PANDAWA · ID RR-3232

Neat House Villa: willa z dwiema sypialniami, 59 m², w Kutuh, Pandawa

Ta dwupiętrowa willa w Kutuh kosztuje Rp 2,91 mld: 59 m² zabudowy na działce 140 m², z prywatnym basenem i drugą sypialnią na antresoli. Sprzedaje się na leasehold 30 lat plus 20 po przedłużeniu. Stan surowy stoi, odbiór ustalono na IV kw. 2026.

Lokal w projekcie Neat House Villa

  • Leasehold 30 + 20 lat
  • Prywatny basen
  • Sypialnia na antresoli
  • Stan surowy gotowy
  • 2sypialnie, jedna na górze na antresoli
  • 59 m²powierzchnia zabudowy w naszej bazie
  • 140 m²działka
  • 2łazienki
  • 30 + 20 latleasehold z przedłużeniem
  • IV kw. 2026odbiór, według naszej bazy

Nieruchomość

Co kupujesz

Traktuj to jako willę dla dwóch osób albo małej rodziny w Kutuh, wsi na południowym Bukit. Parter otwiera się w przestrzeń dzienną o podwójnej wysokości, z kuchnią i stołem jadalnym, plus jedna sypialnia, toaleta i wanna pod gołym niebem. Do drugiej sypialni prowadzą schody kręte. Basen i drewniany taras wypełniają podwórze.

Notujemy 59 m² powierzchni zabudowy na działce 140 m². Plany dewelopera pokazują 62,4 m², a pomiar przed podpisaniem rozstrzyga tę różnicę. Sufit na antresoli ma 2,1 metra: wystarczy do spania, mało dla wysokiego gościa, więc sprawdź sam. Meble i sprzęt pochodzą ze specyfikacji dewelopera.

Dostajesz leasehold na 30 lat z przedłużeniem o 20, jak pokazują nasze dane i potwierdził właściciel. Pełna własność (Hak Milik) wciąż jest zamknięta dla cudzoziemców. Oferta oznacza strefę mieszkaniową i wspomina licencję pondok wisata. Wciąż potrzebujemy wypisu ze strefy, by to potwierdzić. Willa kosztuje Rp 2,91 mld. Teraz stan surowy stoi, więc potwierdzimy datę IV kw. 2026 i powiążemy każdą płatność z etapem.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Neat House · willa z 2 sypialniami: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla tego lokalu. Poniżej liczby Rise Real Bali: Rp 2,1 mln za dobę dla korytarza Uluwatu, który obejmuje Pandawa, minus zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie. Obłożenie liczymy niżej niż zwykle, bo dzielnica notuje średnio ok. 46%.

Brutto 16,0%≈ Rp 465 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 2,1 mln za noc Netto 9,6%≈ Rp 279 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 465 mln16,0% ceny · Rp 2,1 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 83,7 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 46,5 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 55,8 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 279 mln9,6% ceny · okres zwrotu ≈ 10,4 lat
Scenariusze obłożenia: Neat House · willa z 2 sypialniami
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 388 mlnRp 155 mlnRp 233 mln8,0%12,5 lat
60%bazowyRp 465 mlnRp 186 mlnRp 279 mln9,6%10,4 lat
70%optymistycznyRp 543 mlnRp 217 mlnRp 326 mln11,2%8,9 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 2,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Pandawa to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Pandawa: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Pandawa Hills · Studio 35 m²: 7,4% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean: 7,5% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią: 7,9% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Ten lokal sprzedaje się na leasehold: 30 lat, potem kolejne 20 dzięki przedłużeniu potwierdzonemu przez właściciela. Rezerwujesz konkretny numer willi, podpisujesz z deweloperem, a notariusz rejestruje dzierżawę gruntu przy zakończeniu. Kopia pozwolenia (PBG) wciąż jest na naszej liście próśb. Najpierw pozwolenie na użytkowanie (SLF), potem licencja na najem: żaden nie istnieje, dopóki budowa się nie zatrzyma.

Prawo i pozwolenia: Neat House · willa z 2 sypialniami
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 + 20 latLiczy się czas pozostały na leasehold w dniu odbioru, nie podpisania. Warunki przedłużenia o 20 lat trafiają do umowy dzierżawy gruntu.
Strefa (RDTR)Mieszkaniowa, odnotowano pondok wisataStrefy mieszkaniowe są częste na Bukit, i nie wszystkie pozwalają na najem na doby. Pobieramy wypis z RDTR przed opłatą rezerwacyjną.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNumer pozwolenia i wypis przychodzą z pakietem dokumentów dewelopera, i zdobywamy oba najpierw.
DeweloperDM Project, podmiot do potwierdzeniaNasz przegląd obejmuje zapisy spółki sprzedającej, dzierżawę gruntu i ukończone budowy dewelopera.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Twoja ostatnia płatność czeka na pełny komplet dokumentów.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po oddaniuAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórWedług specyfikacji deweloperaWnętrza na wizualizacjach to nie specyfikacja. Prawdziwa lista mebli i sprzętu leży w załączniku do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Neat House · willa z 2 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Neat House · willa z 2 sypialniami

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna rezerwuje ten numer willi na Twoje nazwisko. Kwota jest wciąż otwarta.
  2. Etapy budowyPłacisz za etapy, które sami sprawdzamy, bo materiały dewelopera nie mają harmonogramu.
  3. OdbiórOstatni przelew wychodzi za pełnymi dokumentami i podpisaniem u notariusza.

Zdobędziemy plan płatności dewelopera na piśmie i ustalimy go w umowie, gdy zakończy się due diligence.

Położenie

Położenie: Kutuh · Pandawa

Grupy turystów tłoczą się na plaży Pandawa w dzień, krótki dojazd od willi, a Kutuh cichnie po zachodzie słońca. Kawiarnie i sklepy są bardziej rozproszone niż wokół Uluwatu, więc przyda się skuter.

Willa Neat House 2BR: drewniany taras wzdłuż basenu, wizualizacja
Pandawa · Badung · Kutuh, Kuta Selatan
  • Plaża Timbis≈ 1,5 km
  • Punkt widokowy na samoloty≈ 444 m
  • Supermarket≈ 914 m
  • Cafe≈ 916 m
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 9,6 km w linii prostej

Atutem jest spokojna plaża i cena niższa niż wille na krawędzi klifu. Haczyk to sprawunki: po zakupy i kolację trzeba wyjechać, a do morza prowadzi jedna droga dojazdowa.

Kutuh · Pandawa · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 3atrakcje
  • 3hotele
  • 1sklepy
  • 1spa
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Abandoned Aircraft Viewpointatrakcja · 444 m
  • Lala Home Stayhotel · 445 m
  • Park a bit after the entrance. View on an hidden aircraftatrakcja · 446 m
  • Plane on the Bukitatrakcja · 474 m
  • Villa Nusa 8hotel · 692 m
  • Timbis Homestay Balihotel · 853 m
  • Supermarketsklep · 914 m
  • Local warungkawiarnia · 916 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Neat House · willa z 2 sypialniami

Ile Rise Real Bali bierze za zakup tej willi Neat House?

Zero. Płacisz cenę z cennika, a DM Project pokrywa naszą opłatę. Przed jakąkolwiek wpłatą prosimy o wypis PBG, status licencji na najem, pomiar tej willi i dzierżawę gruntu, a potem porównujemy działkę z mapą strefy RDTR. Tę pracę wykonujemy sami i przekazujemy Ci wyniki na piśmie.

Czy tę willę można kupić zdalnie?

Tak. Oglądasz willę na wideo, podpisujesz przez notariusza działającego na podstawie danego przez Ciebie pełnomocnictwa, a nasz doradca odbiera klucze w Twoim imieniu. Ponieważ dom wciąż powstaje, pieniądze idą etapami, po tym jak sprawdzimy teren i wyślemy zdjęcia. Ostatnia płatność wymaga pełnego kompletu dokumentów.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Zaczynamy od Rp 2,1 mln za dobę, stawki AirROI dla korytarza Uluwatu obejmującego Pandawa, skorygowanej pod willę z dwiema sypialniami 59 m². Sprawdzamy trzy poziomy obłożenia, 50%, 60% i 70%, dla najmu zarządzanego. Bieżące koszty pochłaniają 40% przychodu. W wariancie środkowym model daje 9,6% dochodu netto, co jest naszym szacunkiem, nie gwarancją.

Dlaczego widzę dwa metraże, 59 m² i 62,4 m²?

Nasza baza i właściciel podają 59 m² zabudowy na działce 140 m². Plany dewelopera mówią 62,4 m². Różnica zwykle wynika z liczenia z tarasem albo bez niego. Ta strona pokazuje liczbę z bazy, a pomiar przed transakcją ustala dokładną liczbę w załączniku do Twojej umowy.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →