PANDAWA
desde Rp 2.210 millones/ 26 + 26 años
Pandawa Hills
Pandawa · Complejo de apartamentos y villas
- Estudio–3 dormitorios
- 35–205 m²
- leasehold 26+26
Ver detalles
PANDAWA · ID RR-2889
Pandawa Hills: estudio de 35 m² en Kutuh, Pandawa
La entrada más barata de Pandawa Hills compra 35 m² habitables más balcón en el bloque de estudios de cuatro plantas, con piscina común abajo y restaurante y cine en la azotea. Los alquileres los gestiona la empresa propia de la promotora. Según la lista, es un leasehold de 26 + 26 años por Rp 2.210 millones.
Unidad de Pandawa Hills · unidades publicadas: 4
- Leasehold de 26 + 26 años
- En construcción
- Restaurante en la azotea
- Estudiozona de estar y cocina en una sola estancia
- 35 m²superficie habitable sin balcón
- 1baño
- 26+26años de leasehold según la lista
- 4.º trim. 2026entrega según la lista (por confirmar)
- 690 mhasta la playa de Green Bowl
Inmueble
Qué compras
Tu unidad es un estudio de 35 m² en el edificio de cuatro plantas de Pandawa Hills, en Desa Kutuh. El bloque rodea una piscina común. Arriba, la promotora proyecta un restaurante y un cine frente al océano. La playa de Pandawa está a dos minutos según la promotora, y Green Bowl queda a unos 690 m.
Una sola estancia reúne cama, cocina y zona de estar, con baño aparte y un balcón además de los 35 m². El folleto incluye acabados y muebles en el precio. Para un propietario que vive fuera, la gestora propia cuenta más que unos metros extra, porque no tendrás que contratar a nadie de fuera.
La lista de precios pone esta distribución en Rp 2.210 millones. Los estudios de la primera a la cuarta planta comparten ese precio, sin vistas prometidas. La promotora sitúa el suelo en zona rosa, y la lista da el leasehold como 26 + 26 años donde el folleto dice 25 + 25. La entrega figura en el cuarto trimestre de 2026. El edificio aún está en estructura, así que estamos confirmando la fecha y ligando los pagos a fases.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Pandawa Hills · estudio de 35 m²: bruta y neta
La promotora no publica rentabilidad de esta unidad. Abajo van las cuentas del estudio: Rp 1,2 millones por noche reservada en Pandawa, menos los gastos de explotación. Mantenemos bajos los escenarios de ocupación porque la zona ronda de media el 46 %.
Bruta 11,9 %≈ Rp 262 millones al año con una ocupación del 58 % y Rp 1,2 millones por noche
Neta 10,0 %≈ Rp 220 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 262 millones11,9 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 58 %
- Gastos operativosRp 42,0 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 220 millones10,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 48%prudente | Rp 217 millones | Rp 34,7 millones | Rp 182 millones | 8,2% | 12,1 años |
| 58%base | Rp 262 millones | Rp 42,0 millones | Rp 220 millones | 10,0% | 10,0 años |
| 68%optimista | Rp 308 millones | Rp 49,2 millones | Rp 258 millones | 11,7% | 8,6 años |
El escenario base es un 58 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 48 %, y el fuerte, un 68 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 48 %; base, con un 58 %, y optimista, con un 68 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Neat House · villa de 2 dormitorios: 10,1 % neto con un 45 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 9,6 % neto con un 55 % de ocupación; Pandawa Hills · villa de 1 dormitorio: 9,9 % neto con un 54 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Comprar un estudio aquí es firmar un leasehold cuya duración aún necesita una respuesta: la lista dice 26 + 26 años y el folleto, 25 + 25. Reservas, firmas un PPJB cuando cierran nuestras comprobaciones y recibes el leasehold ante notario cuando cambian de manos las llaves. Al terminar la obra llega el SLF de la regencia, y la licencia de alquiler turístico (NIB) tiene que esperarlo.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 26 + 26 años en la lista, 25 + 25 en el folletoLa promotora tiene que confirmar el plazo por escrito. Contamos los años restantes desde la entrega y ponemos la renovación en el PPJB. |
| Zonificación | Zona rosa, según la promotoraLa zona rosa que marca la promotora necesita una comprobación oficial. Sacamos el extracto del RDTR antes de que pagues. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarAún no hay número de licencia. Llega con el paquete de documentos de la promotora, que pedimos antes de cualquier reserva. |
| Promotora | Loyo & Bondar, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que firma tu contrato, su leasehold del suelo y sus edificios terminados. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraLa regencia concede el SLF cuando termina la obra, y la licencia de alquiler turístico depende de él. Tu última cuota espera a los dos. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el estudio tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Acabados y muebles incluidos, según el folletoUn render amueblado no es una especificación. Pedimos la lista detallada y la adjuntamos a tu contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Pandawa Hills · estudio de 35 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Pandawa Hills · estudio de 35 m²
- ReservaLa reserva bloquea el estudio a tu nombre. La promotora aún no ha fijado el importe.
