PANDAWA · ID RR-2903

Pandawa Hills: willa z jedną sypialnią, 91 m², w Kutuh, Pandawa

Pary dostają tu całą willę: 91 m² z jedną sypialnią, salonem z kuchnią i tarasem. Dzieli basen, restaurację na dachu i kino Pandawa Hills, a najmem zajmuje się spółka dewelopera. Według cennika dewelopera leasehold to 26 + 26 lat, a cena Rp 4,42 mld.

Lokal w projekcie Pandawa Hills · lokale w katalogu: 4

Leasehold 26 + 26 lat
W budowie
Restauracja na dachu

1sypialnia
91 m²powierzchnia willi według cennika
1łazienka
26+26lata leasehold według cennika
IV kw. 2026odbiór według cennika (do potwierdzenia)
690 mdo plaży Green Bowl

Nieruchomość

Co kupujesz

Ta willa z jedną sypialnią, 91 m², stoi osobno od bloku studiów w Pandawa Hills, Desa Kutuh, ale korzysta z tych samych udogodnień. Właściciele dzielą basen, kino i restaurację na dachu, a także własną spółkę zarządzającą dewelopera.

Dziewięćdziesiąt jeden metrów kwadratowych na jedną sypialnię pasuje parze: przestronny salon z kuchnią plus taras. Na południowym Bukit taka willa nie konkuruje ze studiami. Rywalizuje z willami z dwiema sypialniami w pobliskich kompleksach i wygrywa niższym wejściem.

Cena w cenniku dewelopera: Rp 4,42 mld. Grunt ma oznaczenie strefy różowej według dewelopera. Długość leasehold to 26 + 26 lat w jednym dokumencie i 25 + 25 w drugim, i to ustalimy. Odbiór pokazany jest na czwarty kwartał 2026 r. Budowa doszła do surowego stanu, więc potwierdzamy datę i dopasowujemy płatności do etapów.

Deweloper: Loyo & Bondar. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla tego lokalu. Poniżej wyliczenie dla willi: Rp 2,7 mln za dobę w Pandawa za jedną sypialnię, po odjęciu udziału zarządcy, podatku, zużycia i utrzymania. Nasze warianty obłożenia zaczynają się niżej niż zwykle, bo okolica notuje ok. 46%.

Brutto 13,1%≈ Rp 581 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 2,7 mln za noc Netto 7,9%≈ Rp 349 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,7 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 581 mln13,1% ceny · Rp 2,7 mln za noc, obłożenie 60%
Firma zarządzającaRp 105 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 58,1 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 69,8 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 349 mln7,9% ceny · okres zwrotu ≈ 12,7 lat

Scenariusze obłożenia: Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
50%ostrożny	Rp 485 mln	Rp 194 mln	Rp 291 mln	6,6%	15,2 lat
60%bazowy	Rp 581 mln	Rp 233 mln	Rp 349 mln	7,9%	12,7 lat
70%optymistyczny	Rp 678 mln	Rp 271 mln	Rp 407 mln	9,2%	10,9 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc: Rp 2,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Pandawa to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Pandawa: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Neat House · willa z 2 sypialniami: 9,6% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio 35 m²: 7,4% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean: 7,5% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Własność ma tu formę dzierżawy gruntu. Jej długość trzeba najpierw ustalić: cennik podaje 26 + 26 lat, broszura 25 + 25. Najpierw rezerwacja, potem PPJB po naszym due diligence, a notarialny leasehold przy odbiorze kluczy. SLF przychodzi dopiero po zakończeniu budowy, a licencja na najem po nim.

Prawo i pozwolenia: Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	26 + 26 lat w cenniku, 25 + 25 w broszurzeOkres musi przyjść od dewelopera na piśmie. Pozostały czas mierzymy od odbioru i ustalamy przedłużenie w umowie.
Strefa (RDTR)	Różowa strefa, według deweloperaDopóki wypis z RDTR nie potwierdzi różowego oznaczenia dewelopera, traktujemy strefę jako otwartą.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaNumer pozwolenia i wypis zdobędziemy przed opłatą rezerwacyjną, jako część pliku due diligence dewelopera.
Deweloper	Loyo & Bondar, podmiot prawny do potwierdzeniaDla tej willi sprawdzamy podmiot z umowy, dzierżawę gruntu i ukończone projekty Loyo & Bondar.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Ostatnią płatność wiążemy z otrzymaniem kompletu dokumentów.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiór	Wykończenie i meble w cenie, według broszuryWizualizacje to nie specyfikacja. Poproś o listę mebli i sprzętu, a my dołączymy ją do Twojej umowy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią

