NYANYI · ID RR-5344

The Pavilions: willa z trzema sypialniami, 149 m², Nuanu City, Nyanyi

Rp 11,24 mld kosztuje najmniejszy układ OXO Living w The Pavilions: 149 m² zabudowy na działce 311 m², trzy sypialnie i trzy łazienki. Grunt to pełna własność (freehold), którą cudzoziemiec ma jako HGB przez PT PMA. Osiedle zaprojektował Chris Precht, na miejscu działa centrum wellness, a nasza baza podaje odbiór na I kw. 2028.

Lokal w projekcie The Pavilions · lokale w katalogu: 2

  • Pełna własność według bazy
  • Na etapie budowy
  • Centrum wellness
  • 3sypialnie
  • 3łazienki
  • 149 m²powierzchnia zabudowy
  • 311 m²działka
  • Pełna własnośćprzez PT PMA
  • I kw. 2028odbiór (do potwierdzenia)

Nieruchomość

Co kupujesz

Willa z trzema sypialniami to podstawowy format w The Pavilions, osiedlu 24 willi OXO Living w Nuanu Creative City. Domy stoją nad doliną, a na plażę Nyanyi jest ok. 930 metrów pieszo. Chris Precht utrzymał architekturę nisko i w kolorach ziemi: dachówka, ściany w barwie gliny i okrągłe otwory na prywatny dziedziniec.

Dostajesz 149 m² pod dachem na działce 311 m². Trzem sypialniom odpowiadają trzy łazienki. Salon rozsuwa się na ogród, a centrum kuchni stanowi wyspa. Taras wychodzi na dolinę. Na terenie osiedla właściciele dzielą spa, saunę i siłownię. Energia słoneczna i zbiorniki na deszczówkę obniżają rachunki, co ma znaczenie tam, gdzie zdarzają się przerwy w prądzie, a woda w porze suchej nie jest tania.

Według oferty działka leży w strefie mieszkaniowej. Jako cudzoziemiec masz willę przez prawo HGB w spółce PT PMA, bo Hak Milik nie może być zapisane na Ciebie osobiście. OXO wycenia tę willę na Rp 11,24 mld. Nasza baza podaje odbiór w I kw. 2028. Dokładną datę i harmonogram wpłat ma deweloper – czekamy na oba.

Deweloper: OXO. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – The Pavilions · Willa 3BR: brutto i netto

Materiały OXO mają własny model rentowności, którego nie używamy. Niżej willa z trzema sypialniami zarabia Rp 4,6 mln za noc według stawek w Nyanyi, minus zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 10,5%≈ Rp 1,18 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 4,6 mln za noc Netto 6,3%≈ Rp 705 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 15,9 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,18 mld10,5% ceny · Rp 4,6 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 212 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 118 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 141 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 705 mln6,3% ceny · okres zwrotu ≈ 15,9 lat
Scenariusze obłożenia: The Pavilions · Willa 3BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 1,01 mldRp 403 mlnRp 605 mln5,4%18,6 lat
70%bazowyRp 1,18 mldRp 470 mlnRp 705 mln6,3%15,9 lat
80%optymistycznyRp 1,34 mldRp 538 mlnRp 806 mln7,2%13,9 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Materiały OXO mają własny model rentowności, którego nie używamy. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 4,6 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Nyanyi za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Rise Villas · Willa #4: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #5: 7,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #1-2: 10,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Na papierze willa to pełna własność (freehold), a w praktyce ma ją Twoja PT PMA na prawie HGB. To prawo trwa 30 lat i się przedłuża. Zanim się zobowiążesz, liczymy koszty spółki, jej podatki i utrzymanie, a potem wpisujemy strukturę do PPJB. Budowa kończy się pozwoleniem na użytkowanie (SLF), którego najpierw wymaga licencja na najem.

Prawo i pozwolenia: The Pavilions · Willa 3BR
Forma własnościPełna własność (freehold) według bazy ofertCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdBez stałego okresu, zależy od strukturyHGB przez PT PMA to na start 30 lat z przedłużeniami. Leasehold trwa tyle, ile umowa. Wybraną drogę wpisujemy do PPJB razem z datami.
Strefa (RDTR)Mieszkaniowa, według bazy ofertNajem na doby wymaga więcej niż statusu mieszkaniowego. Przed wpłatą rezerwacyjną pobieramy wypis z RDTR i sprawdzamy działkę w OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)Jest w naszej bazieNumer pozwolenia i zapis w OSS dostajemy przed jakąkolwiek wpłatą.
DeweloperOXO Living (PT OXO Group Indonesia)Sprawdzamy prawo do gruntu na terenie Nuanu, spółkę w umowie i projekty, które OXO już oddało.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego raty idą za budową, a nie za kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórWyposażenie do ustalenia, I kw. 2028Załącznik do umowy wymienia meble i AGD. Jeśli chcesz dodać czwartą sypialnię, kino albo saunę, zakres i koszt uzgadniamy z OXO przed podpisaniem.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla The Pavilions · Willa 3BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – The Pavilions · Willa 3BR

  1. RezerwacjaWpłata rezerwacyjna i podpisana umowa rezerwacyjna zdejmują willę ze sprzedaży.
  2. Etapy budowyKażda transza wychodzi dopiero wtedy, gdy potwierdzimy etap na miejscu.
  3. OdbiórResztę płacisz przy odbiorze, po sprawdzeniu wykończenia, instalacji i spisu mebli.

W materiałach OXO nie ma jeszcze planu płatności. Po zakończeniu due diligence dostajemy go na piśmie i wpisujemy do PPJB.

Położenie

Położenie: Nuanu · Nyanyi

Między Tanah Lot a Cemagi Nyanyi łączy ciemny piasek z tarasami ryżowymi. Centrum okolicy jest Nuanu ze szkołą, miejscami sztuki i beach clubem. Gwarna scena kawiarniana zostaje w Canggu.

The Pavilions 3BR, wizualizacja: poranny taras nad doliną
Nyanyi · Tabanan · w Nuanu Creative City
  • Plaża Nyanyi≈ 930 m
  • Centrum Nuanu Creative City≈ 670 m
  • Szkoła ProEdGlobal≈ 690 m
  • Canggu≈ 20–25 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 60 min

Willa z trzema sypialniami pasuje tu rodzinom, które chcą spokoju i mają Nuanu w zasięgu spaceru. Ceną jest odległość: kawiarnie i coworkingi Canggu są 20–25 minut skuterem.

Nuanu · Nyanyi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 10atrakcje
  • 3kawiarnie
  • 2hotele
  • 1restauracje
  • 1sklepy
  • 1bary
  • 1szkoły

Najbliższe miejsca

  • Hearthatrakcja · 581 m
  • Magic Gardenatrakcja · 637 m
  • Jungle Kidsatrakcja · 653 m
  • Lumeiraatrakcja · 669 m
  • Nuanu Creative Cityatrakcja · 671 m
  • ProEdGlobalszkoła · 685 m
  • Vkusnaya Rybakawiarnia · 722 m
  • Circle Ksklep · 756 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o The Pavilions · Willa 3BR

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tej willi?

Nic. Płacisz według cennika OXO, a naszą prowizję pokrywa OXO. Sprawdzenia przed wpłatą rezerwacyjną nic Cię nie kosztują. Przy tej willi omawiamy założenie PT PMA i koszty prowadzenia spółki, sprawdzamy strefę RDTR i datę odbioru oraz prosimy o harmonogram wpłat. Wszystko, co nierozstrzygnięte, trafia do naszego raportu przed transakcją.

Czy mogę kupić willę 3BR w Nuanu zdalnie?

Tak. Willę pokazujemy przez Zoom, a dokumentami i podpisami zajmuje się notariusz na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Notariusz może też zarejestrować Twoją PT PMA bez Twojej obecności. Willa jest na etapie budowy, więc wpłaty wiążemy z etapami, każdy sprawdzamy na miejscu i wysyłamy zdjęcia. Końcowy odbiór bierzemy na siebie.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Dla tej willi przyjmujemy Rp 4,6 mln za noc – z AirROI dla Nyanyi, skorygowane na trzy sypialnie i 149 m². Warianty obłożenia 60, 70 i 80% odpowiadają domom z profesjonalnym operatorem. Na koszty odkładamy 40% przychodu brutto. W wariancie 70% zostaje Ci netto ok. 6,3% ceny zakupu rocznie. To nasz model, a nie obietnica.

Jaką formę własności ma willa 3BR w The Pavilions?

Według naszej bazy ofert – pełna własność (freehold), ale cudzoziemiec dochodzi do niej tylko przez spółkę. Twoja PT PMA ma willę na prawie HGB, które się przedłuża. Prawo indonezyjskie nie pozwala cudzoziemcowi mieć Hak Milik na siebie. Przed wpłatą rezerwacyjną rozpisujemy na piśmie strukturę transakcji i koszty prowadzenia spółki.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →