PANDAWA · ID RR-3232

Neat House Villa: villa de dos dormitorios y 59 m² en Kutuh, Pandawa

Esta villa de dos plantas en Kutuh cuesta Rp 2.910 millones: 59 m² construidos sobre una parcela de 140 m², con piscina propia y un segundo dormitorio arriba, en el altillo. Se vende con un leasehold de 30 años y 20 más de prórroga. La estructura está en pie y la entrega está fijada para el cuarto trimestre de 2026.

Unidad de Neat House Villa

  • Leasehold de 30 + 20 años
  • Piscina privada
  • Dormitorio en altillo
  • Estructura terminada
  • 2dormitorios, uno arriba en el altillo
  • 59 m²superficie construida según nuestra base
  • 140 m²parcela
  • 2baños
  • 30 + 20 añosleasehold con prórroga
  • 4.º trim. 2026entrega, según nuestra base

Inmueble

Qué compras

Piensa en ella como una villa para dos o para una familia pequeña en Kutuh, un pueblo del sur del Bukit. La planta baja se abre en un salón a doble altura con cocina y mesa de comedor, más un dormitorio, un aseo y una bañera a cielo abierto. Al segundo dormitorio se sube por una escalera de caracol. La piscina y una tarima de madera ocupan el patio.

Tenemos registrados 59 m² construidos sobre una parcela de 140 m². Los planos de la promotora dicen 62,4 m², y una medición antes de firmar resuelve la diferencia. El techo del altillo mide 2,1 metros: bien para dormir, bajo para un huésped alto, así que compruébalo tú. Muebles y electrodomésticos siguen la especificación de la promotora.

La compras con un leasehold de 30 años con prórroga de 20, según nuestros registros y con confirmación del propietario. La plena propiedad (Hak Milik) sigue cerrada a extranjeros. El anuncio marca zona residencial y menciona una licencia de pondok wisata. Todavía necesitamos el extracto de zonificación que lo respalde. La villa cuesta Rp 2.910 millones. Ahora mismo la estructura está levantada, así que confirmaremos la fecha del cuarto trimestre de 2026 y ligaremos cada pago a una fase.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Neat House · villa de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad de esta unidad. Abajo van las cifras de Rise Real Bali: Rp 2,1 millones por noche para el corredor de Uluwatu, que incluye Pandawa, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. Ponemos la ocupación más baja de lo habitual porque la zona ronda de media el 46 %.

Bruta 16,0 %≈ Rp 465 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 2,1 millones por noche Neta 9,6 %≈ Rp 279 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 465 millones16,0 % del precio · Rp 2,1 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 83,7 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 46,5 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 55,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 279 millones9,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,4 años
Escenarios de ocupación: Neat House · villa de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 388 millonesRp 155 millonesRp 233 millones8,0%12,5 años
60%baseRp 465 millonesRp 186 millonesRp 279 millones9,6%10,4 años
70%optimistaRp 543 millonesRp 217 millonesRp 326 millones11,2%8,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 2,1 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Pandawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Pandawa en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 7,5 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · villa de 1 dormitorio: 7,9 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Esta unidad se vende en leasehold: 30 años y después 20 más por la prórroga que ha confirmado el propietario. Reservas el número de villa concreto, firmas con la promotora y un notario registra el leasehold del suelo al terminar la obra. La copia de la licencia de obra (PBG) sigue en nuestra lista de peticiones. Primero llega el certificado de habitabilidad y después la licencia de alquiler turístico (NIB), y ninguno de los dos existe antes de que termine la obra.

Derecho y licencias de Neat House · villa de 2 dormitorios
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 20 añosLo que cuenta es el leasehold que queda en la entrega, no en la firma. Las condiciones de la prórroga de 20 años entran en el contrato de leasehold del suelo.
ZonificaciónResidencial, con pondok wisataLas zonas residenciales son habituales en el Bukit, y no todas permiten alquilar por noches. Sacamos el extracto del RDTR antes de tu reserva.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarEl número y el extracto de la licencia vienen con el paquete de documentos de la promotora, y los conseguimos primero.
PromotoraDM Project, sociedad por confirmarNuestra revisión cubre el registro de la sociedad vendedora, el leasehold del suelo y las obras terminadas de la promotora.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraLa licencia de alquiler turístico necesita antes el SLF. Tu último pago espera a la documentación completa.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaSegún la especificación de la promotoraLos interiores de los renders no son una especificación. La lista real de muebles y electrodomésticos va en un anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Neat House · villa de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Neat House · villa de 2 dormitorios

  1. ReservaLa reserva deja este número de villa a tu nombre. El importe sigue abierto.
  2. Fases de obraPagas contra fases que comprobamos, porque los materiales de la promotora no traen calendario.
  3. EntregaLa última transferencia sale contra la documentación completa y la firma ante notario.

Conseguiremos por escrito el plan de pagos de la promotora y lo fijaremos en el contrato cuando cierre la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Kutuh · Pandawa

De día, los grupos llenan la playa de Pandawa, a un rato en coche de la villa, y al ponerse el sol Kutuh se queda en calma. Cafeterías y tiendas están más dispersas que alrededor de Uluwatu, así que querrás moto.

Villa de dos dormitorios de Neat House: tarima de madera a lo largo de la piscina, render
Pandawa · Badung · Kutuh, Kuta Selatan
  • Playa de Timbis≈ 1,5 km
  • Mirador para ver aviones≈ 444 m
  • Supermercado≈ 914 m
  • Cafetería≈ 916 m
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9,6 km en línea recta

Atrae una playa tranquila y un precio más bajo que el de las villas al borde del acantilado. La pega son los recados: compra y cena obligan a salir en moto, y al mar se llega por una sola carretera.

Kutuh · Pandawa · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

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  • 1tienda
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  • 1cafetería

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  • Villa Nusa 8hotel · 692 m
  • Timbis Homestay Balihotel · 853 m
  • Supermarkettienda · 914 m
  • Local warungcafetería · 916 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Neat House · villa de 2 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa de Neat House?

Nada. Pagas el precio de lista, y DM Project cubre nuestros honorarios. Antes de cualquier reserva pedimos el extracto del PBG, el estado de la licencia de alquiler turístico, una medición de esta villa y el leasehold del suelo, y después cotejamos la parcela con el mapa de zonas del RDTR. Ese trabajo lo pagamos nosotros y te dejamos las conclusiones por escrito.

¿Puedo comprar esta villa a distancia?

Sí. Recorres la villa por vídeo, firmas ante notario mediante un poder, y nuestro asesor recoge las llaves por ti. Como la casa aún está en obra, el dinero se mueve fase a fase, después de que revisemos la obra y te mandemos fotos. El último pago exige la documentación completa.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de Rp 2,1 millones por noche, una tarifa de AirROI para el corredor de Uluwatu que incluye Pandawa, corregida para una villa de dos dormitorios y 59 m². Probamos tres niveles de ocupación, 50 %, 60 % y 70 %, para un alquiler gestionado. Los gastos de explotación se llevan el 40 % de la facturación. En el escenario medio el modelo da una rentabilidad neta del 9,6 %, que es una estimación nuestra y no una garantía.

¿Por qué veo dos superficies, 59 m² y 62,4 m²?

Nuestra base y el propietario dan 59 m² construidos sobre una parcela de 140 m². Los planos de la promotora dicen 62,4 m². La diferencia suele venir de medir con o sin la terraza. Esta página muestra la cifra de la base, y una medición antes de la compra fija el número exacto en un anexo de tu contrato.

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