NYANYI · ID RR-5351

The Pavilions: villa de cuatro dormitorios y 233 m² en Nuanu City, Nyanyi

Pensada para familias numerosas y grupos, esta villa de The Pavilions tiene cuatro dormitorios, 233 m² construidos y una terraza que mira al valle, con spa y sauna en el conjunto. OXO Living la vende por Rp 17.340 millones. El suelo es de plena propiedad; un extranjero compra a través de una PT PMA con derecho HGB. Diseña Chris Precht, y nuestra base de anuncios da la entrega para el 1.er trimestre de 2028.

Unidad de The Pavilions · unidades publicadas: 2

  • Plena propiedad, según el anuncio
  • Sobre plano
  • Centro de bienestar
  • 4dormitorios
  • 233 m²superficie construida
  • ≈ 930 ma la playa de Nyanyi
  • Plena propiedada través de una PT PMA
  • 1.er trim. 2028entrega (por confirmar)

Inmueble

Qué compras

De los tres tamaños de villa de The Pavilions, el de cuatro dormitorios es el intermedio. OXO Living construye 24 de estas casas sobre un valle en Nuanu Creative City, cerca de Nyanyi, a unos 930 metros de la arena. Chris Precht las concibió como bloques de una planta con tejados de teja y ventanas circulares que miran a un patio.

Con 233 m², tienes 84 m² más que en la de tres dormitorios. Una pared corredera abre el salón al jardín, la cocina gira alrededor de una isla y la terraza tiene un comedor cubierto. Cuatro dormitorios encajan con una familia extensa o un grupo de amigos, y quien alquila una casa de este tamaño suele reservar una semana o más. OXO puede añadir una sala de cine o una sauna si se lo pides.

Según nuestros datos de anuncios, el suelo es residencial. Un comprador extranjero entra a través de una PT PMA, que recibe un derecho HGB, porque el Hak Milik a su nombre no es posible. La villa cuesta Rp 17.340 millones. Seguimos esperando que OXO nos dé el tamaño de parcela de este tipo, el plan de pagos y una fecha de entrega firme.

Promotora: OXO. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de The Pavilions · villa de 4 dormitorios: bruta y neta

OXO publica una previsión de rentabilidad en sus materiales, y nuestras cifras no la usan. Abajo va nuestro modelo para una villa de cuatro dormitorios en Nyanyi a Rp 6,4 millones por noche, descontando la gestora, los impuestos, el desgaste y los gastos corrientes.

Bruta 9,4 %≈ Rp 1.630 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 6,4 millones por noche Neta 5,6 %≈ Rp 977 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 17,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.630 millones9,4 % del precio · Rp 6,4 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 293 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 163 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 195 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 977 millones5,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 17,8 años
Escenarios de ocupación: The Pavilions · villa de 4 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 1.400 millonesRp 558 millonesRp 837 millones4,8%20,7 años
70%baseRp 1.630 millonesRp 651 millonesRp 977 millones5,6%17,8 años
80%optimistaRp 1.860 millonesRp 744 millonesRp 1.120 millones6,4%15,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 6,4 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa sería de tu sociedad, una PT PMA, a través de un derecho HGB. El anuncio la califica de plena propiedad, y el HGB da 30 años con prórrogas. Un leasehold sobre el suelo sigue siendo la alternativa. Comparamos las dos vías en rupias, con los costes de la sociedad incluidos, y dejamos la elección fijada en el PPJB. El SLF llega cuando la obra está terminada, y después la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de The Pavilions · villa de 4 dormitorios
Tipo de derechoPlena propiedad, según el anuncioLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoSin plazo fijo, depende de la estructuraUn derecho HGB en manos de una PT PMA dura 30 años y después se renueva. Con un leasehold, el plazo lo marca el contrato. El PPJB recoge la vía y sus plazos.
ZonificaciónResidencial, según la base de anunciosPara estancias cortas, la calificación residencial no basta. Primero pedimos el extracto del RDTR y la inscripción de la parcela en el OSS.
Licencia de obra (PBG)Recogida en nuestra baseAntes de la reserva, OXO nos pasa el número de la licencia y su extracto del OSS.
PromotoraOXO Living (PT OXO Group Indonesia)Confirmamos quién tiene el suelo dentro de Nuanu, qué sociedad vende y qué ha entregado OXO antes.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico arranca con el SLF, y por eso nuestros disparadores de pago siguen las fases de obra.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaEquipamiento por confirmar, 1.er trim. 2028El anexo del contrato detalla muebles y electrodomésticos. Los extras, como un quinto dormitorio, una sala de cine o una sauna, se cierran con OXO con alcance y precio fijos antes de que firmes.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de The Pavilions · villa de 4 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de The Pavilions · villa de 4 dormitorios

