PANDAWA · ID RR-2896

Pandawa Hills : studio vue mer de 35 m² à Kutuh, Pandawa

À Pandawa Hills, la vue mer est réservée aux lots des niveaux 3 et 4, et ce studio de 35 m² en fait partie. Vous profitez aussi de la piscine commune, d'un restaurant et d'un cinéma sur le toit. Le leasehold (bail de longue durée) est de 26 + 26 ans sur la grille de prix du promoteur, et le prix de Rp 2,48 Md.

Lot dans Pandawa Hills · lots publiés : 4

  • Leasehold 26 + 26 ans
  • En construction
  • Restaurant sur le toit
  • Studiopièce de vie et cuisine en une seule pièce
  • 35 m²surface habitable hors balcon
  • 3–4étage, vue mer
  • 26+26ans de leasehold selon la grille tarifaire
  • T4 2026livraison selon la grille tarifaire (à confirmer)
  • 690 mjusqu'à la plage de Green Bowl

Bien

Ce que vous obtenez

Ce studio de 35 m² donne sur l'océan depuis le niveau 3 ou le niveau 4 du bloc de Pandawa Hills, à Desa Kutuh. Le promoteur réserve les lots avec vue à ces deux niveaux, car les bâtiments voisins coupent la vue plus bas. Sur le toit, un restaurant et un cinéma regardent la mer.

La surface est celle du studio standard. Ce qui change, c'est la hauteur, la vue et une prime de Rp 266 M. En location à la nuit, cette prime a tendance à s'amortir plus vite que des mètres supplémentaires. Une vue mer sur la première photo de l'annonce relève à la fois le tarif et la part des visiteurs qui réservent.

Le promoteur classe le terrain en zone rose. Le bail est de 26 + 26 ans sur le tableau mais de 25 + 25 dans la brochure, point que nous tranchons. Prix selon le tableau : Rp 2,48 Md. Le tableau indique une livraison au quatrième trimestre 2026, mais la structure n'en est aujourd'hui qu'au gros œuvre : la date reste donc à confirmer sur notre liste, et chaque paiement est lié à une étape.

Promoteur : Loyo & Bondar, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Pandawa Hills · studio vue mer : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce lot. Ci-dessous, le calcul pour un studio vue mer : Rp 1,4 M la nuit à Pandawa, après gestion, taxes, usure et entretien. L'occupation reste prudente, car le quartier tourne autour de 46 %.

Brut 12,5 %≈ Rp 310 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,4 M la nuit Net 7,5 %≈ Rp 186 M par an · amorti en ≈ 13,3 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 310 M12,5 % du prix · tarif Rp 1,4 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 55,8 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 31,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 37,2 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 186 M7,5 % du prix · amorti en ≈ 13,3 ans
Scénarios d'occupation : Pandawa Hills · studio vue mer
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 258 MRp 103 MRp 155 M6,3 %16,0 ans
60 %baseRp 310 MRp 124 MRp 186 M7,5 %13,3 ans
70 %optimisteRp 362 MRp 145 MRp 217 M8,8 %11,4 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 1,4 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Neat House · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio 35 m² : 7,4 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · villa 1 chambre : 7,9 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous signeriez un leasehold, dont la durée reste à trancher entre la grille de prix (26 + 26 ans) et la brochure (25 + 25). Après la réservation et nos vérifications, vous signez un PPJB, puis le notaire rédige le bail une fois que le promoteur a livré l'immeuble. L'achèvement ouvre la voie au certificat de conformité (SLF), suivi de la licence de location de courte durée.

