PANDAWA · ID RR-2910

Pandawa Hills: villa de dos dormitorios y 126 m² en Kutuh, Pandawa

Esta villa de dos dormitorios y 126 m², con cocina con isla y comedor, está pensada para familias que alquilan una semana o más. El complejo añade piscina común, restaurante y cine en la azotea y gestión propia. El leasehold es de 26 + 26 años según la lista de la promotora, y el precio, Rp 5.310 millones.

Unidad de Pandawa Hills · unidades publicadas: 4

  • Leasehold de 26 + 26 años
  • En construcción
  • Restaurante en la azotea
  • 2dormitorios
  • 126 m²superficie de las villas según la lista
  • 2baños
  • 26+26años de leasehold según la lista
  • 4.º trim. 2026entrega según la lista (por confirmar)
  • 690 mhasta la playa de Green Bowl

Inmueble

Qué compras

Con 126 m², la villa de dos dormitorios está en la parcela de Pandawa Hills, en Desa Kutuh, y comparte servicios con el bloque de estudios: la piscina, el restaurante y el cine de la azotea y la gestora de la promotora. La playa de Pandawa queda a dos minutos, según la promotora.

Dos dormitorios y una cocina comedor organizada alrededor de una isla llevan la villa al segmento de alquiler familiar. Las estancias son más largas, la temporada baja se nota menos y la reserva media supera a la de los estudios del complejo. Subir a la villa de tres dormitorios y 205 m² cuesta otros Rp 1.950 millones.

La lista de precios de la promotora pone esta villa en Rp 5.310 millones. La promotora describe el suelo como zona rosa. En el leasehold las cifras no cuadran (26 + 26 años en una página, 25 + 25 en otra), y estamos consiguiendo una sola cifra por escrito. La lista apunta al cuarto trimestre de 2026 para la entrega. Con el edificio en estructura, estamos confirmando esa fecha y ligando cada pago a una fase.

Promotora: Loyo & Bondar. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Pandawa Hills · villa de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad de esta unidad. Abajo van las cuentas de la villa familiar: Rp 3,2 millones por noche para huéspedes en Pandawa, netos de gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. La ocupación de la zona ronda el 46 %, así que nuestros escenarios son moderados.

Bruta 13,1 %≈ Rp 698 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 3,2 millones por noche Neta 7,9 %≈ Rp 419 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 698 millones13,1 % del precio · Rp 3,2 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 126 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 69,8 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 83,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 419 millones7,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,7 años
Escenarios de ocupación: Pandawa Hills · villa de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 581 millonesRp 233 millonesRp 349 millones6,6%15,2 años
60%baseRp 698 millonesRp 279 millonesRp 419 millones7,9%12,7 años
70%optimistaRp 814 millonesRp 326 millonesRp 488 millones9,2%10,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 3,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Pandawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Pandawa en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Neat House · villa de 2 dormitorios: 9,6 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 7,5 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Lo que compras es un leasehold, con una cifra aún por cerrar: la lista dice 26 + 26 años y el folleto, 25 + 25. El camino va de la reserva a un PPJB firmado tras nuestras comprobaciones y termina con el leasehold ante notario el día de la entrega. La obra tiene que terminar antes del SLF, y la licencia de alquiler turístico (NIB) va detrás del SLF.

Derecho y licencias de Pandawa Hills · villa de 2 dormitorios
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho26 + 26 años en la lista, 25 + 25 en el folletoPrimero, un plazo por escrito de la promotora. Después contamos los años que quedan desde la entrega y atamos la renovación en el contrato.
ZonificaciónZona rosa, según la promotoraNo nos fiamos del código de colores de la promotora. La última palabra la tiene el extracto del RDTR, y lo conseguimos antes de tu reserva.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarAún faltan los datos de la licencia. Pedimos el número y el extracto del PBG junto con los documentos de revisión legal de la promotora.
PromotoraLoyo & Bondar, sociedad por confirmarRevisamos quién firma el contrato, qué dice el leasehold del suelo y qué proyectos ha terminado la promotora.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraLa licencia de alquiler turístico no puede llegar antes del SLF. Por eso la última cuota depende de la documentación.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAcabados y muebles incluidos, según el folletoLa cocina con isla del render enseña un diseño, no una lista de entrega. La especificación detallada va a tu contrato como anexo.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Pandawa Hills · villa de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Pandawa Hills · villa de 2 dormitorios

