NYANYI · ID RR-2077

.618 Collection Vol.2 : villa de 3 chambres et une pièce modulable, 295 m²

Cette villa du Vol.2, dont la livraison est prévue au T4 2026 au prix de Rp 17,95 Md, est proposée en pleine propriété (freehold). Elle offre trois chambres plus une quatrième pièce modulable, 295 m² habitables, une piscine de 42 m² avec terrasse et une salle de cinéma à l'étage. La parcelle mesure environ 500 m², et OXO Living gère la location.

Lot dans .618 Collection · lots publiés : 2

  • Pleine propriété
  • Finitions
  • Gestion OXO Living
  • Salle de cinéma et garage
  • 3+1chambres et un bureau
  • 3salles de bain
  • 490 m²surface construite totale
  • 492–550 m²parcelle
  • Pleine propriétéselon le promoteur
  • 42 m²piscine avec deck

Bien

Ce que vous obtenez

Le Vol.2 est la deuxième phase de .618 près de Nuanu : six villas seulement, sur des parcelles de 492 à 550 m². Chaque maison compte deux niveaux, 490 m² de surface bâtie totale et 295 m² habitables. La plage est à dix minutes à pied, et Canggu à dix minutes en scooter.

Au rez-de-chaussée : un séjour de 56 m² vitré sur trois côtés, la cuisine, la salle à manger et deux chambres d'amis. À l'étage : la suite parentale avec dressing et une salle de cinéma de 14 m². La quatrième pièce peut servir de bureau, de salle de sport ou de troisième chambre d'amis. La structure est en béton et en brique ; les finitions mêlent bois de fer et teck, granit, marbre et pierre de lave noire. L'étanchéité allemande en trois couches compte ici : l'humidité et les contraintes sismiques déterminent la durée de vie d'une maison à Bali. Le mobilier, l'électroménager et un garage de 20 m² sont compris dans le prix.

Le promoteur vend le terrain en pleine propriété et invoque le HGB (droit de bâtir) / Hak Milik (droit de propriété) comme fondement juridique. Le Hak Milik est interdit à un étranger à titre personnel : nous obtenons donc par écrit la voie d'enregistrement et la partie contractante avant tout acompte. La villa coûte Rp 17,95 Md. Le permis de construire (PBG) est en place et la livraison est fixée au T4 2026. Le promoteur convient d'un échéancier avec chaque acheteur.

Les chiffres de ce bien

.618 Collection · Vol.2 3+1 chambres : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement locatif annuel de 11,5 % et de 16,4 % au total avec la hausse des prix. Son modèle repose sur Rp 11,5 M la nuit et 78 % d'occupation, d'après l'historique de Canggu pour 2022-2024, pour un prix de Rp 17,95 Md. Voici notre modèle : le prix du marché de Nyanyi, après déduction de la gestion, des taxes, de l'usure et de l'entretien.

Brut 8,6 %≈ Rp 1,54 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 6,0 M la nuit Net 5,1 %≈ Rp 923 M par an · amorti en ≈ 19,5 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,54 Md8,6 % du prix · tarif Rp 6,0 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 277 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 154 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 185 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 923 M5,1 % du prix · amorti en ≈ 19,5 ans
Scénarios d'occupation : .618 Collection · Vol.2 3+1 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 1,32 MdRp 527 MRp 791 M4,4 %22,7 ans
70 %baseRp 1,54 MdRp 615 MRp 923 M5,1 %19,5 ans
80 %optimisteRp 1,76 MdRp 703 MRp 1,05 Md5,9 %17,0 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 6,0 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le promoteur commercialise cette villa en pleine propriété. Pour un acheteur étranger, cela passe en général par une PT PMA titulaire d'un HGB, d'une durée de 30 ans avec prolongations ; nous attendons toutefois le document du promoteur pour confirmer la voie réelle. Une fois celle-ci établie, vous signez un PPJB, puis l'acte chez le notaire. Le PBG est en place. Le SLF et la licence de location viennent après la livraison.

