PANDAWA · ID RR-2337

Pandawa Hills: estudios de 35–43 m² y villas de 1 a 3 dormitorios en Kutuh, Pandawa

Loyo & Bondar construye un complejo mixto en Kutuh, a dos minutos en coche de la playa de Pandawa según sus cuentas. Un bloque de cuatro plantas con estudios de 35–43 m² rodea una piscina común, y al lado hay villas de uno, dos y tres dormitorios. La lista de precios indica leasehold de 26 + 26 años y precios desde Rp 2.210 millones.

  • Leasehold de 26 + 26 años
  • En construcción
  • Restaurante en la azotea
  • Estudio–3dormitorios: estudios y villas
  • 35–43 m²superficie del estudio sin balcón
  • 91–205 m²superficie de las villas según la lista
  • 26+26años de leasehold según la lista
  • 4.º trim. 2026entrega según la lista (por confirmar)

Inmueble

Qué compras

La parcela está en el pueblo de Kutuh, al sur del Bukit, a dos minutos de la playa de Pandawa y a cinco de hoteles y tiendas, en los dos casos según la promotora. Comparten parcela dos formatos: un edificio de estudios de cuatro plantas alrededor de una piscina común y villas independientes de uno, dos o tres dormitorios. En la cubierta del bloque de estudios, la promotora proyecta un restaurante y un cine frente al océano.

Los estudios tienen 35–43 m² de superficie habitable, balcón aparte. Las vistas al océano empiezan en la tercera y cuarta planta, y esas unidades cuestan más. Las villas, según la lista, miden 91 m² la de 1 dormitorio, 126 m² la de 2 y 205 m² la de 3. El folleto incluye acabados y muebles en el precio. Una gestora propia lleva los alquileres, y para un propietario que vive fuera eso pesa más que unos metros extra.

Según la promotora, la parcela está en zona rosa, y un extracto del RDTR lo confirmará o corregirá. Plazo en la lista de precios: 26 + 26 años. El folleto imprime 25 + 25, así que queremos una sola cifra firmada. Precios de la lista: estudio Rp 2.210 millones, estudio con vista al océano Rp 2.480 millones, villa de 1 dormitorio Rp 4.420 millones, de 2 Rp 5.310 millones y de 3 Rp 7.260 millones. Aún estamos confirmando unidades libres, la sociedad y las licencias.

Promotora: Loyo & Bondar. Sus proyectos y condiciones

Lista de precios de la promotora

Pandawa Hills: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Estudio, plantas 1–235–43 m²estudioRp 2.210 millonescon cálculo →
Estudio, plantas 3–435–41 m²estudioRp 2.210 millonescon cálculo →
Estudio con vista al océano, plantas 3–435 m²estudioRp 2.480 millonescon cálculo →
Villa de 1 dormitorio91 m²1Rp 4.420 millonescon cálculo →
Villa de 2 dormitorios126 m²2Rp 5.310 millonescon cálculo →
Villa de 3 dormitorios205 m²3Rp 7.260 millonesa consultar

Las cifras de esta tabla salen de la lista de precios de la promotora, pestañas de apartamentos y villas. Las superficies de los estudios cuentan solo el interior; los balcones se suman aparte. Las unidades libres llevan un color en la lista, y volvemos a comprobar la disponibilidad antes de cada visita.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold, y el punto abierto es su duración: 26 + 26 años en la lista frente a 25 + 25 en el folleto. Las dos cifras necesitan una única respuesta firmada de Loyo & Bondar antes de que pongas dinero. La reserva lleva al PPJB, y el leasehold ante notario llega cuando la promotora entrega. El certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) vienen después de la obra.

Derecho y licencias de Pandawa Hills
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho26 + 26 años en la lista, 25 + 25 en el folletoNecesitamos el plazo por escrito de la promotora. Lo que quede se cuenta desde la entrega, y la prórroga entra en el contrato.
ZonificaciónZona rosa, según la promotoraUn color en una lista de precios no es un documento. Un extracto del RDTR lo resuelve antes de la reserva.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos el número y una copia antes de la reserva, con el resto del paquete de revisión legal de la promotora.
PromotoraLoyo & Bondar, sociedad por confirmarComprobamos la sociedad, el leasehold del suelo y los proyectos que Loyo & Bondar ya ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico. Ligamos el último pago a la documentación.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAcabados y muebles incluidos, según el folletoLos renders enseñan un ambiente, no una memoria de calidades. La lista de muebles y electrodomésticos va al contrato como anexo.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Condiciones

Calendario de pagos de Pandawa Hills

  1. ReservaLa reserva bloquea un estudio o una villa a tu nombre. La promotora aún no ha fijado el importe.
  2. Primer pagoEl 30 % del precio, según el folleto de la promotora.
  3. Pagos por fasesSiete pagos del 10 % cada uno, sin intereses, a lo largo de 12 meses.
  4. Pago al contadoSi pagas todo por adelantado, la promotora descuenta un 5 %.

