NYANYI · ID RR-5344

The Pavilions : villa de trois chambres, 149 m², à Nuanu City, Nyanyi

Le plus petit plan d'OXO Living à The Pavilions offre 149 m² construits sur une parcelle de 311 m², avec trois chambres et trois salles de bains. Il coûte Rp 11,24 Md. Le terrain est en pleine propriété (freehold) ; un acheteur étranger le détient en HGB (droit de bâtir) via une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers). Chris Precht a dessiné le village, un centre de bien-être se trouve sur place, et notre base indique une livraison au T1 2028.

Lot dans The Pavilions · lots publiés : 2

  • Pleine propriété, selon les données des annonces
  • Sur plan
  • Centre de bien-être
  • 3chambres
  • 3salles de bain
  • 149 m²surface construite
  • 311 m²parcelle
  • Pleine propriétévia une PT PMA
  • T1 2028livraison (à confirmer)

Bien

Ce que vous obtenez

Cette trois-chambres est le format d'entrée de The Pavilions, le village de 24 villas d'OXO Living au sein de Nuanu Creative City. Les maisons dominent une vallée, et la plage de Nyanyi est à environ 930 mètres à pied. Chris Precht a gardé une architecture basse et terreuse : toits de tuiles, murs couleur argile et ouvertures rondes sur une cour privée.

Vous disposez de 149 m² sous toit sur une parcelle de 311 m². Trois chambres s'associent à trois salles de bains. Le séjour s'ouvre en coulissant sur le jardin, et un îlot ancre la cuisine. Une terrasse donne sur la vallée. Dans tout le village, les propriétaires se partagent un spa, un sauna et une salle de sport. L'énergie solaire et les citernes d'eau de pluie réduisent les factures, ce qui compte là où les coupures existent et où l'eau n'est pas donnée en saison sèche.

L'annonce place la parcelle en zone résidentielle. En tant qu'étranger, vous détiendriez la villa par un droit HGB au sein d'une PT PMA, car le Hak Milik (droit de propriété) ne peut pas être inscrit à votre nom. OXO affiche cette villa à Rp 11,24 Md. Notre base indique une livraison au T1 2028. La date exacte et l'échéancier de paiement dépendent du promoteur, et nous attendons les deux.

Promoteur : OXO, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

The Pavilions · villa 3 chambres : rendement brut et net

Les documents d'OXO contiennent leur propre modèle de rendement, que nous n'utilisons pas. Ci-dessous, la trois-chambres est valorisée à Rp 4,6 M la nuit, aux tarifs de Nyanyi, après déduction de la gestion, des taxes, de l'usure et de l'entretien.

Brut 10,5 %≈ Rp 1,18 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 4,6 M la nuit Net 6,3 %≈ Rp 705 M par an · amorti en ≈ 15,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,18 Md10,5 % du prix · tarif Rp 4,6 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 212 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 118 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 141 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 705 M6,3 % du prix · amorti en ≈ 15,9 ans
Scénarios d'occupation : The Pavilions · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 1,01 MdRp 403 MRp 605 M5,4 %18,6 ans
70 %baseRp 1,18 MdRp 470 MRp 705 M6,3 %15,9 ans
80 %optimisteRp 1,34 MdRp 538 MRp 806 M7,2 %13,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 4,6 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Sur le papier, la villa est en pleine propriété ; en pratique, votre PT PMA la détiendrait sous un droit HGB. Ce droit dure 30 ans et se prolonge. Nous chiffrons la société, sa fiscalité et son entretien avant votre engagement, puis nous inscrivons le montage dans le PPJB. Le chantier s'achève avec le SLF, dont la licence de location a besoin en premier.

