PANDAWA · ID RR-2826

Ramada Encore Pandawa Hills : maison de ville 1 chambre, 80,49 m², à Pandawa

Cette maison de ville d'une chambre s'étend sur deux niveaux, avec un séjour en double hauteur : 80,49 m² et un accès direct à la piscine commune. Le prix est de Rp 3,81 Md pour un bail de 30 ans sur le terrain, que le promoteur dit renouvelable 20 ans. Il vise une livraison fin 2027, date que nous confirmons encore, et la mer est à 400 mètres en contrebas.

Lot dans Ramada Encore Pandawa Hills · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 20 ans
  • En construction
  • Deux niveaux
  • 1chambre
  • 80,49 m²surface totale
  • 2 niveauxséjour double hauteur
  • Leasehold30 + 20 ans
  • Fin 2027livraison (à confirmer)
  • 400 mjusqu'à la mer

Bien

Ce que vous obtenez

La maison de ville 1 chambre est le modèle sur deux niveaux de Ramada Encore Pandawa Hills. Elles s'alignent en rangées le long de la piscine commune, dans le parc, au lieu de s'empiler dans le bloc hôtelier. La mer est à 400 mètres d'après nos données, et la plage de Pandawa à environ un kilomètre à vol d'oiseau.

Au rez-de-chaussée, les rendus montrent un séjour en double hauteur avec l'escalier, une cuisine ouverte sur la salle à manger et une salle de bains. À l'étage se trouvent la chambre, avec sa propre salle de bains et sa baignoire. Le vitrage court sur toute la hauteur du séjour, et c'est ce qui distingue cette maison des appartements de prix voisin.

Le bail porte sur 30 ans de terrain, et le promoteur annonce 20 ans de plus en cas de renouvellement. Sa fiche tarifaire place ce modèle à Rp 3,81 Md. Les 80,49 m² correspondent à la surface totale, deux niveaux plus terrasse et escalier ; la partie couverte mesure 65,14 m². Le dernier calendrier confirmé indique une livraison fin 2027, et nous vérifions cette date auprès du promoteur.

Les chiffres de ce bien

Ramada Encore · maison de ville 1 chambre : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce bien. Ci-dessous, une maison de ville à deux niveaux à Pandawa rapporte Rp 2,7 M par nuit dans nos chiffres, dont il faut déduire la part de l'exploitant, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 16,6 %≈ Rp 630 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit Net 9,1 %≈ Rp 346 M par an · amorti en ≈ 11,0 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 630 M16,6 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 65 %
  • Exploitant du resortRp 145 M23 % des recettes · gestion hôtelière de marque
  • ImpôtsRp 63,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 75,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 346 M9,1 % du prix · amorti en ≈ 11,0 ans
Scénarios d'occupation : Ramada Encore · maison de ville 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 533 MRp 240 MRp 293 M7,7 %13,0 ans
65 %baseRp 630 MRp 283 MRp 346 M9,1 %11,0 ans
75 %optimisteRp 727 MRp 327 MRp 400 M10,5 %9,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
45 % des revenus : opérateur du resort 23 %, impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Neat House · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio 35 m² : 7,4 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio vue mer : 7,5 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La maison de ville est vendue en leasehold (bail de longue durée) : 30 ans sur le terrain, plus une prolongation de 20 ans annoncée par le promoteur. Une autre entrée de notre base affiche 50 ans ; nous obtenons donc la formulation de la prolongation par écrit avant tout engagement. Une promesse de vente (PPJB) suit la réservation, et le notaire enregistre votre bail à la remise des clés. Seul un bâtiment achevé obtient le SLF, la licence de location étant délivrée plus tard.