RezerwacjaRezerwuje studio lub willę na Twoje nazwisko. Deweloper nie ustalił jeszcze opłaty rezerwacyjnej.
Pierwsza wpłata30% ceny, według broszury dewelopera.
RatySiedem wpłat po 10%, bezodsetkowo przez 12 miesięcy.
Płatność jednorazowaPłacisz całość z góry, a deweloper daje 5% rabatu.

Ten plan wynika z broszury dewelopera. Po zakończeniu due diligence PPJB wiąże każdą ratę z etapem budowy.

Położenie

Położenie: Kutuh · Ungasan

Z Kutuh masz blisko na plaże Pandawa, Batu Barak i Green Bowl, a Melasti też jest niedaleko. Obłożenie w okolicy sięga ok. 46%, a tę willę szacujemy na ok. Rp 2,7 mln za dobę.

Pandawa Hills: otwarty salon przy tarasie w willi 3-sypialniowej, wizualizacja dewelopera — Ungasan · Badung · Desa Kutuh, blisko plaży Pandawa

Plaża Pandawa2 min według dewelopera
Plaża Batu Barak≈ 610 m
Plaża Green Bowl≈ 690 m
Hotele i sklepy5 min według dewelopera
Lotnisko Ngurah Rai≈ 11 km w linii prostej

Pary przyjeżdżają na tę stronę Bukit po plaże i spokój. Na większość kolacji trzeba dojechać, bo restauracje skupiają się w Uluwatu i Nusa Dua.

Kutuh · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

5hotele
2atrakcje
2restauracje
1siłownie
1plaże

Najbliższe miejsca

Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
The Akasea Villahotel · 451 m
Batu Barak Beachplaża · 608 m
Wood Shackrestauracja · 662 m
Pura Batu Pagehatrakcja · 674 m
Green bowl beachatrakcja · 692 m
green ballsiłownia · 713 m
Warung greenbowl Beachrestauracja · 729 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Pandawa Hills · willa z jedną sypialnią

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi z jedną sypialnią w Pandawa Hills?

Nic nam nie płacisz, bo Loyo & Bondar pokrywa naszą prowizję. Dla willi z jedną sypialnią zbieramy wypis pozwolenia na budowę i dzisiejszy cennik, sprawdzamy dzierżawę gruntu i ustalamy, czy obowiązuje 26 + 26 czy 25 + 25. Strefę sprawdzamy w RDTR, a podmiot dewelopera przez wyszukiwanie spółki, przed Twoją wpłatą i na nasz koszt.

Czy mogę kupić tę willę, mieszkając za granicą?

Tak. Doradca oprowadza Cię po terenie na Zoomie. Twoje pełnomocnictwo pozwala notariuszowi dokończyć podpisanie, a nasz zespół odbiera klucze w Twoim imieniu. Budowa trwa, więc raty idą za etapami, które sprawdzamy osobiście, wysyłając Ci zdjęcia. Ostatnia rata wychodzi za dokumentami.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Nasza stawka dla tej willi to Rp 2,7 mln za dobę, z danych AirROI dla Pandawa skorygowanych pod willę z jedną sypialnią. Liczymy 50, 60 i 70% obłożenia przy profesjonalnym zarządzaniu i odejmujemy 40% przychodu na koszty. W wariancie bazowym daje to 7,9% dochodu netto. To model, więc traktuj go jako szacunek, nie gwarantowany dochód.

Dlaczego oferta pokazuje dwie ceny dla tej willi?

Nasza baza ofert ma dwa zapisy dla willi 91 m². Jeden podaje Rp 4,42 mld z cennika dewelopera. Drugi pokazuje Rp 2,21 mld, czyli cenę studia w złym wierszu. Ta karta używa liczby z cennika. Sprawdzimy ją jeszcze raz według aktualnego cennika i wyślemy Ci dokument przed jakąkolwiek rezerwacją.

Oferty