PANDAWA · ID RR-2812

Ramada Encore Pandawa Hills: apartamento estudio Superior de 31 m² en Pandawa

Un estudio de 31 m² reúne en una sola estancia la cama, una cocina americana y un escritorio: es la unidad normal más pequeña del complejo. El precio es de Rp 2.390 millones por 30 años de leasehold del suelo, y la promotora declara una renovación de 20 más. La piscina infinita y el bar de la azotea están en el mismo edificio, a 400 metros del mar.

Unidad de Ramada Encore Pandawa Hills · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 30 + 20 años
  • En construcción
  • Operador hotelero
  • Estudiosegún los renders de la promotora
  • 31 m²superficie del apartamento
  • 182unidades en el complejo
  • Leasehold30 + 20 años
  • Finales de 2027entrega (por confirmar)
  • 400 mhasta el mar

Inmueble

Qué compras

El Superior es el extremo compacto de Ramada Encore Pandawa Hills: 31 m² dentro del edificio hotelero principal. Según nuestra base, estás a 400 metros del mar. La playa de Pandawa queda a un kilómetro en línea recta, y Nusa Dua, a siete.

Los renders de la promotora muestran una sola estancia abierta: cama, escritorio frente al televisor, cocina americana con frigorífico y microondas, y armario. La hoja de disponibilidad deja en blanco el número de dormitorios para este tipo, así que lo llamamos estudio por los renders y hemos pedido confirmación a la promotora. Los huéspedes comparten la piscina infinita, el bar, el salón con vista al océano y el restaurante.

Tienes el suelo durante 30 años y después 20 más por la renovación declarada. Rp 2.390 millones es la línea de venta normal más baja de la hoja actual de la promotora para esta distribución. Las unidades en participación del mismo tipo cuestan menos, pero funcionan con otro esquema y no las ofrecemos. Con un 65 % de ocupación, nuestro modelo deja unos Rp 196 millones netos al año, un 8,2 %.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Ramada Encore · apartamento Superior: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad de esta unidad. Abajo modelamos un estudio en Pandawa a Rp 1,5 millones por noche, descontando la parte del operador, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 14,9 %≈ Rp 357 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,5 millones por noche Neta 8,2 %≈ Rp 196 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,2 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 357 millones14,9 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 65 %
  • Operador del resortRp 82,1 millones23 % de la facturación · gestión hotelera de marca
  • ImpuestosRp 35,7 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 42,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 196 millones8,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,2 años
Escenarios de ocupación: Ramada Encore · apartamento Superior
OcupaciónIngresos brutosGastos 45 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 302 millonesRp 136 millonesRp 166 millones7,0%14,4 años
65%baseRp 357 millonesRp 161 millonesRp 196 millones8,2%12,2 años
75%optimistaRp 412 millonesRp 185 millonesRp 227 millones9,5%10,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Pandawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Pandawa en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
45 % de los ingresos: operador del resort 23 %, impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Neat House · villa de 2 dormitorios: 9,6 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio de 35 m²: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación; Pandawa Hills · estudio con vista al océano: 7,5 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras el apartamento con un leasehold del suelo de 30 años, prorrogado otros 20 según la promotora. Otro registro del anuncio dice 50 años, así que hemos pedido la cláusula. La firma va de la reserva al PPJB, y un notario registra el leasehold cuando recibes las llaves. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) esperan al final de la obra.

Derecho y licencias de Ramada Encore · apartamento Superior
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 20 añosNuestra base también tiene un registro de 50 años para este proyecto. Hemos pedido a la promotora que enseñe cómo funciona sobre el papel la prórroga de 20 años, y tu plazo restante cuenta desde la entrega, no desde la fecha de compra.
ZonificaciónTurística y de uso mixto, según el anuncioNuestros registros dan zona turística/mixta para este suelo, y un extracto del RDTR la confirma antes de tu reserva.
Licencia de obra (PBG)Declarada, copia solicitadaLa licencia figura en nuestra base sin copia adjunta. Anta Group la manda antes de la reserva, o la operación espera.
PromotoraAnta Group, sociedad por confirmarAnta Group promueve el proyecto, y la parte hotelera funciona con la marca Ramada Encore by Wyndham. Nuestras comprobaciones cubren la sociedad de la promotora, sus proyectos terminados y el leasehold del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraLa regencia no da la licencia de alquiler turístico (NIB) sin SLF, así que pagas por fases de obra, no por fechas del calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAcabada y amueblada, según la promotoraLa promotora entrega el apartamento listo para usar. Una lista escrita de muebles y electrodomésticos va a tu contrato como anexo.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ramada Encore · apartamento Superior?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Ramada Encore · apartamento Superior