Propriété et permis : The Pavilions · villa 3 chambres
Forme de propriétéPleine propriété, selon les données des annoncesUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailPas de durée fixe, selon la structureLe HGB via une PT PMA démarre à 30 ans, avec renouvellements. Un leasehold dure ce que prévoit son contrat. La voie que vous retenez, quelle qu'elle soit, est inscrite au PPJB avec ses dates.
ZonageRésidentiel, selon les données de l'annonceLa location à la nuit demande plus qu'une zone résidentielle. Avant l'acompte, nous obtenons l'extrait du RDTR et vérifions la parcelle dans OSS.
Permis de construire (PBG)Référencé dans notre base de donnéesLe numéro du permis et la fiche OSS nous parviennent avant tout paiement.
PromoteurOXO Living (PT OXO Group Indonesia)Nous vérifions le droit foncier au sein de Nuanu, l'entité signataire du contrat et les réalisations déjà livrées par OXO.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxPas de SLF, pas de licence de location. Vos paiements suivent donc le chantier, et non le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonSecond œuvre à confirmer, T1 2028Une annexe du contrat liste le mobilier et l'électroménager. Si vous voulez ajouter une quatrième chambre, une salle de cinéma ou un sauna, nous convenons du périmètre et du coût avec OXO avant la signature.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour The Pavilions · villa 3 chambres ?

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Conditions

The Pavilions · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte et un contrat de réservation signé retirent la villa de la vente.
  2. Étapes du chantierChaque tranche part une fois l'étape confirmée par nous sur place.
  3. LivraisonVous payez le solde à la réception, après notre inspection des finitions, des équipements techniques et de la liste du mobilier.

Aucun plan de paiement n'apparaît encore dans les documents d'OXO. Une fois les vérifications préalables terminées, nous l'obtenons par écrit et l'intégrons au PPJB.

Localisation

Emplacement : Nuanu · Nyanyi

Entre Tanah Lot et Cemagi, Nyanyi associe sable sombre et rizières en terrasses. Nuanu structure le secteur avec une école, des lieux d'art et un beach club. L'offre de cafés, plus animée, se trouve à Canggu.

Rendu 3D The Pavilions 3 chambres : terrasse au-dessus de la vallée, le matin
Nyanyi · Tabanan · dans Nuanu Creative City
  • Plage de Nyanyi≈ 930 m
  • Centre de Nuanu Creative City≈ 670 m
  • École ProEdGlobal≈ 690 m
  • Canggu≈ 20–25 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 60 min

Une trois-chambres ici convient aux familles qui veulent du calme et Nuanu à distance de marche. Contrepartie : l'éloignement, car les cafés et les espaces de coworking de Canggu sont à 20 à 25 minutes en scooter.

Nuanu · Nyanyi · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur The Pavilions · villa 3 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cette villa ?

Rien du tout. Vous payez le prix de la grille OXO, et notre rémunération est à la charge d'OXO. Nos vérifications avant l'acompte sont gratuites pour vous. Sur cette villa, nous étudions le montage de la PT PMA et ce que coûte la société au quotidien, vérifions la zone RDTR et la date de livraison, et demandons l'échéancier de paiement. Tout point non résolu figure dans notre rapport avant la signature.

Puis-je acheter la villa 3 chambres de Nuanu à distance ?

Oui. Nous vous présentons la villa sur Zoom, et un notaire s'occupe des documents et des signatures avec votre procuration. Un notaire peut aussi immatriculer votre PT PMA sans que vous soyez présent. La villa étant vendue sur plan, nous rattachons les paiements aux étapes du chantier, nous visitons le site pour vérifier chacune et nous vous envoyons des photos. La réception finale est de notre ressort.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Pour cette villa, nous retenons Rp 4,6 M la nuit, d'après AirROI pour Nyanyi, ajusté à trois chambres et 149 m². Les taux d'occupation de 60, 70 et 80 % correspondent à des biens en gestion professionnelle. Nous comptons 40 % du brut pour les charges. Dans le scénario à 70 %, vous obtenez environ 6,3 % net par an sur le prix d'achat. C'est notre modèle, pas une promesse.

Quel droit de propriété accompagne la villa 3 chambres de The Pavilions ?

De la pleine propriété (freehold) selon notre base d'annonces, mais un étranger n'y accède que par une société. Votre PT PMA détient la villa sous un droit HGB renouvelable. La loi indonésienne n'autorise pas un étranger à détenir un Hak Milik en son nom propre. Avant tout acompte, nous mettons par écrit le montage de l'opération et les coûts de fonctionnement de la société.

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