Propriété et permis : .618 Collection · Vol.2 3+1 chambres
Forme de propriétéPleine propriété, selon le promoteurUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). Le promoteur cite le HGB / Hak Milik comme fondement ; nous obtenons par écrit la voie prévue pour un acheteur étranger avant l'acompte.
Durée du bailSelon la structureAvec une PT PMA titulaire d'un HGB, le droit dure 30 ans et peut être prolongé. Nous fixerons la réponse définitive à réception du document du promoteur, et nous chiffrons pour vous les frais de fonctionnement de la société.
ZonageConfirmation en cours avec le RDTRLe zonage de la parcelle est vérifié dans le RDTR et dans l'OSS avant votre engagement ; nous ne le prenons pas sur la foi du vendeur.
Permis de construire (PBG)DélivréeLe promoteur détient le permis de construire. Une copie figure dans notre rapport avant l'acompte.
Promoteur.618 DevelopmentNous examinons la société, le droit sur le terrain et le signataire du contrat. Le Vol.1 de la même collection est déjà construit.
Certificat de conformité (SLF)Après la livraison, T4 2026Sans SLF, la régence ne délivre aucune licence de location. Les paiements suivent les étapes du chantier, pas le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, livraison T4 2026La liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat. Nous faisons confirmer la garantie structurelle de 25 ans par un document du promoteur.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour .618 Collection · Vol.2 3+1 chambres ?

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Conditions

.618 Collection · Vol.2 3+1 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVous convenez du montant de l'acompte avec le promoteur, et la villa est retirée de la vente.
  2. Étapes du chantierChaque versement correspond à une étape que nous avons vue achevée, non à une date du calendrier.
  3. LivraisonLe solde est versé contre le procès-verbal de livraison et les documents de la villa.

Le Vol.2 n'a pas de plan de paiement fixe : le promoteur établit un échéancier avec chaque acheteur. Nous inscrivons le vôtre dans le PPJB une fois les vérifications faites.

Localisation

Emplacement : Nyanyi · à côté de Nuanu

Nuanu City occupe 44 hectares en bord d'océan, avec plages, écoles, restaurants et lieux d'événements. Son plan prévoit plus de 400 unités jusqu'en 2027, et la fréquentation augmente à mesure que chaque tranche ouvre.

.618 Collection Vol.2 : bains de soleil au bord de la piscine, salon derrière la baie vitrée
Nyanyi · Tabanan · à 10 min à pied de la plage
  • Plage≈ 250 m · 10 min à pied
  • Nuanu Creative Cityjuste à côté
  • École ProEdGlobal≈ 420 m
  • Canggu≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 60 min

Une école à 420 m fait de cette villa une vraie option pour une famille qui y vit. Les prix de location restent pour l'instant derrière ceux de Canggu, tandis que la demande suit la croissance de Nuanu.

Nyanyi · à côté de Nuanu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur .618 Collection · Vol.2 3+1 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa du Vol.2 ?

Rien. Notre commission est versée par le promoteur et incluse dans le prix affiché sur cette page. Avant votre acompte, nous examinons à nos frais le droit sur le terrain, chaque permis et le projet de contrat, puis nous vous remettons nos conclusions par écrit. Vous payez la villa elle-même, le notaire et les frais administratifs de l'opération. Nous n'ajoutons aucune majoration à la grille de prix.

Puis-je acheter la villa .618 Vol.2 depuis l'étranger ?

Oui. Nous vous montrons la villa et le chantier sur Zoom et filmons sur place. Une fois la procuration signée, un notaire s'occupe du contrat à votre place : inutile de vous déplacer pour signer. À la livraison, nous inspectons la villa avec une liste de réserves, récupérons les clés et vous mettons en relation avec la société de gestion.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Les données AirROI de la zone sur les douze derniers mois donnent le prix de départ à la nuit. Nous l'ajustons au type, à la taille et à la catégorie de cette villa, ce qui donne Rp 6,0 M. Le taux d'occupation est testé selon trois scénarios pour une location gérée : 60, 70 et 80 %. Les charges prennent 40 % des revenus. Personne ne peut promettre le résultat : prenez-le pour notre estimation.

Que signifie la pleine propriété pour le Vol.2 ?

Le promoteur vend le Vol.2 sans durée de bail et invoque le HGB / Hak Milik comme base juridique. Un étranger ne peut pas détenir de Hak Milik en son nom propre ; le montage habituel passe par une PT PMA titulaire d'un HGB. Le promoteur doit confirmer la voie retenue par écrit. Tant qu'il ne l'a pas fait, nous n'envoyons aucun acompte, et nous chiffrons à l'avance les frais de fonctionnement de la société.

Que couvre le prix de la villa ?

La villa est livrée clé en main : finitions, mobilier, électroménager et textiles selon le descriptif du promoteur. La piscine de 42 m² avec sa terrasse, le jardin aménagé et un garage pour une voiture sont également compris dans le prix. Nous passons le descriptif en revue ligne par ligne avant l'acompte, puis il est annexé au contrat. La gestion par OXO Living fait l'objet d'un contrat distinct.

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