PANDAWA
desde Rp 2.390 millones/ 30 + 20 años
Ramada Encore Pandawa Hills
Pandawa · Complejo de apartamentos
- Estudio–3 dormitorios
- 31–293 m²
- leasehold 30+20
Ver detalles
PANDAWA · ID RR-2826
Ramada Encore Pandawa Hills: adosado de un dormitorio y 80,49 m² en Pandawa
Este adosado de un dormitorio tiene 80,49 m² en dos plantas, un salón a doble altura y salida propia a la piscina común. Cuesta Rp 3.810 millones con un leasehold del suelo de 30 años, que según la promotora se renueva otros 20. La promotora apunta a entregar a finales de 2027, fecha que aún estamos confirmando, y el mar queda 400 metros cuesta abajo.
Unidad de Ramada Encore Pandawa Hills · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 30 + 20 años
- En construcción
- Dos niveles
- 1dormitorio
- 80,49 m²superficie total
- 2 plantassalón a doble altura
- Leasehold30 + 20 años
- Finales de 2027entrega (por confirmar)
- 400 mhasta el mar
Inmueble
Qué compras
El adosado de 1 dormitorio es la distribución de dos plantas de Ramada Encore Pandawa Hills. Se alinean en hileras junto a la piscina común del recinto, en lugar de apilarse dentro del bloque hotelero. Según nuestros registros, el mar está a 400 metros, y la playa de Pandawa, a un kilómetro en línea recta.
Abajo, los renders muestran un salón a doble altura con la escalera, una cocina comedor y un baño. Arriba tienes el dormitorio con baño propio y bañera. La cristalera de suelo a techo recorre toda la altura del salón, y eso es lo que distingue al adosado de los apartamentos de precio parecido.
Tu leasehold del suelo cubre 30 años, y la promotora declara 20 más de renovación. La hoja de la promotora pone esta distribución en Rp 3.810 millones. Los 80,49 m² son la superficie total, las dos plantas más terraza y escalera, mientras que la parte cubierta mide 65,14 m². El último calendario confirmado apunta a una entrega a finales de 2027, y estamos comprobando esa fecha con la promotora.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora no publica rentabilidad de esta unidad. Abajo, en nuestras cifras, un adosado de dos plantas en Pandawa factura Rp 2,7 millones por noche, menos la parte del operador, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 12,0 %≈ Rp 455 millones al año con una ocupación del 47 % y Rp 2,7 millones por noche
Neta 10,1 %≈ Rp 383 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 455 millones12,0 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 47 %
- Gastos operativosRp 72,9 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 383 millones10,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 37%prudente | Rp 359 millones | Rp 57,4 millones | Rp 301 millones | 7,9% | 12,6 años |
| 47%base | Rp 455 millones | Rp 72,9 millones | Rp 383 millones | 10,1% | 9,9 años |
| 57%optimista | Rp 552 millones | Rp 88,4 millones | Rp 464 millones | 12,2% | 8,2 años |
El escenario base es un 47 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 37 %, y el fuerte, un 57 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 37 %; base, con un 47 %, y optimista, con un 57 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Neat House · villa de 2 dormitorios: 10,1 % neto con un 45 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 10,0 % neto con un 58 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 9,6 % neto con un 55 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El adosado se vende en leasehold: un plazo del suelo de 30 años y una prórroga de 20 que declara la promotora. Como otro registro del anuncio dice 50 años, conseguimos por escrito la redacción de la prórroga antes de que te comprometas. Tras la reserva viene un PPJB, y el notario registra tu leasehold cuando la promotora entrega las llaves. Solo una obra terminada obtiene el SLF, y la licencia de alquiler turístico (NIB) llega después.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 30 + 20 añosOtro registro de nuestra base dice 50 años. Queremos por escrito la cláusula de prórroga de la promotora, y medimos lo que queda de plazo desde la fecha de entrega. |
| Zonificación | Turística y de uso mixto, según el anuncioEl anuncio registra esta parcela como turística/mixta. Confirmamos la zona con un extracto del RDTR antes de cualquier pago. |
| Licencia de obra (PBG) | Declarada, copia solicitadaEl anuncio da un PBG sin copia en el expediente. Pedimos el documento a la promotora antes de la reserva. |
| Promotora | Anta Group, sociedad por confirmarLa marca del edificio es Ramada Encore by Wyndham, y la promotora que hay detrás es Anta Group. Comprobamos la sociedad contratante de Anta Group, los proyectos que ha terminado y su leasehold del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraSin SLF, la regencia no concede licencia de alquiler turístico. Por eso los pagos siguen fases de la obra, nunca fechas del calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el adosado tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Acabada y amueblada, según la promotoraAcabados y muebles los pone la promotora. Adjuntamos al contrato el inventario completo, para que lo que recibas en la entrega coincida con lo que firmaste. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio
- Entrada del 30 %Un 30 % a la firma, como marcan los materiales principales de la promotora.
