PANDAWA
desde Rp 2.210 millones/ 26 + 26 años
Pandawa Hills
Pandawa · Complejo de apartamentos y villas
- Estudio–3 dormitorios
- 35–205 m²
- leasehold 26+26
Ver detalles
PANDAWA · ID RR-2896
Pandawa Hills: estudio de 35 m² con vista al océano en Kutuh, Pandawa
En Pandawa Hills solo la tercera y la cuarta planta tienen vista al océano, y este estudio de 35 m² está en una de ellas. Tienes además la piscina común y un restaurante y un cine en la azotea. La lista de precios de la promotora indica un leasehold de 26 + 26 años, y el precio es de Rp 2.480 millones.
Unidad de Pandawa Hills · unidades publicadas: 4
- Leasehold de 26 + 26 años
- En construcción
- Restaurante en la azotea
- Estudiozona de estar y cocina en una sola estancia
- 35 m²superficie habitable sin balcón
- 3–4planta, vista al océano
- 26+26años de leasehold según la lista
- 4.º trim. 2026entrega según la lista (por confirmar)
- 690 mhasta la playa de Green Bowl
Inmueble
Qué compras
Este estudio de 35 m² mira al océano desde la tercera o la cuarta planta del bloque de Pandawa Hills, en Desa Kutuh. La promotora reserva las unidades con vistas a esas dos plantas porque más abajo los edificios vecinos tapan la visual. En la azotea, un restaurante y un cine miran al mar.
La superficie es la misma que la del estudio estándar. Lo que cambia es la altura, la vista y un sobreprecio de Rp 266 millones. En el alquiler por noches, ese sobreprecio suele recuperarse antes que unos metros extra. Una vista al océano en la primera foto del anuncio sube tanto la tarifa como la proporción de gente que reserva.
La promotora marca el suelo como zona rosa. El leasehold figura como 26 + 26 años en la lista y como 25 + 25 en el folleto, algo que estamos aclarando. Precio según la lista: Rp 2.480 millones. La lista fija la entrega en el cuarto trimestre de 2026, pero hoy la obra solo tiene la estructura, así que la fecha sigue en nuestra lista por confirmar y cada pago va ligado a una fase.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Pandawa Hills · estudio con vista al océano: bruta y neta
La promotora no publica rentabilidad de esta unidad. Abajo van las cuentas con vista al océano: Rp 1,4 millones por noche en Pandawa, después de gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. La ocupación es prudente porque la zona ronda el 46 %.
Bruta 12,5 %≈ Rp 310 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,4 millones por noche
Neta 7,5 %≈ Rp 186 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 310 millones12,5 % del precio · Rp 1,4 millones por noche, ocupación del 60 %
- GestoraRp 55,8 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 31,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 37,2 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 186 millones7,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 50%prudente | Rp 258 millones | Rp 103 millones | Rp 155 millones | 6,3% | 16,0 años |
| 60%base | Rp 310 millones | Rp 124 millones | Rp 186 millones | 7,5% | 13,3 años |
| 70%optimista | Rp 362 millones | Rp 145 millones | Rp 217 millones | 8,8% | 11,4 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 1,4 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Pandawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Pandawa en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Neat House · villa de 2 dormitorios: 9,6 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · villa de 1 dormitorio: 7,9 % neto con un 60 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Compras un leasehold cuyo plazo aún hay que cerrar entre la lista de precios (26 + 26 años) y el folleto (25 + 25). Tras la reserva y nuestras comprobaciones firmas un PPJB, y el notario redacta el leasehold cuando la promotora entrega el edificio. El final de obra desbloquea el SLF, y detrás va la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 26 + 26 años en la lista, 25 + 25 en el folletoDos documentos dan dos plazos. Queremos una sola cifra firmada por la promotora, con la renovación escrita en el contrato. |
| Zonificación | Zona rosa, según la promotoraEl rosa del plano de la promotora necesita detrás el mapa oficial del RDTR, y lo comprobamos antes de cualquier reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarEsperamos el número y el extracto de la licencia, que pedimos junto con el paquete completo de documentos de la promotora. |
| Promotora | Loyo & Bondar, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que contrata, el leasehold del suelo y lo que la promotora ha entregado antes. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraSin SLF, la regencia no concede licencia de alquiler turístico. Tu última cuota solo vence contra esos documentos. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el estudio tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Acabados y muebles incluidos, según el folletoEl render con vista al océano enseña decoración, no un inventario. La lista real de muebles pasa a ser un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Pandawa Hills · estudio con vista al océano?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Pandawa Hills · estudio con vista al océano
- ReservaLa reserva bloquea el estudio a tu nombre. La promotora aún no ha fijado el importe.