El calendario sale del folleto de la promotora. Tras nuestras comprobaciones, escribimos en el PPJB pagos ligados a fases de obra.

Ubicación

Dónde está: Kutuh · Ungasan

Kutuh está al sur del Bukit, entre Ungasan y Nusa Dua, con las playas de Pandawa, Melasti y Green Bowl cerca. Sopla el viento, las vistas al océano son amplias, y para un café o la compra vas en moto hacia Uluwatu o Nusa Dua.

Pandawa Hills: tumbonas y sombrillas junto a la piscina, render de la promotora
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, junto a la playa de Pandawa
  • Playa de Pandawa2 min, según la promotora
  • Playa de Batu Barak≈ 610 m
  • Playa de Green Bowl≈ 690 m
  • Hoteles y tiendas5 min, según la promotora
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 11 km en línea recta

Kutuh atrae compradores por la playa de Pandawa y el sur del Bukit sin prisas. A cambio, los recados diarios llevan más tiempo aquí que en Uluwatu.

Kutuh · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5hoteles
  • 2lugares de interés
  • 2restaurantes
  • 1gimnasio
  • 1playa

Lo más cercano

  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
  • The Akasea Villahotel · 451 m
  • Batu Barak Beachplaya · 608 m
  • Wood Shackrestaurante · 662 m
  • Pura Batu Pagehlugar de interés · 674 m
  • Green bowl beachlugar de interés · 692 m
  • green ballgimnasio · 713 m
  • Warung greenbowl Beachrestaurante · 729 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Pandawa Hills

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Pandawa Hills?

A ti, como comprador, nada. Los precios siguen la lista de Loyo & Bondar, y nuestra comisión la paga el vendedor. A nuestra costa y antes de cualquier reserva, revisamos el suelo, el leasehold y las licencias, y dejamos por escrito lo que sigue abierto. En ese trabajo entran también elegir la unidad y negociar el calendario de pagos con la promotora.

¿Puedo comprar en Pandawa Hills sin volar a Bali?

Sí. Un asesor te enseña la parcela y los renders por Zoom, y Loyo & Bondar tiene recorridos 3D de los estudios, la azotea y los tres tipos de villa. Los documentos los revisamos nosotros. Firmas ante notario mediante un poder. Los pagos siguen fases de obra, no fechas del calendario, y en la entrega revisamos los acabados contra la especificación.

¿Qué derecho tienen los compradores de Pandawa Hills y por cuánto tiempo?

Leasehold, un arrendamiento del suelo a largo plazo, porque la plena propiedad (Hak Milik) no está abierta a extranjeros. La lista de precios de la promotora indica 26 + 26 años, mientras que el folleto dice 25 + 25. La zona rosa es la lectura que hace la promotora de la parcela. Antes de una reserva queremos el plazo por escrito, un extracto del RDTR que confirme la zona y la prórroga detallada en el contrato.

¿Cuánto cuestan las unidades de Pandawa Hills y cuándo se entregan?

En la lista de precios, un estudio de 35–43 m² cuesta Rp 2.210 millones y uno con vista al océano, Rp 2.480 millones. Las villas van de Rp 4.420 millones la de 1 dormitorio y 91 m² a Rp 5.310 millones la de 2 y Rp 7.260 millones la de 3 dormitorios y 205 m². La lista indica entrega en el cuarto trimestre de 2026, una fecha que aún estamos confirmando con Loyo & Bondar.

¿Hay plan de pagos en Pandawa Hills?

Sí, según el folleto de la promotora. Pagas un 30 % de entrada y después siete pagos del 10 % sin intereses a lo largo de 12 meses. Pagar todo el precio de una vez da un 5 % de descuento. El folleto también dice que los acabados y los muebles van con la unidad. En el contrato añadimos pagos ligados a fases de obra y una penalización por retraso en la entrega.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Los materiales de la promotora no traen cifra de rentabilidad, y la página del proyecto tampoco la muestra. Modelamos cada unidad por separado: una tarifa por noche de AirROI para Pandawa ajustada al tipo de unidad, la ocupación de un alquiler con gestión profesional y gastos del 40 % de la facturación. Los modelos están en las páginas de cada unidad. Tómalos como estimaciones, no como ingresos asegurados.

Unidades de este proyecto

4 unidades con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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