbieramy klucze i łączymy Cię z firmą zarządzającą.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Punktem wyjścia jest cena za noc z danych AirROI dla okolicy za ostatnie dwanaście miesięcy. Korygujemy ją na typ, wielkość i klasę tej willi – wychodzi Rp 6,0 mln. Obłożenie liczymy w trzech wariantach dla najmu z operatorem: 60, 70 i 80%. Koszty zabierają 40% przychodu. To nasza ocena, a nie obietnica wyniku.

Co oznacza pełna własność (freehold) w Vol.2?

Deweloper sprzedaje Vol.2 bez okresu leasehold i jako podstawę prawną wskazuje HGB / Hak Milik. Cudzoziemiec nie może mieć Hak Milik na swoje nazwisko, a typowy układ to PT PMA z HGB. Deweloper musi potwierdzić ścieżkę dokumentem. Do tego czasu nie wysyłamy opłaty rezerwacyjnej, a koszty utrzymania spółki liczymy z góry.

Co obejmuje cena willi?

Willa jest pod klucz: wykończenie, meble, AGD i tekstylia według specyfikacji dewelopera. W cenie są też basen 42 m² z tarasem, zagospodarowana działka i garaż na jedno auto. Przed rezerwacją przechodzimy specyfikację punkt po punkcie i dołączamy ją do umowy. Zarządzanie OXO Living to osobna umowa.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →