NYANYI · ID RR-5351

The Pavilions: willa z czterema sypialniami, 233 m², Nuanu City, Nyanyi

233 m² zabudowy, taras nad doliną i dostęp do spa i sauny – ta willa z czterema sypialniami w The Pavilions celuje w duże rodziny i grupy. OXO Living wycenia ją na Rp 17,34 mld. Grunt to pełna własność (freehold), którą cudzoziemiec ma jako HGB przez PT PMA. Projekt jest autorstwa Chrisa Prechta, a nasza baza podaje odbiór na I kw. 2028.

Lokal w projekcie The Pavilions · lokale w katalogu: 2

Pełna własność według bazy
Na etapie budowy
Centrum wellness

4sypialnie
233 m²powierzchnia zabudowy
≈ 930 mdo plaży Nyanyi
Pełna własnośćprzez PT PMA
I kw. 2028odbiór (do potwierdzenia)

Nieruchomość

Co kupujesz

Z trzech wielkości willi w The Pavilions ta z czterema sypialniami jest środkowa. OXO Living buduje 24 takie domy nad doliną w Nuanu Creative City przy Nyanyi, ok. 930 metrów od plaży. Chris Precht nadał im formę parterowych brył pod dachówką, z okrągłymi oknami na dziedziniec.

233 m² to o 84 m² więcej niż w willi z trzema sypialniami. Przesuwna ściana otwiera salon na ogród, centrum kuchni stanowi wyspa, a na tarasie jest zadaszone miejsce do jedzenia. Cztery sypialnie pasują do wielopokoleniowej rodziny albo grupy znajomych, a najemcy biorą dom tej wielkości zwykle na tydzień lub dłużej. Na życzenie OXO doda salę kinową albo saunę.

Według naszych danych ofertowych grunt ma przeznaczenie mieszkaniowe. Cudzoziemiec ma tu willę przez prawo HGB w spółce PT PMA, bo Hak Milik na siebie nie jest dostępne. Willa kosztuje Rp 17,34 mld. Wciąż czekamy od OXO na wielkość działki dla tego typu, plan płatności i wiążącą datę odbioru.

Deweloper: OXO. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – The Pavilions · Willa 4BR: brutto i netto

OXO podaje w swoich materiałach prognozę rentowności, ale nasze liczby z niej nie korzystają. Niżej nasz model dla willi z czterema sypialniami w Nyanyi przy Rp 6,4 mln za noc, po odjęciu operatora, podatku, zużycia i kosztów utrzymania.

Brutto 9,4%≈ Rp 1,63 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 6,4 mln za noc Netto 5,6%≈ Rp 977 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 17,8 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 1,63 mld9,4% ceny · Rp 6,4 mln za noc, obłożenie 70%
Firma zarządzającaRp 293 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 163 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 195 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 977 mln5,6% ceny · okres zwrotu ≈ 17,8 lat

Scenariusze obłożenia: The Pavilions · Willa 4BR
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
60%ostrożny	Rp 1,40 mld	Rp 558 mln	Rp 837 mln	4,8%	20,7 lat
70%bazowy	Rp 1,63 mld	Rp 651 mln	Rp 977 mln	5,6%	17,8 lat
80%optymistyczny	Rp 1,86 mld	Rp 744 mln	Rp 1,12 mld	6,4%	15,5 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: OXO podaje w swoich materiałach prognozę rentowności, ale nasze liczby z niej nie korzystają. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 6,4 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Nyanyi za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Rise Villas · Willa #4: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #5: 7,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #1-2: 10,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willę miałaby Twoja spółka PT PMA na prawie HGB. W ofercie figuruje pełna własność (freehold), a HGB daje 30 lat z przedłużeniami. Alternatywą pozostaje leasehold na grunt. Obie drogi porównujemy w rupiach, z kosztami spółki, i wybraną zapisujemy w PPJB. SLF przychodzi po zakończeniu budowy, a po nim licencja na najem.

Prawo i pozwolenia: The Pavilions · Willa 4BR
Forma własności	Pełna własność (freehold) według bazy ofertCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	Bez stałego okresu, zależy od strukturyPrawo HGB należące do PT PMA trwa 30 lat, potem się je przedłuża. Przy leasehold okres ustala umowa. PPJB zapisuje wybraną drogę i jej terminy.
Strefa (RDTR)	Mieszkaniowa, według bazy ofertDo najmu na krótkie pobyty status mieszkaniowy nie wystarcza. Najpierw prosimy o wypis z RDTR i wpis działki w OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Jest w naszej baziePrzed wpłatą rezerwacyjną OXO przekazuje nam numer pozwolenia i wypis z OSS.
Deweloper	OXO Living (PT OXO Group Indonesia)Potwierdzamy, kto ma prawo do gruntu na terenie Nuanu, która spółka sprzedaje i co OXO już przekazało klientom.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyLicencja na najem zaczyna się od SLF, dlatego wpłaty idą za etapami budowy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiór	Wyposażenie do ustalenia, I kw. 2028Załącznik do umowy wymienia meble i AGD. Dodatki – piąta sypialnia, kino albo sauna – dostają ustalony z OXO zakres i cenę przed podpisaniem.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla The Pavilions · Willa 4BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – The Pavilions · Willa 4BR

RezerwacjaUmowa rezerwacyjna i wpłata rezerwacyjna blokują willę dla Ciebie.
Etapy budowyPieniądze idą tylko za etapami, które sprawdził nasz zespół.
OdbiórReszta po obejściu willi: wykończenie, instalacje i spis mebli.

OXO nie opublikowało harmonogramu. Prosimy o niego pismem i po naszych sprawdzeniach wpisujemy go do PPJB.

Położenie

Położenie: Nuanu · Nyanyi

Nyanyi ciągnie się od Tanah Lot do Cemagi przez czarny piasek i pola ryżowe. Większość życia toczy się w Nuanu – od szkoły po galerie i beach club – a zatłoczone kawiarniane ulice zostają w Canggu.

The Pavilions 4BR, wizualizacja: jadalnia na tarasie pod zadaszeniem — Nyanyi · Tabanan · w Nuanu Creative City

Plaża Nyanyi≈ 930 m
Centrum Nuanu Creative City≈ 670 m
Szkoła ProEdGlobal≈ 690 m
Canggu≈ 20–25 min
Lotnisko Ngurah Rai≈ 60 min

Grupy, które wynajmują cztery sypialnie, chcą zwykle przestrzeni i ciszy, a sąsiedztwo Nuanu w tym pomaga. Do coworkingów i kawiarni w Canggu jest 20–25 minut skuterem.

Nuanu · Nyanyi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

10atrakcje
3kawiarnie
2hotele
1restauracje
1sklepy
1bary
1szkoły

Najbliższe miejsca

Hearthatrakcja · 581 m
Magic Gardenatrakcja · 637 m
Jungle Kidsatrakcja · 653 m
Lumeiraatrakcja · 669 m
Nuanu Creative Cityatrakcja · 671 m
ProEdGlobalszkoła · 685 m
Vkusnaya Rybakawiarnia · 722 m
Circle Ksklep · 756 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o The Pavilions · Willa 4BR

Ile Rise Real Bali bierze przy zakupie willi z czterema sypialniami?

Nic. Obowiązuje cennik OXO, a nasze wynagrodzenie pokrywa OXO. Koszt due diligence przed wpłatą rezerwacyjną bierzemy na siebie. Przy tej willi to model PT PMA z kosztami jej prowadzenia, potwierdzenie strefy w RDTR, ustalenie daty odbioru i harmonogram wpłat od OXO. Otwarte kwestie trafiają do naszego raportu przed transakcją.

Czy mogę kupić tę willę w Nuanu z zagranicy?

Tak. Oglądanie odbywa się przez Zoom. Potem notariusz na Bali podpisuje wszystkie dokumenty na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Ten sam notariusz może zdalnie założyć Twoją PT PMA. Willa jest na etapie budowy, więc wpłaty wiążemy z etapami, każdy sprawdzamy osobiście i wysyłamy raport ze zdjęciami. Końcowy odbiór też robimy my.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Dla tej willi przyjmujemy Rp 6,4 mln za noc – na podstawie AirROI dla Nyanyi, przeliczone na cztery sypialnie i 233 m². Obłożenie sprawdzamy w wariantach 60, 70 i 80%, typowych dla domów z operatorem, a na koszty odkładamy 40% przychodu brutto. Przy 70% zostaje Ci netto ok. 5,6% rocznie. To prognoza i nic więcej.

Czym willa 4BR różni się od willi z trzema sypialniami w The Pavilions?

Dostajesz 233 m² zamiast 149 m², czyli 84 m² więcej. Cena to Rp 17,34 mld wobec Rp 11,24 mld za willę z trzema sypialniami. Dodatkowa sypialnia i większy salon pozwalają brać wyższą stawkę za noc, co uwzględnia nasz model. Napisz, a wyślemy oba rzuty obok siebie.

Oferty