  1. ReservaLa reserva bloquea la villa a tu nombre. La promotora aún no ha fijado el importe.
  2. Primer pagoEl 30 % del precio, según el folleto de la promotora.
  3. Pagos por fasesSiete pagos del 10 % cada uno, sin intereses, a lo largo de 12 meses.
  4. Pago al contadoSi pagas todo por adelantado, la promotora descuenta un 5 %.

Este plan lo fija el folleto. Nuestro borrador de PPJB liga cada cuota a una fase de obra comprobada.

Ubicación

Dónde está: Kutuh · Ungasan

A las familias les gusta Kutuh para los días de playa: en Pandawa hay alquiler de canoas y warungs en la arena, y Melasti y Green Bowl están cerca. En toda la zona, los alquileres llenan alrededor del 46 % de las noches, y calculamos esta villa en unos Rp 3,2 millones por noche.

Pandawa Hills: cocina y comedor con isla en una villa de 2 dormitorios, render de la promotora
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, junto a la playa de Pandawa
  • Playa de Pandawa2 min, según la promotora
  • Playa de Batu Barak≈ 610 m
  • Playa de Green Bowl≈ 690 m
  • Hoteles y tiendas5 min, según la promotora
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 11 km en línea recta

Nuestra página de la zona presenta Pandawa para familias de estancias semanales más que para surfistas. La otra cara: hay menos restaurantes que en Uluwatu, así que por la noche muchas veces toca coger el coche.

Kutuh · Ungasan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5hoteles
  • 2lugares de interés
  • 2restaurantes
  • 1gimnasio
  • 1playa

Lo más cercano

  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlhotel · 69 m
  • The Akasea Villahotel · 451 m
  • Batu Barak Beachplaya · 608 m
  • Wood Shackrestaurante · 662 m
  • Pura Batu Pagehlugar de interés · 674 m
  • Green bowl beachlugar de interés · 692 m
  • green ballgimnasio · 713 m
  • Warung greenbowl Beachrestaurante · 729 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Pandawa Hills · villa de 2 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 2 dormitorios en Pandawa Hills?

No pagas honorarios. Vale el precio de lista de Loyo & Bondar, y la promotora cubre nuestra comisión. Antes de tu reserva reunimos el extracto del PBG y una lista de precios actual, repasamos el leasehold del suelo y aclaramos si el plazo es 26 + 26 o 25 + 25. La comprobación de la zona con el RDTR y la revisión de la sociedad de la promotora también corren de nuestra cuenta.

¿Puede una familia comprar esta villa sin venir a Bali?

Sí. La visita se hace por Zoom, y firmas ante notario mediante un poder. Nosotros recibimos la villa por ti. Mientras esté en construcción, cada pago corresponde a una fase que nuestro equipo revisa en la obra y fotografía para ti. El pago final solo sale contra la documentación completa.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Los datos de AirROI para Pandawa dan la tarifa de partida, ajustada a Rp 3,2 millones por noche para dos dormitorios. Probamos un 50, 60 y 70 % de ocupación con gestión profesional y restamos gastos del 40 % de la facturación. El escenario base del 60 % deja un 7,9 % neto. Tómalo como una estimación nuestra, no como un ingreso prometido.

¿Qué incluye el precio de la villa?

Acabados y muebles, según el folleto de la promotora. Pedimos la especificación real y la adjuntamos al contrato, porque «amueblada» sin lista puede significar cualquier cosa. La gestora de la promotora lleva los alquileres, y leemos su contrato y su comisión antes de tu reserva, junto con el resto de documentos.

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