PANDAWA · ID RR-2903

Pandawa Hills : villa 1 chambre, 91 m², à Kutuh, Pandawa

Les couples disposent ici d'une villa entière : 91 m² avec une chambre, un séjour avec cuisine et une terrasse. Elle partage la piscine, le restaurant sur le toit et la salle de cinéma de Pandawa Hills, et la société du promoteur gère les locations. D'après le tableau du promoteur, le leasehold (bail de longue durée) est de 26 + 26 ans et le prix de Rp 4,42 Md.

Lot dans Pandawa Hills · lots publiés : 4

  • Leasehold 26 + 26 ans
  • En construction
  • Restaurant sur le toit
  • 1chambre
  • 91 m²surface des villas selon la grille tarifaire
  • 1salle de bain
  • 26+26ans de leasehold selon la grille tarifaire
  • T4 2026livraison selon la grille tarifaire (à confirmer)
  • 690 mjusqu'à la plage de Green Bowl

Bien

Ce que vous obtenez

Cette villa 1 chambre de 91 m² se dresse à l'écart du bloc de studios de Pandawa Hills, à Desa Kutuh, mais profite des mêmes équipements. Les propriétaires se partagent la piscine, le cinéma et le restaurant sur le toit, ainsi que la société de gestion du promoteur.

Avec 91 m² pour une seule chambre, la villa convient à un couple : un séjour spacieux avec cuisine, plus une terrasse. Sur le sud du Bukit, une villa de ce type ne concurrence pas les studios. Elle se mesure aux villas 2 chambres des résidences voisines et l'emporte sur le prix d'entrée.

Prix sur le tableau du promoteur : Rp 4,42 Md. Selon le promoteur, le terrain est marqué en zone rose. La durée du bail est de 26 + 26 ans dans un document et de 25 + 25 dans l'autre : nous déterminons laquelle s'applique. La livraison figure au quatrième trimestre 2026. Le chantier en est au gros œuvre : nous confirmons donc la date et adossons les versements aux étapes.

Promoteur : Loyo & Bondar, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Pandawa Hills · villa 1 chambre : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce lot. Ci-dessous, le calcul pour la villa : Rp 2,7 M la nuit à Pandawa pour une chambre, après déduction de la part du gestionnaire, des taxes, de l'usure et de l'entretien. Nos scénarios d'occupation partent plus bas que d'habitude, car le secteur affiche environ 46 % en moyenne.

Brut 13,1 %≈ Rp 581 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit Net 7,9 %≈ Rp 349 M par an · amorti en ≈ 12,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 581 M13,1 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 105 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 58,1 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 69,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 349 M7,9 % du prix · amorti en ≈ 12,7 ans
Scénarios d'occupation : Pandawa Hills · villa 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 485 MRp 194 MRp 291 M6,6 %15,2 ans
60 %baseRp 581 MRp 233 MRp 349 M7,9 %12,7 ans
70 %optimisteRp 678 MRp 271 MRp 407 M9,2 %10,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Pandawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Pandawa sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Neat House · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio 35 m² : 7,4 % net avec 60 % d’occupation; Pandawa Hills · studio vue mer : 7,5 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez le bien sous la forme d'un bail foncier. Sa durée doit d'abord être tranchée : le tableau indique 26 + 26 ans là où la brochure indique 25 + 25. La réservation vient en premier, puis un PPJB après nos vérifications préalables, et un bail notarié à la remise des clés. Le certificat de conformité (SLF) n'arrive qu'après la fin du chantier, et la licence de location vient ensuite.

Propriété et permis : Pandawa Hills · villa 1 chambre
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail26 + 26 ans sur la grille de prix, 25 + 25 dans la brochureLa durée doit nous venir du promoteur par écrit. Nous mesurons le temps restant à partir de la livraison et fixons le renouvellement au contrat.
ZonageZone rose, selon le promoteurTant qu'un extrait RDTR ne confirme pas le marquage rose du promoteur, nous considérons le zonage comme une question ouverte.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous obtiendrons le numéro du permis et un extrait avant l'acompte, dans le cadre du dossier de vérifications préalables du promoteur.
PromoteurLoyo & Bondar, entité juridique à confirmerPour cette villa, nous vérifions l'entité qui figure au contrat, le bail foncier et les projets déjà livrés par Loyo & Bondar.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxUne licence de location exige d'abord le SLF. Nous lions le paiement final à la réception du dossier de documents complet.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonFinitions et mobilier inclus, selon la brochureUne image de synthèse n'est pas un descriptif. Demandez la liste du mobilier et de l'électroménager, nous l'annexerons à votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Pandawa Hills · villa 1 chambre ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Pandawa Hills · villa 1 chambre : échéancier de paiement

