Quel apport faut-il pour un bien neuf à Bali ?
Les échéanciers du promoteur sont la norme. Un étranger obtient rarement un crédit immobilier indonésien, les projets se vendent donc par étapes. L'apport est indiqué pour 136 projets. La médiane comme la valeur la plus fréquente est de 30 % du prix (53 projets).
Un quart demande 50 % ou plus, et 13 vendent sans échéancier, à 100 % d'emblée. Le reste se paie en général par étapes jusqu'à la livraison. Voir acheter sur plan à Bali.
- 53
- 21
- 13
- 11
- 8
- 7
Source : Base de projets Rise Real Bali (Airtable), grilles de prix et présentations des promoteurs, état au 9 octobre 2026
L'apport varie-t-il selon le quartier ?
À peine. Uluwatu, Ubud, Nusa Dua et Ungasan sont à 30 % en médiane, Canggu à 35 %. Le stade du projet et le promoteur comptent plus que le quartier.
| Quartier | Projets | Apport médian |
|---|---|---|
| Uluwatu | 25 | 30 % |
| Canggu | 21 | 35 % |
| Ubud | 16 | 30 % |
| Nusa Dua | 12 | 30 % |
| Ungasan | 11 | 30 % |
Source : Base Rise Real Bali, quartiers avec 11 projets ou plus
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Quand le neuf est-il livré à Bali ?
La plupart des projets non livrés, 74, promettent une livraison en 2027 ; 59 promettent 2026 et 27 promettent 2028. Les projets sur plan citent le plus souvent 2027 : 40 sur 79. Une date de livraison est une promesse. Le contrat doit donc dire ce qui se passe en cas de retard. Voir check-list de réception d'une villa.
- 59
- 74
- 27
- 3
Source : Base Rise Real Bali, projets non livrés avec une date de livraison
Combien coûte la finalisation d'un achat ?
En plus du prix, notre modèle ajoute quatre postes. Le notaire, environ 1,5 %. L'avocat, Rp 35,4 M. Le mobilier s'il n'est pas inclus, environ 6 % du prix, jusqu'à Rp 442 M. Et le lancement locatif, Rp 88,5 M.
Pour une villa à Rp 4,42 Md, le coût d'entrée total est d'environ Rp 4,88 Md. Le rendement est plus honnête s'il est calculé sur ce montant. Voir combien coûte une villa à Bali.
Source : Méthodologie de rendement Rise Real Bali v1.1
Combien prennent les gestionnaires de villas à Bali ?
Les frais de gestion sont indiqués pour 68 projets. La médiane est de 20 % du chiffre d'affaires (38 projets) ; vient ensuite 15 % (13 projets). Notre modèle retient 18 %, et 23 % pour les opérateurs de resort.
Plus important que le taux : pouvez-vous changer de gestionnaire ? C'est indiqué pour 63 projets, et dans 22 la réponse est non. Voir choisir une société de gestion de villa.
- 38
- 13
- 4
- 4
Source : Base Rise Real Bali : frais pour 68 projets, droit de changer de gestionnaire pour 63 projets
Ce que cela signifie pour les acheteurs
- Prévoyez 30 % du prix pour l'apport ; un quart des projets demande 50 % ou plus.
- Les livraisons culminent en 2027 ; lisez la clause de retard.
- Ajoutez environ 10 % au prix pour le notaire, l'avocat, le mobilier et le lancement.
- Les gestionnaires prennent en général 20 % du chiffre d'affaires, parfois 15 %.
- Vérifiez le droit de changer de gestionnaire : un tiers des projets ne l'accorde pas.
Questions fréquentes
Quel apport faut-il pour un bien neuf à Bali ?
En médiane, 30 % du prix sur 136 projets de la base Rise Real Bali (9 octobre 2026). Un quart demande 50 % ou plus, 13 vendent sans échéancier.
Peut-on acheter un bien à Bali avec un échéancier ?
Oui, les échéanciers du promoteur sont la règle dans le neuf : un apport, puis des étapes jusqu'à la livraison.
Quand le neuf est-il achevé à Bali ?
Parmi les projets non livrés de notre base, 59 promettent 2026, 74 promettent 2027 et 27 promettent 2028.
Combien prend une société de gestion de villa à Bali ?
En médiane, 20 % du chiffre d'affaires sur 68 projets ; 15 % vient ensuite. Les opérateurs de resort prennent davantage.
Peut-on changer de société de gestion ?
Cela dépend du contrat : dans 22 des 63 projets où c'est précisé, ce n'est pas possible.
Combien coûte l'achat d'une villa à Bali en plus du prix ?
Environ 10 % dans notre modèle : notaire environ 1,5 %, avocat environ Rp 35,4 M, mobilier environ 6 % du prix, lancement environ Rp 88,5 M.
D'où viennent nos informations
Source : base de projets Rise Real Bali (Airtable), données de paiement, de livraison et de gestion tirées des documents des promoteurs ; état au 9 octobre 2026. Apport : 136 projets ; livraison : projets non livrés avec une date ; frais de gestion : 68 projets, droit de changer de gestionnaire : 63. Coûts d'entrée : méthodologie de rendement Rise Real Bali v1.1. Aucune donnée par projet.
- Base de projets Rise Real Bali (Airtable), grilles de prix et présentations des promoteurs, état au 9 octobre 2026
- Méthodologie de rendement Rise Real Bali v1.1
Par Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali est une agence immobilière à Bali. Nous écrivons à partir des transactions que nous traitons et de données publiques, et nous citons nos sources.
Ce rapport est publié sous licence CC BY 4.0. Vous pouvez citer, republier et utiliser les chiffres et le texte à des fins commerciales à condition de mentionner « Rise Real Bali », d'indiquer la licence et de renvoyer à cette page. Les photos et les images de synthèse ne sont pas couvertes par la licence : leurs droits appartiennent aux promoteurs et à d'autres ayants droit.
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