PANDAWA · ID RR-2889

Pandawa Hills: studio 35 m² w Kutuh, Pandawa

Bilet wejściowy do Pandawa Hills kupuje 35 m² powierzchni mieszkalnej plus balkon w czteropiętrowym bloku studiów, ze wspólnym basenem na dole i restauracją oraz kinem na dachu. Najmem zajmuje się własna spółka dewelopera. Według cennika dostajesz leasehold na 26 + 26 lat i płacisz Rp 2,21 mld.

Lokal w projekcie Pandawa Hills · lokale w katalogu: 4

  • Leasehold 26 + 26 lat
  • W budowie
  • Restauracja na dachu
  • Studiostrefa dzienna i kuchnia w jednym pokoju
  • 35 m²powierzchnia mieszkalna bez balkonu
  • 1łazienka
  • 26+26lata leasehold według cennika
  • IV kw. 2026odbiór według cennika (do potwierdzenia)
  • 690 mdo plaży Green Bowl

Nieruchomość

Co kupujesz

Twój lokal to studio 35 m² w czteropiętrowym budynku Pandawa Hills, Desa Kutuh. Blok otacza wspólny basen. Na górze deweloper planuje restaurację i kino z widokiem na ocean. Plaża Pandawa jest dwie minuty stąd według dewelopera, a Green Bowl ok. 690 m dalej.

Jeden pokój mieści łóżko, kuchnię i strefę wypoczynkową, do tego osobna łazienka i balkon poza tymi 35 m². Broszura wlicza wykończenie i meble w cenę. Dla właściciela mieszkającego za granicą wewnętrzna spółka zarządzająca liczy się bardziej niż dodatkowe metry, bo nie musisz zatrudniać zewnętrznego zarządcy.

Cennik podaje ten układ na Rp 2,21 mld. Studia na piętrach od pierwszego do czwartego dzielą tę cenę, bez obiecanego widoku. Deweloper umieszcza działkę w strefie różowej, a cennik podaje leasehold 26 + 26 lat, podczas gdy broszura mówi 25 + 25. Odbiór pokazany jest na czwarty kwartał 2026 r. Budynek to wciąż surowy stan, więc potwierdzamy datę i wiążemy płatności z etapami.

Deweloper: Loyo & Bondar. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Pandawa Hills · Studio 35 m²: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla tego lokalu. Poniżej nasze wyliczenie dla studia: Rp 1,2 mln za zarezerwowaną dobę w Pandawa, minus opłata za zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie. Warianty obłożenia trzymamy nisko, bo dzielnica notuje średnio ok. 46%.

Brutto 11,9%≈ Rp 262 mln rocznie przy obłożeniu 58% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 10,0%≈ Rp 220 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,0 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 262 mln11,9% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 58%
  • Koszty operacyjneRp 42,0 mln16% przychodu
  • Zostaje nettoRp 220 mln10,0% ceny · okres zwrotu ≈ 10,0 lat
Scenariusze obłożenia: Pandawa Hills · Studio 35 m²
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 16%Netto% cenyOkres zwrotu
48%ostrożnyRp 217 mlnRp 34,7 mlnRp 182 mln8,2%12,1 lat
58%bazowyRp 262 mlnRp 42,0 mlnRp 220 mln10,0%10,0 lat
68%optymistycznyRp 308 mlnRp 49,2 mlnRp 258 mln11,7%8,6 lat

Wariant bazowy to 58% obłożenia przy profesjonalnym zarządzaniu; ostrożny — 48%, mocny — 68%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: na podstawie porównywalnych obiektów w okolicy z profesjonalnym zarządzaniem, z korektą o typ, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 48%, bazowy 58% i optymistyczny 68%.
Koszty
16% przychodu: koszty operacyjne obiektu.
Porównywalne oferty
Neat House · willa z 2 sypialniami: 10,1% netto przy obłożeniu 45%; Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean: 9,6% netto przy obłożeniu 55%; Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią: 9,9% netto przy obłożeniu 54%.
Raporty i dane
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Zakup studia oznacza podpisanie leasehold, którego długość wciąż wymaga jednej odpowiedzi: cennik mówi 26 + 26 lat, broszura 25 + 25. Rezerwujesz, podpisujesz PPJB po zamknięciu naszych sprawdzeń i dostajesz notarialny leasehold przy przekazaniu kluczy. Ukończenie przynosi SLF od regencji, a licencja na najem musi na niego poczekać.

Prawo i pozwolenia: Pandawa Hills · Studio 35 m²
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold26 + 26 lat w cenniku, 25 + 25 w broszurzeDeweloper musi potwierdzić okres na piśmie. Pozostałe lata liczymy od odbioru i wpisujemy przedłużenie do PPJB.
Strefa (RDTR)Różowa strefa, według deweloperaRóżowe oznaczenie dewelopera wymaga oficjalnego potwierdzenia. Pobieramy wypis z RDTR, zanim zapłacisz.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNumeru pozwolenia jeszcze nie ma. Przychodzi z pakietem dokumentów dewelopera, o który prosimy przed jakąkolwiek wpłatą.
DeweloperLoyo & Bondar, podmiot prawny do potwierdzeniaNasze sprawdzenie obejmuje spółkę podpisującą Twoją umowę, jej dzierżawę gruntu i ukończone budynki.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyRegencja wydaje SLF po zakończeniu budowy, a od niego zależy licencja na najem. Twoja ostatnia rata czeka na oba.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórWykończenie i meble w cenie, według broszuryUmeblowana wizualizacja to nie specyfikacja. Prosimy o szczegółową listę i dołączamy ją do Twojej umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Pandawa Hills · Studio 35 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Pandawa Hills · Studio 35 m²

  1. RezerwacjaRezerwuje studio lub willę na Twoje nazwisko. Deweloper nie ustalił jeszcze opłaty rezerwacyjnej.
  2. Pierwsza wpłata30% ceny, według broszury dewelopera.
  3. RatySiedem wpłat po 10%, bezodsetkowo przez 12 miesięcy.
  4. Płatność jednorazowaPłacisz całość z góry, a deweloper daje 5% rabatu.

Te warunki pochodzą z broszury. Po zakończeniu due diligence PPJB wiąże każdą ratę z etapem budowy.

Położenie

Położenie: Kutuh · Ungasan

Wokół Kutuh południowy Bukit mieści trzy plaże w krótkiej odległości: Pandawa, Melasti i Green Bowl. Krótkoterminowe oferty w okolicy wypełniają ok. 46% nocy, a studio tutaj szacujemy na ok. Rp 1,2 mln za dobę.

Pandawa Hills: studio ze strefą dzienną, łóżkiem i szafą w jednym pokoju, wizualizacja dewelopera
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, blisko plaży Pandawa
  • Plaża Pandawa2 min według dewelopera
  • Plaża Batu Barak≈ 610 m
  • Plaża Green Bowl≈ 690 m
  • Hotele i sklepy5 min według dewelopera
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 11 km w linii prostej

Kupujący studia zamieniają tu nocne życie na ciszę. Kolacja to zwykle przejazd skuterem w stronę Uluwatu albo Nusa Dua.

Kutuh · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5hotele
  • 2atrakcje
  • 2restauracje
  • 1siłownie
  • 1plaże

Najbliższe miejsca

  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
  • The Akasea Villahotel · 451 m
  • Batu Barak Beachplaża · 608 m
  • Wood Shackrestauracja · 662 m
  • Pura Batu Pagehatrakcja · 674 m
  • Green bowl beachatrakcja · 692 m
  • green ballsiłownia · 713 m
  • Warung greenbowl Beachrestauracja · 729 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Pandawa Hills · Studio 35 m²

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tego studia?

Nic. Loyo & Bondar płaci naszą opłatę, a Ty płacisz cenę z cennika. Dla tego studia nasze sprawdzenia przed opłatą rezerwacyjną obejmują wypis PBG, aktualny cennik, dzierżawę gruntu i pytanie 26 + 26 kontra 25 + 25. Sprawdzamy też strefę w RDTR i podmiot prawny dewelopera, na własny koszt.

Czy mogę kupić studio w Pandawa Hills zdalnie?

Tak. Zoom zastępuje wizytę na miejscu, pełnomocnictwo pokrywa Twój podpis u notariusza, a nasz zespół zajmuje się odbiorem. Skoro budynek wciąż powstaje, każda rata odpowiada etapowi, który sprawdziliśmy osobiście i sfotografowaliśmy dla Ciebie. Ostatnią uwalniamy za komplet dokumentów. Opłata rezerwacyjna czeka, aż papiery się potwierdzą.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Po korekcie pod typ i metraż, na podstawie porównywalnych obiektów, wyceniamy studio w Pandawa na Rp 1,2 mln za zarezerwowaną dobę. Dla lokalu z profesjonalnym zarządzaniem sprawdzamy trzy poziomy obłożenia, 48, 58 i 68%, a koszty operacyjne to 16% przychodu. Wariant 58% daje 10,0% netto rocznie. To nasz szacunek, nie gwarantuje dochodu.

Czym to studio różni się od studia z widokiem na ocean?

Piętrem i widokiem. Te standardowe lokale są od pierwszego do czwartego piętra, bez obiecanego widoku. Studia z widokiem na ocean zajmują trzecie i czwarte piętro i kosztują Rp 2,48 mld wobec Rp 2,21 mld tutaj. Oba mają 35 m². Wolne lokale pokazuje kolor w cenniku, więc potwierdzamy, które zostały, przed umówieniem oglądania.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →