NYANYI · ID RR-5344

The Pavilions: villa de tres dormitorios y 149 m² en Nuanu City, Nyanyi

La distribución más pequeña de OXO Living en The Pavilions te da 149 m² construidos en una parcela de 311 m², con tres dormitorios y tres baños. Cuesta Rp 11.240 millones. El suelo es de plena propiedad; un extranjero compra a través de una PT PMA, que recibe un derecho HGB. Chris Precht diseñó el conjunto, hay un centro de bienestar dentro, y nuestra base recoge la entrega para el 1.er trimestre de 2028.

Unidad de The Pavilions · unidades publicadas: 2

  • Plena propiedad, según el anuncio
  • Sobre plano
  • Centro de bienestar
  • 3dormitorios
  • 3baños
  • 149 m²superficie construida
  • 311 m²parcela
  • Plena propiedada través de una PT PMA
  • 1.er trim. 2028entrega (por confirmar)

Inmueble

Qué compras

Esta villa de tres dormitorios es el formato de entrada de The Pavilions, el conjunto de 24 villas de OXO Living dentro de Nuanu Creative City. Las casas están sobre un valle, y la playa de Nyanyi queda a unos 930 metros a pie. Chris Precht mantuvo una arquitectura baja y terrosa: tejados de teja, muros color arcilla y aberturas redondas hacia un patio privado.

Tienes 149 m² bajo techo en una parcela de 311 m². Tres dormitorios van con tres baños. El salón se abre al jardín con una pared corredera, y una isla preside la cocina. Una terraza mira al valle. En el conjunto, los propietarios comparten spa, sauna y gimnasio. La energía solar y los depósitos de agua de lluvia rebajan las facturas, y eso cuenta en un sitio con cortes de luz y agua cara en la estación seca.

El anuncio sitúa la parcela en zona residencial. Como extranjero, comprarías a través de una PT PMA, que recibe un derecho HGB, porque el Hak Milik no puede estar a tu nombre. OXO pone esta villa en Rp 11.240 millones. Nuestra base recoge la entrega en el 1.er trimestre de 2028. La fecha exacta y el calendario de pagos los tiene la promotora, y los estamos esperando.

Promotora: OXO. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de The Pavilions · villa de 3 dormitorios: bruta y neta

Los materiales de OXO traen su propio modelo de rentabilidad, que no usamos. Abajo, la villa de tres dormitorios cobra Rp 4,6 millones por noche, tarifa de Nyanyi, y restamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 10,5 %≈ Rp 1.180 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 4,6 millones por noche Neta 6,3 %≈ Rp 705 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.180 millones10,5 % del precio · Rp 4,6 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 212 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 118 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 141 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 705 millones6,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,9 años
Escenarios de ocupación: The Pavilions · villa de 3 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 1.010 millonesRp 403 millonesRp 605 millones5,4%18,6 años
70%baseRp 1.180 millonesRp 470 millonesRp 705 millones6,3%15,9 años
80%optimistaRp 1.340 millonesRp 538 millonesRp 806 millones7,2%13,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 4,6 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Sobre el papel, la villa es de plena propiedad; en la práctica la tendría tu PT PMA con un derecho HGB. Ese derecho dura 30 años y se prorroga. Calculamos la sociedad, sus impuestos y su mantenimiento antes de que te comprometas, y después escribimos la estructura en el PPJB. Al terminar la obra llega el SLF, y solo con él se tramita la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de The Pavilions · villa de 3 dormitorios
Tipo de derechoPlena propiedad, según el anuncioLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoSin plazo fijo, depende de la estructuraEl HGB vía PT PMA empieza con 30 años y admite renovaciones. Un leasehold dura lo que su contrato. La vía que elijas entra en el PPJB con sus fechas.
ZonificaciónResidencial, según la base de anunciosPara alquilar por noches hace falta algo más que la calificación residencial. Antes de la reserva sacamos el extracto del RDTR y comprobamos la parcela en el OSS.
Licencia de obra (PBG)Recogida en nuestra baseEl número de la licencia y el registro del OSS nos llegan antes de cualquier pago.
PromotoraOXO Living (PT OXO Group Indonesia)Comprobamos el derecho sobre el suelo dentro de Nuanu, la sociedad que figura en el contrato y las obras terminadas de OXO.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico. Por eso tus cuotas siguen la obra, no el calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaEquipamiento por confirmar, 1.er trim. 2028Un anexo del contrato enumera muebles y electrodomésticos. Si quieres añadir un cuarto dormitorio, una sala de cine o una sauna, pactamos con OXO alcance y coste antes de firmar.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de The Pavilions · villa de 3 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de The Pavilions · villa de 3 dormitorios

