PANDAWA · ID RR-2812

Ramada Encore Pandawa Hills : appartement studio Superior, 31 m², à Pandawa

Ce studio de 31 m² réunit le lit, une kitchenette et un bureau dans une seule pièce : c'est la plus petite unité courante de la résidence. Le prix est de Rp 2,39 Md pour 30 ans de bail sur le terrain, plus un renouvellement de 20 ans annoncé par le promoteur. La piscine à débordement et le bar sur le toit se trouvent dans le même bâtiment, à 400 mètres de la mer.

Lot dans Ramada Encore Pandawa Hills · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 20 ans
  • En construction
  • Exploitant hôtelier
  • Studioselon les rendus 3D du promoteur
  • 31 m²taille de l'appartement
  • 182unités dans le complexe
  • Leasehold30 + 20 ans
  • Fin 2027livraison (à confirmer)
  • 400 mjusqu'à la mer

Bien

Ce que vous obtenez

La Superior est l'entrée de gamme compacte de Ramada Encore Pandawa Hills : 31 m² dans le bâtiment hôtelier principal. D'après notre base, vous êtes à 400 mètres de la mer. La plage de Pandawa est à environ un kilomètre à vol d'oiseau, et Nusa Dua à sept kilomètres.

Les rendus du promoteur montrent une seule pièce ouverte : un lit, un bureau face à la télévision, une kitchenette avec réfrigérateur et micro-ondes, et une penderie. La fiche de disponibilité laisse vide le nombre de chambres pour ce type ; nous parlons donc de studio d'après les rendus et avons demandé confirmation au promoteur. Les occupants partagent la piscine à débordement, le bar, le salon avec vue sur l'océan et le restaurant.

Vous détenez le terrain 30 ans, puis 20 ans de plus au titre du renouvellement annoncé. Rp 2,39 Md est la ligne de vente classique la plus basse de la fiche actuelle du promoteur pour ce modèle. Les lots en actionnariat du même type coûtent moins cher, mais ils reposent sur un autre montage, et nous ne les proposons pas. À 65 % d'occupation, notre modèle dégage environ Rp 196 M nets par an, soit 8,2 %.

Les chiffres de ce bien

Ramada Encore · appartement Superior : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce bien. Ci-dessous, nous modélisons un studio à Pandawa à Rp 1,5 M la nuit, en déduisant la part de l'exploitant, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 14,9 %≈ Rp 357 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,5 M la nuit Net 8,2 %≈ Rp 196 M par an · amorti en ≈ 12,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 357 M14,9 % du prix · tarif Rp 1,5 M, occupation 65 %
  • Exploitant du resortRp 82,1 M23 % des recettes · gestion hôtelière de marque
  • ImpôtsRp 35,7 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 42,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 196 M8,2 % du prix · amorti en ≈ 12,2 ans
Scénarios d'occupation : Ramada Encore · appartement Superior
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 302 MRp 136 MRp 166 M7,0 %14,4 ans
65 %baseRp 357 MRp 161 MRp 196 M8,2 %12,2 ans
75 %optimisteRp 412 MRp 185 MRp 227 M9,5 %10,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 1,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
45 % des revenus : opérateur du resort 23 %, impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Neat House · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio 35 m² : 7,4 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio vue mer : 7,5 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez l'appartement sur un bail de terrain de 30 ans, prolongé de 20 ans comme l'annonce le promoteur. Une autre entrée de notre base indique 50 ans ; nous avons donc demandé la clause. La signature va de la réservation au PPJB, et un notaire enregistre le bail à la remise des clés. Le SLF comme la licence de location attendent la fin du chantier.

