PANDAWA · ID RR-2903

Pandawa Hills: villa de un dormitorio y 91 m² en Kutuh, Pandawa

Una pareja tiene aquí una villa entera: 91 m² con un dormitorio, salón con cocina y terraza. Comparte la piscina, el restaurante y el cine de la azotea de Pandawa Hills, y la empresa de la promotora gestiona los alquileres. Según la lista de la promotora, el leasehold es de 26 + 26 años y el precio, Rp 4.420 millones.

Unidad de Pandawa Hills · unidades publicadas: 4

  • Leasehold de 26 + 26 años
  • En construcción
  • Restaurante en la azotea
  • 1dormitorio
  • 91 m²superficie de las villas según la lista
  • 1baño
  • 26+26años de leasehold según la lista
  • 4.º trim. 2026entrega según la lista (por confirmar)
  • 690 mhasta la playa de Green Bowl

Inmueble

Qué compras

Esta villa de un dormitorio y 91 m² está separada del bloque de estudios de Pandawa Hills, en Desa Kutuh, pero usa los mismos servicios. Los propietarios comparten la piscina, el cine y el restaurante de la azotea, además de la gestora propia de la promotora.

Noventa y un metros para un solo dormitorio encajan con una pareja: una zona de estar amplia con cocina, más una terraza. En el sur del Bukit, una villa así no compite con los estudios. Compite con las villas de dos dormitorios de los complejos cercanos, y gana en precio de entrada.

Precio en la lista de la promotora: Rp 4.420 millones. Según la promotora, el suelo está marcado como zona rosa. El plazo del leasehold es de 26 + 26 años en un documento y de 25 + 25 en el otro, y pedimos a la promotora que confirme por escrito cuál vale. La entrega figura en el cuarto trimestre de 2026. La obra está en fase de estructura, así que estamos confirmando la fecha y ajustando los pagos a las fases.

Promotora: Loyo & Bondar. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Pandawa Hills · villa de 1 dormitorio: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad de esta unidad. Abajo van las cuentas de la villa: Rp 2,7 millones por noche en Pandawa para un dormitorio, descontando la parte de la gestora, impuestos, desgaste y mantenimiento. Nuestros escenarios de ocupación empiezan más bajos de lo habitual, porque la zona ronda de media el 46 %.

Bruta 13,1 %≈ Rp 581 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 2,7 millones por noche Neta 7,9 %≈ Rp 349 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 581 millones13,1 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 105 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 58,1 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 69,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 349 millones7,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,7 años
Escenarios de ocupación: Pandawa Hills · villa de 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 485 millonesRp 194 millonesRp 291 millones6,6%15,2 años
60%baseRp 581 millonesRp 233 millonesRp 349 millones7,9%12,7 años
70%optimistaRp 678 millonesRp 271 millonesRp 407 millones9,2%10,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Pandawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Pandawa en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Neat House · villa de 2 dormitorios: 9,6 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 7,5 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold del suelo, y antes hay que cerrar su duración: la lista imprime 26 + 26 años y el folleto, 25 + 25. Primero la reserva, después un PPJB tras nuestra revisión legal y un leasehold ante notario en la entrega de llaves. El SLF solo llega cuando termina la obra, y la licencia de alquiler turístico (NIB), después.

Derecho y licencias de Pandawa Hills · villa de 1 dormitorio
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho26 + 26 años en la lista, 25 + 25 en el folletoEl plazo tiene que llegar por escrito de la promotora. Medimos lo que queda desde la entrega y fijamos la renovación en el contrato.
ZonificaciónZona rosa, según la promotoraHasta que un extracto del RDTR confirme la zona rosa que marca la promotora, damos la zona por abierta.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarConseguiremos el número y el extracto de la licencia antes de la reserva, dentro del expediente de revisión legal de la promotora.
PromotoraLoyo & Bondar, sociedad por confirmarEn esta villa comprobamos la sociedad del contrato, el leasehold del suelo y los proyectos terminados de Loyo & Bondar.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraLa licencia de alquiler turístico necesita antes el SLF. Ligamos el pago final a recibir la documentación completa.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAcabados y muebles incluidos, según el folletoLos renders no son una especificación. Pide la lista de muebles y electrodomésticos y la adjuntamos a tu contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Pandawa Hills · villa de 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Pandawa Hills · villa de 1 dormitorio