  1. ReservaTu reserva y un contrato de reserva firmado sacan la villa de la venta.
  2. Fases de obraCada tramo sale cuando hemos confirmado la fase en la obra.
  3. EntregaPagas el resto en la recepción, tras revisar acabados, instalaciones y la lista de muebles.

En los materiales de OXO todavía no hay plan de pagos. Cuando termine la revisión legal, lo conseguimos por escrito y lo metemos en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Nuanu · Nyanyi

Entre Tanah Lot y Cemagi, Nyanyi mezcla arena oscura y terrazas de arroz. Nuanu es el centro de la zona, con colegio, espacios de arte y un beach club. El ambiente de cafeterías con más gente sigue estando en Canggu.

Render de The Pavilions 3 dorm.: terraza sobre el valle por la mañana
Nyanyi · Tabanan · dentro de Nuanu Creative City
  • Playa de Nyanyi≈ 930 m
  • Centro de Nuanu Creative City≈ 670 m
  • Colegio ProEdGlobal≈ 690 m
  • Canggu≈ 20–25 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 60 min

Una villa de tres dormitorios aquí encaja con familias que quieren calma y Nuanu a un paseo. El precio es la distancia: las cafeterías y los coworkings de Canggu quedan a 20–25 minutos en moto.

Nuanu · Nyanyi · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10lugares de interés
  • 3cafeterías
  • 2hoteles
  • 1restaurante
  • 1tienda
  • 1bar
  • 1colegio

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  • Jungle Kidslugar de interés · 653 m
  • Lumeiralugar de interés · 669 m
  • Nuanu Creative Citylugar de interés · 671 m
  • ProEdGlobalcolegio · 685 m
  • Vkusnaya Rybacafetería · 722 m
  • Circle Ktienda · 756 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre The Pavilions · villa de 3 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa?

Nada. Pagas la lista de precios de OXO, y nuestros honorarios los paga OXO. Las comprobaciones previas a la reserva son gratis para ti. En esta villa estudiamos la estructura de la PT PMA y lo que cuesta mantener la sociedad, verificamos la zona del RDTR y la fecha de entrega y pedimos el calendario de pagos. Lo que quede sin resolver va a nuestro informe antes de cerrar.

¿Puedo comprar la villa de 3 dormitorios en Nuanu a distancia?

Sí. Te enseñamos la villa por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. Un notario también puede inscribir tu PT PMA sin que estés presente. Como la villa se vende sobre plano, ligamos los pagos a fases, visitamos la obra para comprobar cada una y te mandamos fotos. La recepción final la hacemos nosotros.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Para esta villa usamos Rp 4,6 millones por noche, sacados de AirROI para Nyanyi y ajustados a tres dormitorios y 149 m². Los escenarios de ocupación del 60, 70 y 80 % reflejan viviendas con gestión profesional. Apartamos el 40 % de la facturación bruta para gastos. Con un 70 %, te quedan netos cerca de un 6,3 % al año sobre el precio de compra. Es nuestro modelo, no una promesa.

¿Con qué derecho se compra la villa de 3 dormitorios de The Pavilions?

En plena propiedad, según nuestra base de anuncios. Pero la ley indonesia no deja que un extranjero tenga Hak Milik a su nombre, así que se compra a través de una PT PMA, que recibe un derecho HGB renovable. Antes de cualquier reserva te dejamos por escrito la estructura de la operación y los costes anuales de la sociedad.

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