Propriété et permis : Ramada Encore · maison de ville 1 chambre
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 20 ansUne seconde entrée de notre base indique 50 ans. Nous voulons la clause de prolongation du promoteur par écrit, et nous mesurons la durée restante à partir de la date de livraison.
ZonageUsage touristique et mixte, selon les données de l'annonceL'annonce classe cette parcelle en Tourisme/usage mixte. Nous confirmons le zonage par un extrait RDTR avant tout paiement.
Permis de construire (PBG)Annoncé, copie demandéeL'annonce mentionne un PBG sans copie au dossier. Nous demandons le document au promoteur avant l'acompte.
PromoteurAnta Group, société à confirmerLa marque affichée sur l'immeuble est Ramada Encore by Wyndham, et le promoteur derrière elle est Anta Group. Nous vérifions la société contractante d'Anta Group, les projets qu'elle a achevés et son bail foncier.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxSans SLF, la régence ne délivre aucune licence de location. Les paiements suivent donc les étapes du chantier, jamais des dates du calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonAchevée et meublée, selon le promoteurLes finitions et le mobilier viennent du promoteur. Nous joignons l'inventaire complet au contrat, pour que ce que vous recevez à la livraison corresponde à ce que vous avez signé.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Ramada Encore · maison de ville 1 chambre ?

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Conditions

Ramada Encore · maison de ville 1 chambre : échéancier de paiement

  1. Acompte de 30 %30 % à la signature, selon les documents de vente principaux du promoteur.
  2. Versements échelonnésLe reste est versé en plusieurs fois, jusqu'en juillet 2027.
  3. LivraisonLa réception intervient après l'obtention du certificat de conformité (SLF), que le promoteur vise pour fin 2027.

Une ou deux offres du promoteur mentionnent 25 % d'acompte et un autre échéancier. Notre base de travail est le dossier de vente principal, et nous confirmons les chiffres pour cette maison de ville.

Localisation

Emplacement : Pandawa

Sous le village de Kutuh, la route d'accès à la plage de Pandawa entaille le calcaire, et des statues se dressent dans des niches le long des parois. Les locations du secteur sont réservées 46 % des nuits, à environ Rp 4,3 M la nuit.

Ramada Encore : maisons de ville le long de la piscine en journée, rendu du promoteur
Pandawa · Badung · au-dessus de la côte
  • Jusqu'à la mer≈ 400 m
  • Plage de Pandawa≈ 1 km à vol d'oiseau
  • Plage de Green Bowl≈ 1,7 km à vol d'oiseau
  • Nusa Dua≈ 7,1 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min

Un plan sur deux niveaux convient à un couple ou à une petite famille pour une semaine de séjour. Vous échangez le choix de restaurants contre le calme : pour dîner, il faut généralement quitter le secteur en voiture.

Pandawa · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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  • Canoe Rentallieu d'intérêt · 697 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Ramada Encore · maison de ville 1 chambre

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cette maison de ville ?

Rien. Vous payez le prix catalogue du promoteur, et notre commission est versée par le promoteur. Pour la maison de ville 1 chambre, nous demandons le plan, une fiche de disponibilité à jour et la copie du permis de construire (PBG), nous examinons le bail du terrain et les conditions de prolongation, et nous vérifions le zonage au regard du RDTR. Tout cela se fait avant tout acompte, ne vous coûte rien et se termine par un rapport écrit.

Puis-je acheter la maison de ville sans venir à Bali ?

Oui. Vous visitez le site en Zoom et un mandataire signe le contrat de la maison de ville devant notaire. Le chantier est en cours : nous rattachons chaque versement à une étape achevée, la contrôlons sur place et vous envoyons des photos. Notre équipe prend la livraison pour vous, et le dernier paiement n'est débloqué que lorsque les documents sont complets.

D'où vient le tarif de Rp 2,7 M par nuit ?

Nous partons des données AirROI pour le secteur de Pandawa et les ajustons pour un bien d'une chambre sur deux niveaux. Nos trois scénarios, à 55, 65 et 75 % de taux d'occupation, correspondent à des locations gérées professionnellement. L'exploitant du resort, les taxes et l'entretien absorbent 45 % du chiffre d'affaires. À 65 %, le modèle dégage environ Rp 346 M nets par an, soit un rendement net de 9,1 %. Prenez-le comme une estimation, pas comme une promesse.

Que comprennent les 80,49 m² ?

C'est la surface totale de la fiche du promoteur : les deux niveaux, avec la terrasse et l'escalier. La même fiche indique une surface couverte plus petite, de 65,14 m². Nous affichons la surface totale parce que c'est ainsi que le promoteur compte, et nous vous envoyons à tout moment un plan coté.

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