NYANYI · ID RR-2077

.618 Collection Vol.2: villa de tres dormitorios y estancia flexible, 295 m²

Esta villa de la Vol.2 se vende en plena propiedad, cuesta Rp 17.950 millones y tiene la entrega prevista para el 4.º trimestre de 2026. Tiene tres dormitorios y una cuarta estancia flexible, 295 m² útiles, piscina de 42 m² con solárium y sala de cine en la planta de arriba. La parcela ronda los 500 m², y el alquiler lo gestiona OXO Living.

Unidad de .618 Collection · unidades publicadas: 2

  • Plena propiedad
  • Acabados
  • Gestión de OXO Living
  • Sala de cine y garaje
  • 3+1dormitorios y un despacho
  • 3baños
  • 490 m²superficie construida total
  • 492–550 m²parcela
  • Plena propiedadsegún la promotora
  • 42 m²piscina con solárium

Inmueble

Qué compras

La Vol.2 es la segunda fase de .618 junto a Nuanu: solo seis villas en parcelas de 492 a 550 m². Cada casa tiene dos plantas, 490 m² construidos en total y 295 m² útiles. La playa queda a diez minutos a pie, y Canggu a diez minutos en moto.

Abajo hay un salón de 56 m² acristalado por tres lados, la cocina con el comedor y dos dormitorios de invitados. Arriba está la suite principal, con vestidor, y una sala de cine de 14 m². La cuarta estancia sirve de despacho, gimnasio o tercer cuarto de invitados. La estructura es de hormigón y ladrillo, y los acabados llevan madera de hierro y teca, granito, mármol y piedra volcánica negra. La impermeabilización alemana de tres capas cuenta mucho aquí: la humedad y los sismos deciden cuánto dura una casa en Bali. Muebles, electrodomésticos y un garaje de 20 m² entran en el precio.

La promotora vende el suelo en plena propiedad y cita como base HGB / Hak Milik. Un extranjero no puede tener Hak Milik como persona física, así que antes de cualquier reserva conseguimos por escrito la vía de inscripción y quién firma el contrato. La villa cuesta Rp 17.950 millones. La licencia de obra está concedida y la entrega, fijada para el 4.º trimestre de 2026. La promotora pacta el calendario de pagos con cada comprador.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de .618 Collection · Vol.2, 3+1 dormitorios: bruta y neta

La promotora habla de un 11,5 % de rentabilidad anual por alquiler y un 16,4 % en total contando la revalorización. Su modelo usa Rp 11,5 millones por noche y un 78 % de ocupación con el histórico de Canggu de 2022–2024, sobre un precio de Rp 17.950 millones. Abajo va nuestro modelo: la tarifa de mercado de Nyanyi, descontando gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 8,6 %≈ Rp 1.540 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 6,0 millones por noche Neta 5,1 %≈ Rp 923 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 19,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.540 millones8,6 % del precio · Rp 6,0 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 277 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 154 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 185 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 923 millones5,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 19,5 años
Escenarios de ocupación: .618 Collection · Vol.2, 3+1 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 1.320 millonesRp 527 millonesRp 791 millones4,4%22,7 años
70%baseRp 1.540 millonesRp 615 millonesRp 923 millones5,1%19,5 años
80%optimistaRp 1.760 millonesRp 703 millonesRp 1.050 millones5,9%17,0 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 6,0 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La promotora comercializa esta villa en plena propiedad. Para un comprador extranjero eso suele significar una PT PMA titular de un HGB, que dura 30 años con prórrogas, pero esperamos el documento de la promotora para confirmar la vía real. Cuando esté claro, firmas un PPJB y después la escritura ante notario. El PBG está concedido. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan tras la entrega.

Derecho y licencias de .618 Collection · Vol.2, 3+1 dormitorios
Tipo de derechoPlena propiedad, según la promotoraLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). La promotora cita HGB / Hak Milik como base, y antes de la reserva conseguimos por escrito la vía para un comprador extranjero.
Plazo del derechoDepende de la estructuraCon una PT PMA titular de un HGB, el derecho dura 30 años y se puede prorrogar. Lo cerramos cuando llegue el documento de la promotora y te calculamos lo que cuesta mantener la sociedad.
ZonificaciónComprobando en el RDTRLa zona de la parcela se comprueba en el RDTR y en el OSS antes de que te comprometas, no se toma de lo que diga el vendedor.
Licencia de obra (PBG)EmitidaLa promotora tiene la licencia de obra. Una copia entra en nuestro informe antes de la reserva.
Promotora.618 DevelopmentRevisamos la sociedad, el derecho sobre el suelo y quién firma el contrato. La Vol.1 de la misma colección ya está levantada.
Certificado de habitabilidad (SLF)Tras la entrega, 4.º trim. 2026Sin SLF la administración del distrito no concede la licencia de alquiler turístico (NIB). Los pagos siguen las fases de obra, no el calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, entrega 4.º trim. 2026La lista de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo del contrato. La garantía estructural de 25 años la confirmamos con un documento de la promotora.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

