PANDAWA · ID RR-2910

Pandawa Hills: willa z dwiema sypialniami, 126 m², w Kutuh, Pandawa

Ta willa z dwiema sypialniami, 126 m², z kuchnią z wyspą i jadalnią, jest skrojona pod rodziny, które wynajmują na tydzień lub dłużej. Kompleks dodaje wspólny basen, restaurację i kino na dachu oraz wewnętrzne zarządzanie. Leasehold to 26 + 26 lat według cennika dewelopera, cena Rp 5,31 mld.

Lokal w projekcie Pandawa Hills · lokale w katalogu: 4

Leasehold 26 + 26 lat
W budowie
Restauracja na dachu

2sypialnie
126 m²powierzchnia willi według cennika
2łazienki
26+26lata leasehold według cennika
IV kw. 2026odbiór według cennika (do potwierdzenia)
690 mdo plaży Green Bowl

Nieruchomość

Co kupujesz

Przy 126 m² willa z dwiema sypialniami stoi na terenie Pandawa Hills w Desa Kutuh i dzieli udogodnienia z blokiem studiów: basen, restaurację i kino na dachu oraz spółkę zarządzającą dewelopera. Plaża Pandawa jest dwie minuty stąd, według dewelopera.

Dwie sypialnie i kuchnia-jadalnia zbudowana wokół wyspy przesuwają tę willę do segmentu najmu rodzinnego. Pobyty trwają dłużej, niski sezon boli mniej, a średnia rezerwacja przewyższa studia w kompleksie. Przejście na willę z trzema sypialniami 205 m² kosztuje dodatkowo Rp 1,95 mld.

Cennik dewelopera wycenia tę willę na Rp 5,31 mld. Deweloper opisuje grunt jako strefę różową. Liczby dla leasehold rozjeżdżają się (26 + 26 lat na jednej stronie, 25 + 25 na drugiej), i zdobywamy jedną liczbę na piśmie. Cennik celuje w czwarty kwartał 2026 r. dla odbioru. Przy budynku w surowym stanie potwierdzamy tę datę i wiążemy każdą płatność z etapem.

Deweloper: Loyo & Bondar. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Pandawa Hills · willa z 2 sypialniami: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla tego lokalu. Poniżej wyliczenie dla willi rodzinnej: Rp 3,2 mln za dobę dla gości w Pandawa, netto po zarządzaniu, podatku, zużyciu i utrzymaniu. Obłożenie w okolicy wynosi ok. 46%, więc nasze warianty są skromne.

Brutto 13,1%≈ Rp 698 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 3,2 mln za noc Netto 7,9%≈ Rp 419 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,7 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 698 mln13,1% ceny · Rp 3,2 mln za noc, obłożenie 60%
Firma zarządzającaRp 126 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 69,8 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 83,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 419 mln7,9% ceny · okres zwrotu ≈ 12,7 lat

Scenariusze obłożenia: Pandawa Hills · willa z 2 sypialniami
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
50%ostrożny	Rp 581 mln	Rp 233 mln	Rp 349 mln	6,6%	15,2 lat
60%bazowy	Rp 698 mln	Rp 279 mln	Rp 419 mln	7,9%	12,7 lat
70%optymistyczny	Rp 814 mln	Rp 326 mln	Rp 488 mln	9,2%	10,9 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc: Rp 3,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Pandawa to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Pandawa: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Neat House · willa z 2 sypialniami: 9,6% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio 35 m²: 7,4% netto przy obłożeniu 60%; Pandawa Hills · Studio z widokiem na ocean: 7,5% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Spodziewaj się leasehold, z jedną liczbą wciąż do ustalenia: cennik pokazuje 26 + 26 lat, broszura 25 + 25. Droga wiedzie od rezerwacji przez PPJB podpisany po naszych sprawdzeniach, do notarialnego leasehold w dniu odbioru. Budowa musi się zakończyć przed SLF, a licencja na najem idzie za SLF.