- Primer pagoEl 30 % del precio, según el folleto de la promotora.
- Pagos por fasesSiete pagos del 10 % cada uno, sin intereses, a lo largo de 12 meses.
- Pago al contadoSi pagas todo por adelantado, la promotora descuenta un 5 %.
Estas condiciones salen del folleto. Cuando termina la revisión legal, el PPJB ata cada cuota a un hito de obra.
Ubicación
Dónde está: Kutuh · Ungasan
Alrededor de Kutuh, el sur del Bukit pone tres playas a un rato en moto: Pandawa, Melasti y Green Bowl. Los alquileres de corta estancia de la zona llenan alrededor del 46 % de las noches, y calculamos un estudio aquí en unos Rp 1,2 millones por noche.
- Playa de Pandawa2 min, según la promotora
- Playa de Batu Barak≈ 610 m
- Playa de Green Bowl≈ 690 m
- Hoteles y tiendas5 min, según la promotora
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 11 km en línea recta
Quien compra un estudio aquí cambia la vida nocturna por tranquilidad. Cenar fuera suele significar ir en moto hacia Uluwatu o Nusa Dua.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 5hoteles
- 2lugares de interés
- 2restaurantes
- 1gimnasio
- 1playa
Lo más cercano
- Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
- The Akasea Villahotel · 451 m
- Batu Barak Beachplaya · 608 m
- Wood Shackrestaurante · 662 m
- Pura Batu Pagehlugar de interés · 674 m
- Green bowl beachlugar de interés · 692 m
- green ballgimnasio · 713 m
- Warung greenbowl Beachrestaurante · 729 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Pandawa Hills · estudio de 35 m²
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro este estudio?
Nada. Loyo & Bondar paga nuestros honorarios, y tú pagas el precio de lista. En este estudio, nuestras comprobaciones previas a la reserva cubren el extracto del PBG, una lista de precios al día, el leasehold del suelo y la duda entre 26 + 26 y 25 + 25. También cotejamos la zona con el RDTR y buscamos la sociedad de la promotora, todo a nuestra costa.
¿Puedo comprar un estudio de Pandawa Hills a distancia?
Sí. Zoom sustituye a la visita, firmas ante notario mediante un poder y nuestro equipo se encarga de la entrega. Con el bloque todavía subiendo, cada cuota sigue a una fase que hemos revisado en persona y fotografiado para ti. La última la liberamos contra la documentación completa. Tu reserva espera hasta que los papeles pasen la revisión.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Un estudio en Pandawa sale en Rp 1,2 millones por noche reservada, con inmuebles comparables ajustados por tipo y tamaño. Para una unidad con gestión profesional probamos tres niveles de ocupación, 48, 58 y 68 %, con el 16 % de la facturación para gastos de explotación. El escenario del 58 % deja un 10,0 % neto al año. Es nuestra estimación y no asegura ingresos.
¿En qué se diferencia este estudio del estudio con vista al océano?
En la planta y las vistas. Estas unidades estándar están entre la primera y la cuarta planta, sin vistas prometidas. Los estudios con vista al océano ocupan la tercera y la cuarta planta y cuestan Rp 2.480 millones frente a los Rp 2.210 millones de aquí. Los dos miden 35 m². Las unidades libres aparecen por colores en la lista de precios, así que confirmamos cuáles quedan antes de reservar una visita.
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