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Condiciones

Calendario de pagos de .618 Collection · Vol.2, 3+1 dormitorios

  1. ReservaAcuerdas con la promotora el importe de la reserva, y la villa sale del mercado.
  2. Fases de obraCada pago corresponde a una fase que hemos visto terminada, no a una fecha del calendario.
  3. EntregaEl resto se paga contra el acta de entrega y los documentos de la villa.

La Vol.2 no tiene un plan de pagos fijo: la promotora prepara un calendario con cada comprador. Tras las comprobaciones, fijamos el tuyo en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Nyanyi · junto a Nuanu

Nuanu City ocupa 44 hectáreas frente al océano con playas, colegios, restaurantes y espacios para eventos. Su plan incluye más de 400 unidades hasta 2027, y el número de huéspedes sube con cada parte que abre.

.618 Collection Vol.2: tumbonas junto a la piscina y el salón tras el cristal
Nyanyi · Tabanan · 10 min a pie a la playa
  • Playa≈ 250 m · 10 min a pie
  • Nuanu Creative Cityal lado
  • Colegio ProEdGlobal≈ 420 m
  • Canggu≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 60 min

Con un colegio a 420 m, esta villa es una opción real para una familia que vaya a vivir aquí. Las tarifas de alquiler siguen por debajo de Canggu, y la demanda va detrás del crecimiento de Nuanu.

Nyanyi · junto a Nuanu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10lugares de interés
  • 4hoteles
  • 4restaurantes
  • 2bares
  • 1colegio
  • 1playa

Lo más cercano

  • Nuanu Parklugar de interés · 298 m
  • Funky Placelugar de interés · 397 m
  • ProEdGlobalcolegio · 421 m
  • Nuanu Creative Citylugar de interés · 431 m
  • Lumeiralugar de interés · 432 m
  • Jungle Kidslugar de interés · 467 m
  • Magic Gardenlugar de interés · 512 m
  • Hearthlugar de interés · 523 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre .618 Collection · Vol.2, 3+1 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de la Vol.2?

Nada. Nuestra comisión la paga la promotora y ya está dentro del precio de esta página. Antes de tu reserva revisamos a nuestra costa el derecho sobre el suelo, todas las licencias y el borrador del contrato, y te llegan las conclusiones por escrito. Tú pagas la villa, el notario y las tasas oficiales de la operación. No añadimos ningún margen a la lista de precios.

¿Puedo comprar la villa .618 Vol.2 desde el extranjero?

Sí. Te enseñamos la villa y la obra por Zoom y grabamos vídeo en el terreno. Firmas ante notario mediante un poder, así que no tienes que viajar. En la entrega revisamos la villa con una lista de defectos, recogemos las llaves y te ponemos en contacto con la gestora.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Los datos de AirROI de la zona en los últimos doce meses dan la tarifa por noche de partida. La ajustamos al tipo, el tamaño y la categoría de esta villa, y salen Rp 6,0 millones. La ocupación va en tres escenarios de alquiler gestionado: 60, 70 y 80 %. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Nadie puede prometer el resultado, así que tómalo como una estimación nuestra.

¿Qué significa la plena propiedad en la Vol.2?

La promotora vende la Vol.2 sin plazo de leasehold y cita HGB / Hak Milik como base legal. Un extranjero no puede tener Hak Milik a su nombre, y lo habitual es una PT PMA titular de un HGB. La promotora tiene que confirmar la vía en un documento. Hasta entonces no mandamos ninguna reserva, y te calculamos de antemano lo que cuesta mantener la sociedad.

¿Qué incluye el precio de la villa?

La villa se entrega llave en mano: acabados, muebles, electrodomésticos y textiles según la especificación de la promotora. La piscina de 42 m² con solárium, el jardín y un garaje para un coche también entran en el precio. Repasamos la especificación línea a línea antes de la reserva, y pasa a ser un anexo del contrato. La gestión de OXO Living va en un contrato aparte.

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