Propriété et permis : Pandawa Hills · studio vue mer
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail26 + 26 ans sur la grille de prix, 25 + 25 dans la brochureDeux documents donnent deux durées. Nous voulons un chiffre unique signé par le promoteur, avec le renouvellement inscrit au contrat.
ZonageZone rose, selon le promoteurLe rose du plan du promoteur doit encore être étayé par la carte officielle du RDTR, que nous vérifions avant tout acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous attendons le numéro et l'extrait du permis, que nous demandons avec l'ensemble des documents du promoteur.
PromoteurLoyo & Bondar, entité juridique à confirmerNous examinons l'entité contractante, le bail sur le terrain et ce que le promoteur a déjà livré.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxSans SLF, la régence ne délivre pas de licence de location. Votre dernier versement n'est dû que contre remise de ces documents.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonFinitions et mobilier inclus, selon la brochureL'image de synthèse du studio vue mer montre une ambiance, pas un inventaire. La liste réelle du mobilier devient une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Pandawa Hills · studio vue mer ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Pandawa Hills · studio vue mer : échéancier de paiement

  1. RéservationRéserve un studio ou une villa à votre nom. Le promoteur n'a pas encore fixé l'acompte.
  2. Premier versement30 % du prix, d'après la brochure du promoteur.
  3. Versements échelonnésSept paiements de 10 % chacun, sans intérêts sur 12 mois.
  4. Paiement intégralPayez tout d'avance et le promoteur déduit 5 %.

Nous avons repris l'échéancier de la brochure. Le lien étape par étape est inscrit dans votre PPJB après les vérifications préalables.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Ungasan

Sur le Bukit, la hauteur paie : depuis les étages élevés de Kutuh, le regard passe au-dessus de la côte calcaire jusqu'au large. Autour de Pandawa, environ 46 % des nuits sont réservées dans le secteur, et notre modèle donne à ce studio environ Rp 1,4 M la nuit.

Pandawa Hills : canapé du studio près d'une baie coulissante avec vue mer, image de synthèse du promoteur
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, près de la plage de Pandawa
  • Plage de Pandawa2 min, selon le promoteur
  • Plage de Batu Barak≈ 610 m
  • Plage de Green Bowl≈ 690 m
  • Hôtels et commerces5 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 11 km à vol d'oiseau

Les lots avec vue se vendent grâce à la photo de l'annonce. Kutuh reste toutefois calme le soir : les voyageurs prennent la route pour dîner.

Kutuh · Ungasan · carte Google

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  • Warung greenbowl Beachrestaurant · 729 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Pandawa Hills · studio vue mer

Que facture Rise Real Bali pour l'achat d'un studio vue mer à Pandawa Hills ?

Zéro. La grille de prix du promoteur s'applique, et le promoteur nous rémunère. Pour ce lot, nous demandons l'extrait du permis de construire (PBG), une grille de prix à jour et un plan indiquant l'orientation des fenêtres. Nous lisons le bail foncier, établissons quelle durée de bail s'applique, confrontons le zonage au RDTR et vérifions l'entité juridique. Vous recevez un rapport écrit avant tout acompte, sans frais.

Puis-je acheter ce studio sans voyager jusqu'à Bali ?

C'est possible. Nous montrons le site et les images de synthèse sur Zoom, et votre procuration règle la partie notariale. Le chantier est en cours : nous lions donc chaque versement à une étape achevée, nous visitons le site et nous envoyons des photos. Votre dernier paiement intervient contre les documents, et vous ne versez aucun acompte tant que les papiers n'ont pas passé notre contrôle.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le tarif de Rp 1,4 M la nuit vient des données AirROI pour Pandawa, ajustées pour un studio vue mer. Nous faisons tourner trois scénarios d'occupation, 50, 60 et 70 %, pour un lot sous gestion professionnelle et retranchons 40 % du chiffre d'affaires en charges. Le scénario central aboutit à un rendement net de 7,5 %. C'est une estimation de notre modèle, pas un rendement promis.

La vue mer est-elle garantie dans le contrat ?

La grille de prix du promoteur place les lots avec vue sur une ligne distincte, à un prix plus élevé, mais nous voulons que la vue figure au contrat, et pas seulement dans la brochure. Avant un acompte, nous demandons un plan avec l'orientation des fenêtres et vérifions si l'on pourrait bâtir plus tard sur le terrain situé devant le bloc.

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