Propriété et permis : Ramada Encore · appartement Superior
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 20 ansNotre base contient aussi une entrée à 50 ans pour ce projet. Nous avons demandé au promoteur de montrer par écrit comment fonctionne la prolongation de 20 ans ; la durée qui vous reste se compte à partir de la livraison, pas de la date d'achat.
ZonageUsage touristique et mixte, selon les données de l'annonceNos données classent ce terrain en zone tourisme/mixte, et un extrait du RDTR confirme le zonage avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)Annoncé, copie demandéeL'autorisation de construire apparaît dans notre base, sans copie jointe. Anta Group nous en remet une avant l'acompte, faute de quoi le dossier reste en suspens.
PromoteurAnta Group, société à confirmerAnta Group développe le projet, et la partie hôtelière fonctionne sous l'enseigne Ramada Encore by Wyndham. Nos vérifications portent sur la personne morale du promoteur, ses projets livrés et le bail du terrain.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxL'administration locale n'accorde pas de licence de location sans SLF : vous payez donc par étape de chantier, et non à date fixe.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonAchevée et meublée, selon le promoteurLe promoteur livre l'appartement prêt à l'usage. Une liste écrite du mobilier et des appareils est annexée à votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Ramada Encore · appartement Superior ?

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Conditions

Ramada Encore · appartement Superior : échéancier de paiement

  1. Acompte de 30 %30 % à la signature, d'après le dossier commercial principal du promoteur.
  2. Versements échelonnésVous payez le reste en plusieurs fois, jusqu'en juillet 2027.
  3. LivraisonLes clés sont remises après le SLF, que le promoteur attend pour fin 2027.

Quelques offres du promoteur annoncent 25 % d'acompte avec un autre calendrier de paiement. Nous nous en tenons aux conditions principales et les vérifions pour la Superior que vous choisissez.

Localisation

Emplacement : Pandawa

Pandawa troque la vie nocturne contre une plage familiale au pied de falaises de calcaire sculptées. Les studios y rivalisent sur le prix plutôt que sur la vue, et les locations du secteur affichent 46 % d'occupation pour environ Rp 4,3 M la nuit.

Appartement Superior Ramada Encore : espace nuit, rendu du promoteur
Pandawa · Badung · au-dessus de la côte
  • Jusqu'à la mer≈ 400 m
  • Plage de Pandawa≈ 1 km à vol d'oiseau
  • Plage de Green Bowl≈ 1,7 km à vol d'oiseau
  • Nusa Dua≈ 7,1 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min

Une unité de 31 m² convient aux couples et aux voyageurs seuls pour des séjours d'une semaine. Contrepartie : l'offre de restaurants est mince à proximité, il faut donc aller dîner en voiture.

Pandawa · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Ramada Encore · appartement Superior

Que facture Rise Real Bali si j'achète cet appartement Superior ?

Rien. Le prix catalogue est votre prix, et c'est le promoteur qui règle notre commission. Pour la Superior, nous demandons le plan, la dernière fiche de disponibilité et la copie du PBG. Nous examinons aussi le bail du terrain, clause de prolongation comprise, et confrontons le zonage à la carte du RDTR. Ces vérifications sont à notre charge. Avant tout acompte, les points non résolus vous sont remis par écrit.

Puis-je acheter l'appartement à distance ?

Oui. Un appel Zoom remplace la visite sur place, et un mandataire signe le contrat chez le notaire à votre place. Le bâtiment est encore en construction : les versements suivent des étapes que notre équipe inspecte sur site et photographie pour vous. Nos collaborateurs signent la réception du bien à la livraison. Le dernier paiement n'est effectué que contre un dossier de documents complet.

Comment établissez-vous les chiffres de rendement de ce studio ?

Notre tarif de Rp 1,5 M la nuit part des chiffres AirROI pour Pandawa, revus à la baisse pour une unité hôtelière de 31 m². Les scénarios prudent, central et optimiste retiennent 55, 65 et 75 % d'occupation, comme pour des locations gérées professionnellement. Les charges absorbent 45 % du chiffre d'affaires, car la part d'un exploitant de resort est plus élevée que celle d'un gestionnaire classique. Dans le scénario central, cela donne environ Rp 196 M nets par an. C'est une estimation, pas une promesse.

Combien de chambres compte le Superior ?

La fiche du promoteur laisse vide la colonne des chambres pour ce type, et la surface seule ne permet pas de trancher. Les rendus montrent un studio : le lit, la kitchenette et un bureau partagent une même pièce. Nous avons demandé à Anta Group un plan coté et vous l'enverrons avec la liste de prix.

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