PANDAWA · ID RR-2826

Ramada Encore Pandawa Hills: adosado de un dormitorio y 80,49 m² en Pandawa

Este adosado de un dormitorio tiene 80,49 m² en dos plantas, un salón a doble altura y salida propia a la piscina común. Cuesta Rp 3.810 millones con un leasehold del suelo de 30 años, que según la promotora se renueva otros 20. La promotora apunta a entregar a finales de 2027, fecha que aún estamos confirmando, y el mar queda 400 metros cuesta abajo.

Unidad de Ramada Encore Pandawa Hills · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 30 + 20 años
  • En construcción
  • Dos niveles
  • 1dormitorio
  • 80,49 m²superficie total
  • 2 plantassalón a doble altura
  • Leasehold30 + 20 años
  • Finales de 2027entrega (por confirmar)
  • 400 mhasta el mar

Inmueble

Qué compras

El adosado de 1 dormitorio es la distribución de dos plantas de Ramada Encore Pandawa Hills. Se alinean en hileras junto a la piscina común del recinto, en lugar de apilarse dentro del bloque hotelero. Según nuestros registros, el mar está a 400 metros, y la playa de Pandawa, a un kilómetro en línea recta.

Abajo, los renders muestran un salón a doble altura con la escalera, una cocina comedor y un baño. Arriba tienes el dormitorio con baño propio y bañera. La cristalera de suelo a techo recorre toda la altura del salón, y eso es lo que distingue al adosado de los apartamentos de precio parecido.

Tu leasehold del suelo cubre 30 años, y la promotora declara 20 más de renovación. La hoja de la promotora pone esta distribución en Rp 3.810 millones. Los 80,49 m² son la superficie total, las dos plantas más terraza y escalera, mientras que la parte cubierta mide 65,14 m². El último calendario confirmado apunta a una entrega a finales de 2027, y estamos comprobando esa fecha con la promotora.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad de esta unidad. Abajo, en nuestras cifras, un adosado de dos plantas en Pandawa factura Rp 2,7 millones por noche, menos la parte del operador, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 16,6 %≈ Rp 630 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,7 millones por noche Neta 9,1 %≈ Rp 346 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 630 millones16,6 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 65 %
  • Operador del resortRp 145 millones23 % de la facturación · gestión hotelera de marca
  • ImpuestosRp 63,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 75,6 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 346 millones9,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
Escenarios de ocupación: Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 45 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 533 millonesRp 240 millonesRp 293 millones7,7%13,0 años
65%baseRp 630 millonesRp 283 millonesRp 346 millones9,1%11,0 años
75%optimistaRp 727 millonesRp 327 millonesRp 400 millones10,5%9,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Pandawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Pandawa en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
45 % de los ingresos: operador del resort 23 %, impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Neat House · villa de 2 dormitorios: 9,6 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 7,5 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El adosado se vende en leasehold: un plazo del suelo de 30 años y una prórroga de 20 que declara la promotora. Como otro registro del anuncio dice 50 años, conseguimos por escrito la redacción de la prórroga antes de que te comprometas. Tras la reserva viene un PPJB, y el notario registra tu leasehold cuando la promotora entrega las llaves. Solo una obra terminada obtiene el SLF, y la licencia de alquiler turístico (NIB) llega después.

Derecho y licencias de Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 20 añosOtro registro de nuestra base dice 50 años. Queremos por escrito la cláusula de prórroga de la promotora, y medimos lo que queda de plazo desde la fecha de entrega.
ZonificaciónTurística y de uso mixto, según el anuncioEl anuncio registra esta parcela como turística/mixta. Confirmamos la zona con un extracto del RDTR antes de cualquier pago.
Licencia de obra (PBG)Declarada, copia solicitadaEl anuncio da un PBG sin copia en el expediente. Pedimos el documento a la promotora antes de la reserva.
PromotoraAnta Group, sociedad por confirmarLa marca del edificio es Ramada Encore by Wyndham, y la promotora que hay detrás es Anta Group. Comprobamos la sociedad contratante de Anta Group, los proyectos que ha terminado y su leasehold del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraSin SLF, la regencia no concede licencia de alquiler turístico. Por eso los pagos siguen fases de la obra, nunca fechas del calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el adosado tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAcabada y amueblada, según la promotoraAcabados y muebles los pone la promotora. Adjuntamos al contrato el inventario completo, para que lo que recibas en la entrega coincida con lo que firmaste.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio

  1. Entrada del 30 %Un 30 % a la firma, como marcan los materiales principales de la promotora.
  2. Pagos por fasesEl resto va en partes y termina en julio de 2027.
  3. EntregaLa recepción llega tras el SLF, que la promotora prevé para finales de 2027.

Alguna oferta de la promotora menciona un 25 % de entrada y otro plazo de cuotas. Partimos del dosier comercial principal y confirmamos las cifras para este adosado.

Ubicación

Dónde está: Pandawa

Por debajo del pueblo de Kutuh, la carretera de acceso a la playa de Pandawa corta la caliza, y hay estatuas en hornacinas a lo largo de las paredes de roca. Los alquileres de la zona reservan el 46 % de las noches a unos Rp 4,3 millones cada una.

Ramada Encore: adosados junto a la piscina de día, render de la promotora
Pandawa · Badung · sobre la costa
  • Al mar≈ 400 m
  • Playa de Pandawa≈ 1 km en línea recta
  • Playa de Green Bowl≈ 1,7 km en línea recta
  • Nusa Dua≈ 7,1 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min

Las distribuciones de dos plantas encajan con una pareja o una familia pequeña que se queda una semana. Cambias variedad de restaurantes por calma: cenar suele significar salir en coche de la zona.

Pandawa · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6hoteles
  • 5lugares de interés
  • 3playas
  • 2cafeterías
  • 1restaurante

Lo más cercano

  • Puri Pandawa Resorthotel · 101 m
  • Manik Pandawa villahotel · 163 m
  • Patung Tikus Putihlugar de interés · 574 m
  • Patung Dharmawangsalugar de interés · 595 m
  • Patung Arjunalugar de interés · 621 m
  • Pantai Pandawaplaya · 628 m
  • Pandawa Beach homestayhotel · 660 m
  • Canoe Rentallugar de interés · 697 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro este adosado?

Nada en absoluto. Pagas el precio de lista, y la comisión la paga la promotora. Para el adosado de 1 dormitorio pedimos el plano, una hoja de disponibilidad reciente y la copia del PBG, repasamos el leasehold del suelo y las condiciones de prórroga y cotejamos la zona con el RDTR. Todo se hace antes de cualquier reserva, no te cuesta nada y termina con un informe escrito.

¿Puedo comprar el adosado sin venir a Bali?

Sí. Ves la obra por Zoom y firmas el contrato ante notario mediante un poder. La obra sigue, así que ligamos cada cuota a una fase terminada, la revisamos en persona y te mandamos fotos. Nuestro equipo recibe la unidad por ti, y el último pago solo se mueve cuando los documentos están completos.

¿De dónde sale la tarifa de Rp 2,7 millones por noche?

Tomamos las cifras de AirROI para la zona de Pandawa y las ajustamos a una unidad de dos plantas y un dormitorio. Nuestros tres escenarios, 55, 65 y 75 % de ocupación, reflejan alquileres con gestión profesional. El operador del resort, los impuestos y el mantenimiento se llevan el 45 % de la facturación. Con un 65 %, el modelo deja unos Rp 346 millones netos al año, una rentabilidad neta del 9,1 %. Tómalo como una estimación, no como una promesa.

¿Qué incluyen los 80,49 m²?

Es la superficie total de la hoja de la promotora: las dos plantas junto con la terraza y la escalera. La misma hoja da una superficie cubierta menor, de 65,14 m². Mostramos la total porque así la cuenta la promotora, y te mandamos un plano acotado cuando lo pidas.

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