  1. ReservaLa reserva bloquea la villa a tu nombre. La promotora aún no ha fijado el importe.
  2. Primer pagoEl 30 % del precio, según el folleto de la promotora.
  3. Pagos por fasesSiete pagos del 10 % cada uno, sin intereses, a lo largo de 12 meses.
  4. Pago al contadoSi pagas todo por adelantado, la promotora descuenta un 5 %.

Este plan sigue el folleto de la promotora. Cuando termina la revisión legal, el PPJB ata cada cuota a un hito de obra.

Ubicación

Dónde está: Kutuh · Ungasan

Desde Kutuh estás a un rato en moto de las playas de Pandawa, Batu Barak y Green Bowl, con Melasti también cerca. La ocupación de la zona ronda el 46 %, y calculamos esta villa en unos Rp 2,7 millones por noche.

Pandawa Hills: salón abierto junto a la terraza en una villa de 3 dormitorios, render de la promotora
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, junto a la playa de Pandawa
  • Playa de Pandawa2 min, según la promotora
  • Playa de Batu Barak≈ 610 m
  • Playa de Green Bowl≈ 690 m
  • Hoteles y tiendas5 min, según la promotora
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 11 km en línea recta

Las parejas vienen a este lado del Bukit por las playas y la calma. Para cenar casi siempre toca coger el coche, porque los restaurantes se concentran en Uluwatu y Nusa Dua.

Kutuh · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5hoteles
  • 2lugares de interés
  • 2restaurantes
  • 1gimnasio
  • 1playa

Lo más cercano

  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
  • The Akasea Villahotel · 451 m
  • Batu Barak Beachplaya · 608 m
  • Wood Shackrestaurante · 662 m
  • Pura Batu Pagehlugar de interés · 674 m
  • Green bowl beachlugar de interés · 692 m
  • green ballgimnasio · 713 m
  • Warung greenbowl Beachrestaurante · 729 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Pandawa Hills · villa de 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 1 dormitorio en Pandawa Hills?

No nos pagas nada, porque Loyo & Bondar cubre nuestra comisión. Para la villa de 1 dormitorio reunimos el extracto de la licencia de obra y la lista de precios de hoy, estudiamos el leasehold del suelo y aclaramos si vale 26 + 26 o 25 + 25. La zona pasa por el RDTR y la sociedad de la promotora por una búsqueda registral, antes de tu reserva y a nuestra costa.

¿Puedo comprar esta villa viviendo en el extranjero?

Sí. Un asesor recorre la obra contigo por Zoom. Firmas ante notario mediante un poder, y nuestro equipo recibe las llaves por ti. Está en construcción, así que las cuotas siguen fases que revisamos en persona, con fotos que te mandamos. La última cuota sale contra los documentos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Nuestra tarifa para esta villa es de Rp 2,7 millones por noche, con datos de AirROI para Pandawa ajustados a una villa de un dormitorio. Modelamos un 50, 60 y 70 % de ocupación con gestión profesional y restamos el 40 % de la facturación en gastos. En el escenario base sale una rentabilidad neta del 7,9 %. Es un modelo, así que tómalo como una estimación y no como un ingreso seguro.

¿Por qué el anuncio muestra dos precios para esta villa?

Nuestra base de anuncios tiene dos registros para la villa de 91 m². Uno lleva Rp 4.420 millones, de la lista de precios de la promotora. El otro muestra Rp 2.210 millones, que es el precio del estudio metido en la fila equivocada. Esta ficha usa la cifra de la lista. La volveremos a cotejar con una lista actual y te mandaremos el documento antes de cualquier reserva.

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