Prawo i pozwolenia: Pandawa Hills · willa z 2 sypialniami
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	26 + 26 lat w cenniku, 25 + 25 w broszurzeNajpierw pisemny okres od dewelopera. Potem liczymy pozostałe lata od odbioru i zapisujemy przedłużenie w umowie.
Strefa (RDTR)	Różowa strefa, według deweloperaNie polegamy na kolorowym oznaczeniu dewelopera. Ostatnie słowo ma wypis z RDTR, który zdobywamy przed opłatą rezerwacyjną.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaSzczegółów pozwolenia wciąż brakuje. Prosimy o numer PBG i wypis razem z dokumentami due diligence dewelopera.
Deweloper	Loyo & Bondar, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy, kto podpisuje umowę, jak brzmi dzierżawa gruntu i które projekty deweloper już ukończył.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Po zakończeniu budowyLicencja na najem nie może przyjść przed SLF. Dlatego ostateczna rata zależy od kompletu dokumentów.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiór	Wykończenie i meble w cenie, według broszuryKuchnia z wyspą na wizualizacji pokazuje projekt, nie listę dostawy. Szczegółowa specyfikacja trafia do Twojej umowy jako załącznik.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Pandawa Hills · willa z 2 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Pandawa Hills · willa z 2 sypialniami

RezerwacjaRezerwuje studio lub willę na Twoje nazwisko. Deweloper nie ustalił jeszcze opłaty rezerwacyjnej.
Pierwsza wpłata30% ceny, według broszury dewelopera.
RatySiedem wpłat po 10%, bezodsetkowo przez 12 miesięcy.
Płatność jednorazowaPłacisz całość z góry, a deweloper daje 5% rabatu.

Ten plan ustala broszura. Nasz projekt PPJB wiąże każdą ratę z potwierdzonym etapem budowy.

Położenie

Położenie: Kutuh · Ungasan

Rodziny lubią Kutuh za dni na plaży: Pandawa ma wypożyczalnie kajaków i warungi na piasku, a Melasti i Green Bowl są blisko. W całej okolicy najem wypełnia ok. 46% nocy, a tę willę szacujemy na ok. Rp 3,2 mln za dobę.

Pandawa Hills: kuchnia i jadalnia z wyspą w willi 2-sypialniowej, wizualizacja dewelopera — Ungasan · Badung · Desa Kutuh, blisko plaży Pandawa

Plaża Pandawa2 min według dewelopera
Plaża Batu Barak≈ 610 m
Plaża Green Bowl≈ 690 m
Hotele i sklepy5 min według dewelopera
Lotnisko Ngurah Rai≈ 11 km w linii prostej

Nasza strona dzielnicy kieruje Pandawa do rodzin na tygodniowe pobyty, nie do surferów. Minusem jest mniej restauracji niż w Uluwatu, więc wieczory często oznaczają dojazd.

Kutuh · Ungasan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

5hotele
2atrakcje
2restauracje
1siłownie
1plaże

Najbliższe miejsca

Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
The Akasea Villahotel · 451 m
Batu Barak Beachplaża · 608 m
Wood Shackrestauracja · 662 m
Pura Batu Pagehatrakcja · 674 m
Green bowl beachatrakcja · 692 m
green ballsiłownia · 713 m
Warung greenbowl Beachrestauracja · 729 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Pandawa Hills · willa z 2 sypialniami

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi z 2 sypialniami w Pandawa Hills?

Nie płacisz opłaty. Obowiązuje cennik Loyo & Bondar, a deweloper pokrywa naszą prowizję. Przed opłatą rezerwacyjną zbieramy wypis PBG i aktualny cennik, przechodzimy przez dzierżawę gruntu i ustalamy, czy okres to 26 + 26 czy 25 + 25. Sprawdzenie strefy w RDTR i podmiotu dewelopera też są po naszej stronie.

Czy rodzina może kupić tę willę bez przyjazdu na Bali?

Tak. Oglądanie odbywa się na Zoomie, a notariusz zajmuje się podpisaniem przez Twoje pełnomocnictwo. Odbiór prowadzimy w Twoim imieniu. Podczas gdy willa jest w budowie, każda płatność odpowiada etapowi, który nasz zespół sprawdza na miejscu i fotografuje dla Ciebie. Ostatnia płatność idzie tylko za pełnym kompletem dokumentów.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Dane AirROI dla Pandawa dają stawkę wyjściową, skorygowaną do Rp 3,2 mln za dobę dla dwóch sypialni. Sprawdzamy 50, 60 i 70% obłożenia przy profesjonalnym zarządzaniu i odejmujemy koszty na poziomie 40% przychodu. Wariant bazowy 60% daje 7,9% zwrotu netto. Traktuj to jako nasz szacunek, nie obiecany dochód.

Co obejmuje cena willi?

Wykończenie i meble, według broszury dewelopera. Prosimy o prawdziwą specyfikację i dołączamy ją do umowy, bo „umeblowane” bez listy może znaczyć wszystko. Najmem zajmuje się spółka zarządzająca dewelopera, a jej umowę i opłatę czytamy przed opłatą rezerwacyjną, razem z pozostałymi dokumentami.

Oferty