PANDAWA · ID RR-2889

Pandawa Hills: studio 35 m² w Kutuh, Pandawa

Bilet wejściowy do Pandawa Hills kupuje 35 m² powierzchni mieszkalnej plus balkon w czteropiętrowym bloku studiów, ze wspólnym basenem na dole i restauracją oraz kinem na dachu. Najmem zajmuje się własna spółka dewelopera. Według cennika dostajesz leasehold na 26 + 26 lat i płacisz Rp 2,21 mld.

Lokal w projekcie Pandawa Hills · lokale w katalogu: 4

Leasehold 26 + 26 lat
W budowie
Restauracja na dachu

Studiostrefa dzienna i kuchnia w jednym pokoju
35 m²powierzchnia mieszkalna bez balkonu
1łazienka
26+26lata leasehold według cennika
IV kw. 2026odbiór według cennika (do potwierdzenia)
690 mdo plaży Green Bowl

Nieruchomość

Co kupujesz

Twój lokal to studio 35 m² w czteropiętrowym budynku Pandawa Hills, Desa Kutuh. Blok otacza wspólny basen. Na górze deweloper planuje restaurację i kino z widokiem na ocean. Plaża Pandawa jest dwie minuty stąd według dewelopera, a Green Bowl ok. 690 m dalej.

Jeden pokój mieści łóżko, kuchnię i strefę wypoczynkową, do tego osobna łazienka i balkon poza tymi 35 m². Broszura wlicza wykończenie i meble w cenę. Dla właściciela mieszkającego za granicą wewnętrzna spółka zarządzająca liczy się bardziej niż dodatkowe metry, bo nie musisz zatrudniać zewnętrznego zarządcy.

Cennik podaje ten układ na Rp 2,21 mld. Studia na piętrach od pierwszego do czwartego dzielą tę cenę, bez obiecanego widoku. Deweloper umieszcza działkę w strefie różowej, a cennik podaje leasehold 26 + 26 lat, podczas gdy broszura mówi 25 + 25. Odbiór pokazany jest na czwarty kwartał 2026 r. Budynek to wciąż surowy stan, więc potwierdzamy datę i wiążemy płatności z etapami.

Deweloper: Loyo & Bondar. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Pandawa Hills · Studio 35 m²: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla tego lokalu. Poniżej nasze wyliczenie dla studia: Rp 1,2 mln za zarezerwowaną dobę w Pandawa, minus opłata za zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie. Warianty obłożenia trzymamy nisko, bo dzielnica notuje średnio ok. 46%.

Brutto 12,3%≈ Rp 271 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 7,4%≈ Rp 163 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 13,6 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 271 mln12,3% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 60%
Firma zarządzającaRp 48,8 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 27,1 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 32,6 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 163 mln7,4% ceny · okres zwrotu ≈ 13,6 lat

Scenariusze obłożenia: Pandawa Hills · Studio 35 m²
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
50%ostrożny	Rp 226 mln	Rp 90,4 mln	Rp 136 mln	6,1%	16,3 lat
60%bazowy	Rp 271 mln	Rp 109 mln	Rp 163 mln	7,4%	13,6 lat
70%optymistyczny	Rp 317 mln	Rp 127 mln	Rp 190 mln	8,6%	11,6 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc: Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Pandawa to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Pandawa: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Neat House · willa z 2 sypialniami: 9,6% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean: 7,5% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią: 7,9% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Zakup studia oznacza podpisanie leasehold, którego długość wciąż wymaga jednej odpowiedzi: cennik mówi 26 + 26 lat, broszura 25 + 25. Rezerwujesz, podpisujesz PPJB po zamknięciu naszych sprawdzeń i dostajesz notarialny leasehold przy przekazaniu kluczy. Ukończenie przynosi SLF od regencji, a licencja na najem musi na niego poczekać.

Prawo i pozwolenia: Pandawa Hills · Studio 35 m²
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	26 + 26 lat w cenniku, 25 + 25 w broszurzeDeweloper musi potwierdzić okres na piśmie. Pozostałe lata liczymy od odbioru i wpisujemy przedłużenie do PPJB.
Strefa (RDTR)	Różowa strefa, według deweloperaRóżowe oznaczenie dewelopera wymaga oficjalnego potwierdzenia. Pobieramy wypis z RDTR, zanim zapłacisz.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaNumeru pozwolenia jeszcze nie ma. Przychodzi z pakietem dokumentów dewelopera, o który prosimy przed jakąkolwiek wpłatą.
Deweloper	Loyo & Bondar, podmiot prawny do potwierdzeniaNasze sprawdzenie obejmuje spółkę podpisującą Twoją umowę, jej dzierżawę gruntu i ukończone budynki.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyRegencja wydaje SLF po zakończeniu budowy, a od niego zależy licencja na najem. Twoja ostatnia rata czeka na oba.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiór	Wykończenie i meble w cenie, według broszuryUmeblowana wizualizacja to nie specyfikacja. Prosimy o szczegółową listę i dołączamy ją do Twojej umowy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Pandawa Hills · Studio 35 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Pandawa Hills · Studio 35 m²

