NYANYI
à partir de Rp 11,24 Md/ pleine propriété (freehold), structure à confirmer
The Pavilions
Nyanyi · complexe de villas
- 3–5 chambres
- 149–233 m²
- pleine propriété (freehold)
Voir le détail
NYANYI · ID RR-5351
The Pavilions : villa de quatre chambres, 233 m², à Nuanu City, Nyanyi
Cette villa de quatre chambres de The Pavilions s'adresse aux grandes familles et aux groupes : 233 m² construits, une terrasse sur la vallée et l'accès à un spa et à un sauna. OXO Living la propose à Rp 17,34 Md. Le terrain est en pleine propriété (freehold), un acheteur étranger le détient en HGB (droit de bâtir) via une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers), le design est de Chris Precht, et notre base indique une livraison au T1 2028.
Lot dans The Pavilions · lots publiés : 2
- Pleine propriété, selon les données des annonces
- Sur plan
- Centre de bien-être
- 4chambres
- 233 m²surface construite
- ≈ 930 mjusqu'à la plage de Nyanyi
- Pleine propriétévia une PT PMA
- T1 2028livraison (à confirmer)
Bien
Ce que vous obtenez
Des trois tailles de villa de The Pavilions, la quatre-chambres se place au milieu. OXO Living en construit 24 au-dessus d'une vallée, dans Nuanu Creative City près de Nyanyi, à quelque 930 mètres de la plage. Chris Precht les a conçues comme des corps de bâtiment de plain-pied sous toits de tuiles, avec des fenêtres circulaires qui regardent vers une cour.
Avec 233 m², elle offre 84 m² de plus que la trois-chambres. Une paroi coulissante ouvre le séjour sur le jardin, la cuisine s'organise autour d'un îlot, et la terrasse comprend un coin repas couvert. Quatre chambres conviennent à une famille élargie ou à un groupe d'amis, et les locataires réservent volontiers une maison de cette taille pour une semaine ou plus. OXO peut ajouter une salle de cinéma ou un sauna sur demande.
D'après nos données d'annonce, le terrain est résidentiel. Un propriétaire étranger détient ici la villa par un droit HGB au sein d'une PT PMA, car le Hak Milik (droit de propriété) à titre personnel n'est pas accessible. La villa coûte Rp 17,34 Md. Nous attendons encore d'OXO la surface de parcelle de ce type, le plan de paiement et une date de livraison ferme.
Les chiffres de ce bien
The Pavilions · villa 4 chambres : rendement brut et net
OXO publie une projection de rendement dans ses documents, que nous n'utilisons pas. Voici notre modèle pour une quatre-chambres à Nyanyi à Rp 6,4 M la nuit, après déduction du gestionnaire, des taxes, de l'usure et des charges d'exploitation.
Brut 9,4 %≈ Rp 1,63 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 6,4 M la nuit
Net 5,6 %≈ Rp 977 M par an · amorti en ≈ 17,8 ans
- Revenus locatifs brutsRp 1,63 Md9,4 % du prix · tarif Rp 6,4 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 293 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 163 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 195 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 977 M5,6 % du prix · amorti en ≈ 17,8 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 1,40 Md | Rp 558 M | Rp 837 M | 4,8 % | 20,7 ans |
| 70 %base | Rp 1,63 Md | Rp 651 M | Rp 977 M | 5,6 % | 17,8 ans |
| 80 %optimiste | Rp 1,86 Md | Rp 744 M | Rp 1,12 Md | 6,4 % | 15,5 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
- Tarif par nuit
- Rp 6,4 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Votre société, une PT PMA, détiendrait la villa par un droit HGB. L'annonce parle de pleine propriété, et le HGB donne 30 ans avec prolongations. Le leasehold sur le terrain reste l'alternative. Nous comparons les deux voies en roupies, frais de société compris, et nous inscrivons le choix dans le PPJB. Le SLF vient une fois le chantier terminé, puis la licence de location.
| Forme de propriété | Pleine propriété, selon les données des annoncesUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | Pas de durée fixe, selon la structureUn droit HGB détenu par une PT PMA dure 30 ans, puis se renouvelle. Avec un leasehold (bail de longue durée), le contrat fixe la durée. Le PPJB consigne la voie retenue et son calendrier. |
| Zonage | Résidentiel, selon les données de l'annoncePour les courts séjours, le statut résidentiel ne suffit pas. Nous demandons d'abord l'extrait du RDTR et la fiche OSS de la parcelle. |
| Permis de construire (PBG) | Référencé dans notre base de donnéesAvant l'acompte, OXO nous communique le numéro d'autorisation et son extrait OSS. |
| Promoteur | OXO Living (PT OXO Group Indonesia)Nous confirmons qui détient le terrain à Nuanu, quelle société vend et ce qu'OXO a déjà livré. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après les travauxLa licence de location part du SLF : c'est pourquoi nos jalons de paiement suivent les étapes du chantier. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Second œuvre à confirmer, T1 2028L'annexe du contrat détaille mobilier et électroménager. Les extras, comme une cinquième chambre, une salle de cinéma ou un sauna, reçoivent un périmètre et un prix fermes avec OXO avant votre signature. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour The Pavilions · villa 4 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
The Pavilions · villa 4 chambres : échéancier de paiement
- RéservationUn contrat de réservation et un acompte vous réservent la villa.
- Étapes du chantierLes fonds ne sont versés que pour les étapes vérifiées par notre équipe.
- LivraisonLe solde suit une visite des finitions, des installations techniques et de l'inventaire du mobilier.
OXO n'a pas publié d'échéancier. Nous le demandons par courrier et le fixons dans le PPJB après nos vérifications.
Localisation
Emplacement : Nuanu · Nyanyi
Nyanyi s'étend de Tanah Lot à Cemagi, entre sable noir et rizières. L'essentiel de la vie locale se passe à Nuanu, de l'école aux galeries et au beach club, tandis que Canggu garde ses rues de cafés bondées.
- Plage de Nyanyi≈ 930 m
- Centre de Nuanu Creative City≈ 670 m
- École ProEdGlobal≈ 690 m
- Canggu≈ 20–25 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 60 min
Les groupes qui louent quatre chambres cherchent surtout de l'espace et du silence, et les lieux de Nuanu, juste à côté, y contribuent. Coworking et cafés de Canggu : 20 à 25 minutes en scooter.
À proximité
Les environs
Dans un rayon de 1 km autour du bien
- 10lieux d'intérêt
- 3cafés
- 2hôtels
- 1restaurant
- 1boutique
- 1bar
- 1école
Les lieux les plus proches
- Hearthlieu d'intérêt · 581 m
- Magic Gardenlieu d'intérêt · 637 m
- Jungle Kidslieu d'intérêt · 653 m
- Lumeiralieu d'intérêt · 669 m
- Nuanu Creative Citylieu d'intérêt · 671 m
- ProEdGlobalécole · 685 m
- Vkusnaya Rybacafé · 722 m
- Circle Kboutique · 756 m
Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur The Pavilions · villa 4 chambres
Combien Rise Real Bali facture-t-il si j'achète la villa de quatre chambres ?
Aucun frais. Le prix catalogue d'OXO s'applique, et c'est OXO qui finance notre rémunération. Nous prenons à notre charge les vérifications préalables avant votre acompte. Pour cette villa, cela signifie : modéliser la PT PMA et ses coûts de fonctionnement, confirmer la zone via le RDTR, établir la date de livraison et obtenir l'échéancier d'OXO. Les points ouverts figurent dans notre rapport avant la signature.
Puis-je acheter cette villa de Nuanu depuis l'étranger ?
Oui. La visite se fait sur Zoom. Ensuite, un notaire de Bali signe chaque document avec la procuration que vous lui donnez. Le même notaire peut constituer votre PT PMA à distance. Pour une villa sur plan, nous rattachons les paiements aux étapes de construction, contrôlons chaque étape en personne et vous envoyons un rapport photo. Nous assurons aussi la réception finale.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
Notre tarif pour cette villa est de Rp 6,4 M la nuit, établi d'après AirROI pour Nyanyi et ajusté à quatre chambres et 233 m². Nous testons un taux d'occupation de 60, 70 et 80 %, typique des biens en gestion, avec 40 % du brut mis de côté pour les charges. À 70 %, votre revenu net atteint environ 5,6 % par an. C'est une projection, rien de plus ferme.
En quoi la villa de quatre chambres diffère-t-elle de la trois-chambres de The Pavilions ?
Vous obtenez 233 m² au lieu de 149 m², soit 84 m² de plus. Le prix est de Rp 17,34 Md contre Rp 11,24 Md pour la trois-chambres. La chambre supplémentaire et le séjour plus grand justifient un tarif à la nuit plus élevé, ce que reflète notre modèle. Sur simple demande, nous vous envoyons les deux plans côte à côte.
Biens
Biens similaires
NYANYI
Rp 11,24 Md/ pleine propriété (freehold), structure à confirmer
The Pavilions · villa 3 chambres
Nyanyi · villa 3 chambres
- 3 chambres
- 149 m²
- pleine propriété (freehold)
Voir le détail
NYANYI
Rp 17,95 Md/ pleine propriété (freehold), selon le promoteur
.618 Collection · Vol.2 3+1 chambres
Nyanyi · villa 3+1 chambres
- 3+1 chambres
- 295 m²
- pleine propriété (freehold)
Voir le détail