  1. RéservationRéserve un studio ou une villa à votre nom. Le promoteur n'a pas encore fixé l'acompte.
  2. Premier versement30 % du prix, d'après la brochure du promoteur.
  3. Versements échelonnésSept paiements de 10 % chacun, sans intérêts sur 12 mois.
  4. Paiement intégralPayez tout d'avance et le promoteur déduit 5 %.

Ce plan suit la brochure du promoteur. Une fois les vérifications préalables terminées, le PPJB relie chaque versement à une étape du chantier.

Localisation

Emplacement : Kutuh · Ungasan

Depuis Kutuh, les plages de Pandawa, de Batu Barak et de Green Bowl sont à quelques minutes de route, et Melasti est proche aussi. L'occupation du secteur tourne autour de 46 %, et nous modélisons cette villa à environ Rp 2,7 M la nuit.

Pandawa Hills : séjour ouvert sur la terrasse dans une villa 3 chambres, image de synthèse du promoteur
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, près de la plage de Pandawa
  • Plage de Pandawa2 min, selon le promoteur
  • Plage de Batu Barak≈ 610 m
  • Plage de Green Bowl≈ 690 m
  • Hôtels et commerces5 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 11 km à vol d'oiseau

Les couples viennent de ce côté du Bukit pour les plages et le calme. Pour la plupart des dîners, il faut prendre la route : les restaurants se concentrent à Uluwatu et à Nusa Dua.

Kutuh · Ungasan · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

À proximité

Les environs

Dans un rayon de 1 km autour du bien

  • 5hôtels
  • 2lieux d'intérêt
  • 2restaurants
  • 1salle de sport
  • 1plage

Les lieux les plus proches

  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
  • The Akasea Villahotel · 451 m
  • Batu Barak Beachplage · 608 m
  • Wood Shackrestaurant · 662 m
  • Pura Batu Pagehlieu d'intérêt · 674 m
  • Green bowl beachlieu d'intérêt · 692 m
  • green ballsalle de sport · 713 m
  • Warung greenbowl Beachrestaurant · 729 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Pandawa Hills · villa 1 chambre

Que facture Rise Real Bali pour l'achat de la villa 1 chambre à Pandawa Hills ?

Vous ne nous payez rien : Loyo & Bondar prend en charge notre commission. Pour la villa 1 chambre, nous réunissons l'extrait du permis de construire et la grille de prix du jour, étudions le bail foncier et tranchons entre 26 + 26 et 25 + 25 ans. Le zonage passe par une vérification RDTR et l'entité du promoteur par une recherche de société, avant votre acompte et à nos frais.

Puis-je acheter cette villa en vivant à l'étranger ?

Oui. Un conseiller parcourt le site avec vous sur Zoom. Votre procuration permet au notaire de finaliser la signature, et notre équipe réceptionne les clés pour vous. Le chantier est en cours : les versements suivent donc des étapes que nous inspectons en personne, avec photos à l'appui. Le dernier versement part contre remise des documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Notre tarif pour cette villa est de Rp 2,7 M la nuit, d'après les données AirROI pour Pandawa, ajustées pour une villa 1 chambre. Nous modélisons 50, 60 et 70 % d'occupation sous gestion professionnelle et déduisons 40 % du chiffre d'affaires pour les charges. Dans le scénario central, cela donne un rendement net de 7,9 %. C'est un modèle : prenez-le pour une estimation, pas pour un revenu garanti.

Pourquoi l'annonce affiche-t-elle deux prix pour cette villa ?

Notre base d'annonces contient deux fiches pour la villa de 91 m². L'une indique Rp 4,42 Md, tiré de la grille de prix du promoteur. L'autre affiche Rp 2,21 Md, soit le prix du studio, rangé dans la mauvaise ligne. Cette fiche retient le chiffre de la grille. Nous le recontrôlerons sur une grille à jour et vous enverrons le document avant toute réservation.

Biens

Biens similaires

Voir tous les biens →