- Pagos por fasesEl resto va en partes y termina en julio de 2027.
- EntregaLa recepción llega tras el SLF, que la promotora prevé para finales de 2027.
Alguna oferta de la promotora menciona un 25 % de entrada y otro plazo de cuotas. Partimos del dosier comercial principal y confirmamos las cifras para este adosado.
Ubicación
Dónde está: Pandawa
Por debajo del pueblo de Kutuh, la carretera de acceso a la playa de Pandawa corta la caliza, y hay estatuas en hornacinas a lo largo de las paredes de roca. Los alquileres de la zona reservan el 46 % de las noches a unos Rp 4,3 millones cada una.
- Al mar≈ 400 m
- Playa de Pandawa≈ 1 km en línea recta
- Playa de Green Bowl≈ 1,7 km en línea recta
- Nusa Dua≈ 7,1 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min
Las distribuciones de dos plantas encajan con una pareja o una familia pequeña que se queda una semana. Cambias variedad de restaurantes por calma: cenar suele significar salir en coche de la zona.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6hoteles
- 5lugares de interés
- 3playas
- 2cafeterías
- 1restaurante
Lo más cercano
- Puri Pandawa Resorthotel · 101 m
- Manik Pandawa villahotel · 163 m
- Patung Tikus Putihlugar de interés · 574 m
- Patung Dharmawangsalugar de interés · 595 m
- Patung Arjunalugar de interés · 621 m
- Pantai Pandawaplaya · 628 m
- Pandawa Beach homestayhotel · 660 m
- Canoe Rentallugar de interés · 697 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Ramada Encore · adosado de 1 dormitorio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro este adosado?
Nada en absoluto. Pagas el precio de lista, y la comisión la paga la promotora. Para el adosado de 1 dormitorio pedimos el plano, una hoja de disponibilidad reciente y la copia del PBG, repasamos el leasehold del suelo y las condiciones de prórroga y cotejamos la zona con el RDTR. Todo se hace antes de cualquier reserva, no te cuesta nada y termina con un informe escrito.
¿Puedo comprar el adosado sin venir a Bali?
Sí. Ves la obra por Zoom y firmas el contrato ante notario mediante un poder. La obra sigue, así que ligamos cada cuota a una fase terminada, la revisamos en persona y te mandamos fotos. Nuestro equipo recibe la unidad por ti, y el último pago solo se mueve cuando los documentos están completos.
¿De dónde sale la tarifa de Rp 2,7 millones por noche?
Tomamos las cifras de inmuebles comparables en la zona de Pandawa y las ajustamos a una unidad de dos plantas y un dormitorio. Nuestros tres escenarios, 37, 47 y 57 % de ocupación, reflejan alquileres con gestión profesional. Los gastos de explotación, con el operador del resort incluido, se llevan el 16 % de la facturación. Con un 47 %, el modelo deja unos Rp 383 millones netos al año, una rentabilidad neta del 10,1 %. Tómalo como una estimación, no como una promesa.
¿Qué incluyen los 80,49 m²?
Es la superficie total de la hoja de la promotora: las dos plantas junto con la terraza y la escalera. La misma hoja da una superficie cubierta menor, de 65,14 m². Mostramos la total porque así la cuenta la promotora, y te mandamos un plano acotado cuando lo pidas.
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