- Primer pagoEl 30 % del precio, según el folleto de la promotora.
- Pagos por fasesSiete pagos del 10 % cada uno, sin intereses, a lo largo de 12 meses.
- Pago al contadoSi pagas todo por adelantado, la promotora descuenta un 5 %.
El calendario lo hemos sacado del folleto. La relación fase a fase entra en tu PPJB después de la revisión legal.
Ubicación
Dónde está: Kutuh · Ungasan
En el Bukit la altura se paga sola: desde las plantas altas de Kutuh se ve la costa caliza hasta el mar abierto. Las noches alrededor de Pandawa se reservan de media al 46 % en toda la zona, y nuestro modelo da a este estudio unos Rp 1,4 millones por noche.
- Playa de Pandawa2 min, según la promotora
- Playa de Batu Barak≈ 610 m
- Playa de Green Bowl≈ 690 m
- Hoteles y tiendas5 min, según la promotora
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 11 km en línea recta
Las unidades con vistas se venden por la foto del anuncio. Eso sí, Kutuh es tranquilo por la noche, así que los huéspedes salen en coche a cenar.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 5hoteles
- 2lugares de interés
- 2restaurantes
- 1gimnasio
- 1playa
Lo más cercano
- Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
- The Akasea Villahotel · 451 m
- Batu Barak Beachplaya · 608 m
- Wood Shackrestaurante · 662 m
- Pura Batu Pagehlugar de interés · 674 m
- Green bowl beachlugar de interés · 692 m
- green ballgimnasio · 713 m
- Warung greenbowl Beachrestaurante · 729 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Pandawa Hills · estudio con vista al océano
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro un estudio con vista al océano en Pandawa Hills?
Nada. Se aplica la lista de precios de la promotora, y la comisión la paga ella. En esta unidad pedimos el extracto del PBG, una lista de precios al día y un plano que muestre hacia dónde dan las ventanas. Leemos el leasehold del suelo, aclaramos qué plazo vale, cotejamos la zona con el RDTR y comprobamos la sociedad. Recibes un informe escrito antes de cualquier reserva, sin coste.
¿Puedo comprar este estudio sin viajar a Bali?
Sí. Te enseñamos la parcela y los renders por Zoom, y firmas ante notario mediante un poder. La obra está en marcha, así que ligamos cada cuota a una fase terminada, visitamos la obra y te mandamos fotos. Tu último pago va contra los documentos, y no pagas reserva hasta que los papeles pasen nuestra revisión.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa de Rp 1,4 millones por noche sale de datos de AirROI para Pandawa, ajustados a un estudio con vista al océano. Calculamos tres escenarios de ocupación, 50, 60 y 70 %, para una unidad con gestión profesional y restamos el 40 % de la facturación como gastos. El escenario base da una rentabilidad neta del 7,5 %. Es una estimación de nuestro modelo, no una rentabilidad prometida.
¿La vista al océano queda asegurada en el contrato?
La lista de precios de la promotora recoge las unidades con vistas en una línea aparte y a un precio más alto, pero queremos la vista escrita en el contrato, no solo en el folleto. Antes de una reserva pedimos un plano con la orientación de las ventanas y comprobamos si alguien podría construir más adelante en el terreno de delante del bloque.
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