  1. Entrada del 30 %Un 30 % a la firma, según el dosier comercial principal de la promotora.
  2. Pagos por fasesEl resto lo pagas en partes hasta julio de 2027.
  3. EntregaLas llaves llegan después del SLF, que la promotora espera para finales de 2027.

Algunas ofertas de la promotora hablan de un 25 % de entrada con otro plazo de cuotas. Nos quedamos con las condiciones principales y las comprobamos para el Superior que elijas.

Ubicación

Dónde está: Pandawa

Pandawa cambia la vida nocturna por una playa familiar bajo paredes de caliza tallada. Aquí los estudios compiten por precio más que por vistas, y los alquileres de la zona van al 46 % de ocupación con unos Rp 4,3 millones por noche.

Apartamento Superior de Ramada Encore: zona de dormir, render de la promotora
Pandawa · Badung · sobre la costa
  • Al mar≈ 400 m
  • Playa de Pandawa≈ 1 km en línea recta
  • Playa de Green Bowl≈ 1,7 km en línea recta
  • Nusa Dua≈ 7,1 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min

Una unidad de 31 m² encaja con parejas y viajeros solos en estancias de una semana. La contrapartida es la escasa oferta de restaurantes cerca, así que los huéspedes salen en coche a cenar.

Pandawa · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6hoteles
  • 5lugares de interés
  • 3playas
  • 2cafeterías
  • 1restaurante

Lo más cercano

  • Puri Pandawa Resorthotel · 101 m
  • Manik Pandawa villahotel · 163 m
  • Patung Tikus Putihlugar de interés · 574 m
  • Patung Dharmawangsalugar de interés · 595 m
  • Patung Arjunalugar de interés · 621 m
  • Pantai Pandawaplaya · 628 m
  • Pandawa Beach homestayhotel · 660 m
  • Canoe Rentallugar de interés · 697 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Ramada Encore · apartamento Superior

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro este apartamento Superior?

Nada. El precio de lista es tu precio, y la promotora paga nuestra comisión. Para el Superior pedimos el plano, la hoja de disponibilidad más reciente y la copia del PBG. También repasamos el leasehold del suelo, cláusula de prórroga incluida, y contrastamos la zona con el mapa del RDTR. Esas comprobaciones corren de nuestra cuenta. Antes de cualquier reserva, te llegan por escrito los puntos sin resolver.

¿Puedo comprar el apartamento a distancia?

Sí. Una llamada por Zoom sustituye a la visita, y firmas el contrato ante notario mediante un poder. El edificio sigue en obra, así que las cuotas se ajustan a fases que nuestro equipo revisa sobre el terreno y fotografía para ti. En la entrega, nuestro equipo firma la recepción de la unidad. El pago final solo sale contra una documentación completa.

¿Cómo se calculan las cifras de rentabilidad de este estudio?

Nuestra tarifa de Rp 1,5 millones por noche parte de las cifras de AirROI para Pandawa, rebajadas para una unidad hotelera de 31 m². Los escenarios prudente, base y optimista ponen la ocupación en el 55, 65 y 75 %, como en alquileres con gestión profesional. Los gastos se llevan el 45 % de la facturación, porque un operador de resort cobra más que una gestora normal. En el escenario base quedan unos Rp 196 millones netos al año. Es una estimación, no una promesa.

¿Cuántos dormitorios tiene el Superior?

La hoja de la promotora deja vacía la columna de dormitorios para este tipo, y la superficie sola no lo dice. Los renders muestran un estudio: cama, cocina americana y escritorio comparten espacio. Hemos pedido a Anta Group un plano acotado y te lo mandaremos junto con la lista de precios.

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