  1. ReservaUn contrato de reserva y el depósito te guardan la villa.
  2. Fases de obraEl dinero solo se mueve contra fases que nuestro equipo ha revisado.
  3. EntregaEl resto llega tras un recorrido por acabados, instalaciones e inventario de muebles.

OXO no ha publicado un calendario. Lo pedimos por carta y lo fijamos en el PPJB después de nuestras comprobaciones.

Ubicación

Dónde está: Nuanu · Nyanyi

Nyanyi va de Tanah Lot a Cemagi entre arena negra y arrozales. Casi todo lo que pasa aquí pasa en Nuanu, del colegio a las galerías y el beach club, mientras Canggu se queda con las calles de cafeterías llenas.

Render de The Pavilions 4 dorm.: comedor en la terraza bajo una pérgola
Nyanyi · Tabanan · dentro de Nuanu Creative City
  • Playa de Nyanyi≈ 930 m
  • Centro de Nuanu Creative City≈ 670 m
  • Colegio ProEdGlobal≈ 690 m
  • Canggu≈ 20–25 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 60 min

Los grupos que alquilan cuatro dormitorios suelen buscar espacio y silencio, y los locales de Nuanu al lado ayudan. El coworking y las cafeterías de Canggu suponen 20–25 minutos en moto.

Nuanu · Nyanyi · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10lugares de interés
  • 3cafeterías
  • 2hoteles
  • 1restaurante
  • 1tienda
  • 1bar
  • 1colegio

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  • Nuanu Creative Citylugar de interés · 671 m
  • ProEdGlobalcolegio · 685 m
  • Vkusnaya Rybacafetería · 722 m
  • Circle Ktienda · 756 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre The Pavilions · villa de 4 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de cuatro dormitorios?

Nada. Se mantiene el precio de lista de OXO, y OXO paga lo que ganamos. El coste de la revisión legal previa a tu reserva lo asumimos nosotros. En esta villa eso supone modelar la PT PMA y sus costes anuales, confirmar la zona en el RDTR, cerrar la fecha de entrega y conseguir el calendario de pagos de OXO. Los temas abiertos van a nuestro informe previo a la operación.

¿Puedo comprar esta villa de Nuanu desde el extranjero?

Sí. La visita se hace por Zoom. Después firmas cada documento ante notario mediante un poder. El mismo notario puede constituir tu PT PMA a distancia. En una villa sobre plano, atamos los pagos a las fases de obra, comprobamos cada fase en persona y te mandamos un informe con fotos. También hacemos la recepción final.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Nuestra tarifa para esta villa es de Rp 6,4 millones por noche, según AirROI para Nyanyi y escalada a cuatro dormitorios y 233 m². Probamos ocupaciones del 60, 70 y 80 %, las típicas de viviendas gestionadas, y apartamos el 40 % de la facturación bruta para gastos. Con un 70 %, tu neto ronda el 5,6 % anual. Es una proyección, nada más firme.

¿En qué se diferencia la villa de 4 dormitorios de la de tres en The Pavilions?

Tienes 233 m² en lugar de 149 m², es decir, 84 m² más. El precio es de Rp 17.340 millones, frente a los Rp 11.240 millones de la de tres dormitorios. El dormitorio extra y un salón más grande sostienen una tarifa por noche más alta, y nuestro modelo lo recoge. Pídenoslo y te mandamos los dos planos juntos.

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