RezerwacjaRezerwuje studio lub willę na Twoje nazwisko. Deweloper nie ustalił jeszcze opłaty rezerwacyjnej.
Pierwsza wpłata30% ceny, według broszury dewelopera.
RatySiedem wpłat po 10%, bezodsetkowo przez 12 miesięcy.
Płatność jednorazowaPłacisz całość z góry, a deweloper daje 5% rabatu.

Te warunki pochodzą z broszury. Po zakończeniu due diligence PPJB wiąże każdą ratę z etapem budowy.

Położenie

Położenie: Kutuh · Ungasan

Wokół Kutuh południowy Bukit mieści trzy plaże w krótkiej odległości: Pandawa, Melasti i Green Bowl. Krótkoterminowe oferty w okolicy wypełniają ok. 46% nocy, a studio tutaj szacujemy na ok. Rp 1,2 mln za dobę.

Pandawa Hills: studio ze strefą dzienną, łóżkiem i szafą w jednym pokoju, wizualizacja dewelopera — Ungasan · Badung · Desa Kutuh, blisko plaży Pandawa

Plaża Pandawa2 min według dewelopera
Plaża Batu Barak≈ 610 m
Plaża Green Bowl≈ 690 m
Hotele i sklepy5 min według dewelopera
Lotnisko Ngurah Rai≈ 11 km w linii prostej

Kupujący studia zamieniają tu nocne życie na ciszę. Kolacja to zwykle przejazd skuterem w stronę Uluwatu albo Nusa Dua.

Kutuh · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

5hotele
2atrakcje
2restauracje
1siłownie
1plaże

Najbliższe miejsca

Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
The Akasea Villahotel · 451 m
Batu Barak Beachplaża · 608 m
Wood Shackrestauracja · 662 m
Pura Batu Pagehatrakcja · 674 m
Green bowl beachatrakcja · 692 m
green ballsiłownia · 713 m
Warung greenbowl Beachrestauracja · 729 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Pandawa Hills · Studio 35 m²

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tego studia?

Nic. Loyo & Bondar płaci naszą opłatę, a Ty płacisz cenę z cennika. Dla tego studia nasze sprawdzenia przed opłatą rezerwacyjną obejmują wypis PBG, aktualny cennik, dzierżawę gruntu i pytanie 26 + 26 kontra 25 + 25. Sprawdzamy też strefę w RDTR i podmiot prawny dewelopera, na własny koszt.

Czy mogę kupić studio w Pandawa Hills zdalnie?

Tak. Zoom zastępuje wizytę na miejscu, pełnomocnictwo pokrywa Twój podpis u notariusza, a nasz zespół zajmuje się odbiorem. Skoro budynek wciąż powstaje, każda rata odpowiada etapowi, który sprawdziliśmy osobiście i sfotografowaliśmy dla Ciebie. Ostatnią uwalniamy za komplet dokumentów. Opłata rezerwacyjna czeka, aż papiery się potwierdzą.

Skąd biorą się liczby rentowności?

AirROI wycenia studio w Pandawa na Rp 1,2 mln za zarezerwowaną dobę po korekcie pod typ i metraż. Dla lokalu z profesjonalnym zarządzaniem sprawdzamy trzy poziomy obłożenia, 50, 60 i 70%, z 40% przychodu na koszty. Wariant 60% daje 7,4% netto rocznie. To nasz szacunek, nie gwarantuje dochodu.

Czym to studio różni się od studia z widokiem na ocean?

Piętrem i widokiem. Te standardowe lokale są od pierwszego do czwartego piętra, bez obiecanego widoku. Studia z widokiem na ocean zajmują trzecie i czwarte piętro i kosztują Rp 2,48 mld wobec Rp 2,21 mld tutaj. Oba mają 35 m². Wolne lokale pokazuje kolor w cenniku, więc potwierdzamy, które zostały, przed umówieniem oglądania.

Oferty